Landlord Reimbursement Claim Rejected Due to Lack of Tenant Financial Approval for Construction Costs

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique , ci-après annexé :

Attendu qu'ayant, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, de la clause relative aux travaux, autres que ceux inventoriés que le bailleur jugerait nécessaires de réaliser après en avoir informé le preneur, relevé que leur prise en charge financière par le preneur était subordonnée à l'accord de celui-ci, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses propres constatations rendaient inopérantes, a, sans inverser la charge de la preuve, souverainement retenu que la simple assistance de la société Kiabi Europe à certaines réunions de chantier ne caractérisait pas son accord pour assumer le financement des travaux faisant l'objet de ces réunions ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Newbat aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Newbat à payer à la société Kiabi Europe la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Newbat ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Newbat

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Newbat, bailleresse d'un local à usage commercial, de sa demande en règlement du solde restant dû sur les factures de travaux qu'elle a effectués, en exécution d'un bail commercial, pour le compte de la société Kiabi Europe, locataire bénéficiaire du bail ;

AUX MOTIFS QUE selon les moyens de la société Kiabi, pour partie repris des motifs de la décision entreprise, les prestations supplémentaires de 110.848, 01 € HT, se rattachent aux «prestations supplémentaires» prévues par les alinéas 3 et 4 de l'article 19.5 précité, et détaillées à l'annexe 7 page 2 précitée ; qu'en conséquence, la société bailleresse ne pouvait engager cette tranche de l'alinéa 3 a fortiori dépasser le plafond de 160.000 € qu'il mentionne, qu'avec «l'accord du preneur comme le prévoit cet alinéa ; qu'or, si elle ne conteste pas avoir donné cet accord jusqu'à 160.000 €, elle dénie en revanche l'avoir donné pour le surplus réclamé de 110.848,01 € ; que la société Newbat invoque les «engagements contractuels» de Kiabi et notamment la clause finale de l'annexe 7 page 2 précitée selon laquelle elle pouvait effectuer «tous travaux que le bailleur jugera nécessaire de réaliser autres que ceux inventoriés ci-devant, après en avoir informé les locataires», sans limitation de plafond et sans accord préalable du preneur ; que, conformément aux motifs du jugement entrepris, la cour observe que cette clausule, qui ne prévoit effectivement pas l'accord exprès du preneur pour les travaux «jugés nécessaires» par le bailleur, alors même qu'elle prévoirait une obligation que Newbat prétend avoir satisfaite, est en contradiction avec la clause mentionnée à l'alinéa 3 précité de l'article 19.5 qui limite l'accord du preneur à ces travaux à un plafond de 160.000 € ;qu'or, cette clausule, qui résulte d'un ajout laconique apposé à une annexe dont l'objet principal est la description des travaux mentionnés par cet alinéa 3, et dont l'effet est d'écarter toute intervention de la volonté du preneur pour les travaux décidés par le bailleur et ainsi lui ôter la garantie que lui confère le plafond précité de 160.000 €, ne saurait, compte tenu de sa contrariété avec la clause prévoyant ce plafond, être interprétée comme devant, dans l'esprit des parties, prévaloir sur cette dernière ; qu'à tort la société Newbat estime que ce plafond de 160.000 € ne serait qu'une «estimation», donc susceptible d'être dépassé ; qu'en effet, aucune disposition de cet alinéa 3 ne stipule que le dépassement éventuel de ce plafond puisse s'effectuer sans l'accord préalable du preneur ; que, comme l'a relevé le premier juge, le fait que la société Newbat justifie avoir «informé» la société Kiabi des travaux entrepris n'établit pas pour autant que celle-ci ait donné son accord au financement de ces travaux, la simple assistance à certaines réunions de chantier alléguée par la société Newbat n'ayant pas le caractère d'un accord formel à la prise en charge des travaux concernés par ces réunions ; que la cour constate que la demanderesse n'apporte pas davantage la preuve de cet accord en appel ;

1) ALORS QUE il résulte des mentions du contrat du 16 décembre 2005, liant les parties, que le bailleur, la société Newbat, devait effectuer, pour le compte de la société Kiabi Europe, outre les travaux de rénovation dont la liste était établie, des travaux supplémentaires d'un montant estimé à 160.000 €, pour lesquels l'accord du preneur était requis, et plus généralement tous travaux qu'il jugera nécessaire de réaliser, autres que ceux inventoriés, après en avoir informé les locataires, la société Kiabi Europe ; qu'en exigeant de la société Newbat, qui a informé le preneur de la réalisation de ces derniers travaux, qu'elle prouve, pour être remboursée, que la société locataire a donné son accord préalable au financement de ces travaux, la cour d'appel, ajoutant ainsi à l'engagement des parties une obligation qu'il ne comportait pas, en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 du Code civil ;

2) ALORS QUE la cour d'appel constate que la société Newbat avait informé la société Kiabi Europe des travaux entrepris et que cette dernière avait assisté à certaines réunions de chantier ; qu'en décidant que la société Newbat n'établit pas pour autant que la société Kiabi Europe a donné son accord préalable au financement de ces travaux et que l'assistance à certaines réunions de chantier n'a pas le caractère d'un accord formel à la prise en charge des travaux concernés par ces réunions, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1134 du Code civil ;

3) ALORS QU'il est établi que la société Newbat a informé la société Kiabi des travaux entrepris, conformément à ce qui est prévu par le contrat notarié du 16 décembre 2005 et que la société locataire a assisté à certaines réunions de chantier ; qu'en exigeant cependant que le bailleur prouve que le locataire avait donné son accord préalable au financement de ces travaux, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 9 du Code de procédure civile ; qu'en effet, il incombait à la société Kiabi de produire les faits susceptibles d'établir que, malgré ces preuves apportées par la société Newbat, elle n'avait pas donné son accord à la réalisation des travaux litigieux ;

4) ALORS QUE la société Newbat a fait valoir, dans ses conclusions, qu'aux termes du bail, la société Kiabi s'engageait à rembourser le bailleur dès réception des factures, sans contestation, sauf en cas de malfaçon démontrée des ouvrages réalisés ; qu'à la réception des factures, la société Kiabi n'a jamais refusé le paiement au motif qu'elle n'aurait pas donné son accord aux travaux ou qu'elle n'en aurait pas été informé, ni au motif d'une malfaçon ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions déterminantes, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.