Tenant Defense and Unsanitary Conditions Appeal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme Z..., propriétaire d'un appartement donné à bail à M. X..., a assigné son locataire en résiliation du bail, en expulsion, en paiement d'un arriéré de loyers et en fixation d'une indemnité d'occupation ; que M. X..., faisant valoir que le logement était devenu insalubre, a demandé reconventionnellement la condamnation de la bailleresse à lui payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts ; qu'en cause d'appel, arguant d'un manquement grave de sa bailleresse à ses obligations contractuelles, il a demandé le rejet des prétentions de cette dernière ;

Sur le premier moyen pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 564 du code de procédure civile ;

Attendu que pour écarter la demande de M. X...tendant à être déchargé du paiement des loyers à raison de l'insalubrité des lieux loués, l'arrêt retient que le locataire s'était borné devant le tribunal à solliciter des dommages-intérêts, que cette demande est non seulement sans objet, mais, de surcroît nouvelle et donc irrecevable et que le locataire n'a même pas estimé opportun de saisir en temps utile la juridiction compétente d'une demande d'autorisation de consignation du loyer ou de suspension de cette obligation locative, se bornant à soulever pour la première fois en cause d'appel une exception d'inexécution ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les parties peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions pour faire écarter celles adverses, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et, sur le second moyen pris en sa première branche :

Vu les articles 1147 et 1719 du code civil ;

Attendu que pour débouter M. X...de sa demande en réparation d'un trouble de jouissance, l'arrêt retient qu'aucune demande d'indemnisation ne saurait prospérer sur la base d'une déclaration d'insalubrité du 7 août 2008 invoquée par un occupant sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2007 ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le locataire, qui faisait valoir qu'après les inondations du 10 septembre 2002, l'appartement était devenu complètement insalubre, n'avait pas souffert de trouble de jouissance dès avant l'arrêté préfectoral déclarant l'insalubrité des lieux loués, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 septembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne Mme Z... à payer à la SCP Ghestin la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils pour M. X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné Monsieur X...à payer Madame Z... la somme de 4077'85 au titre des loyers et charges dus par le preneur, après avoir rejeté l'exception d'inexécution ;

AUX MOTIFS QUE si le commandement visant la clause résolutoire du 12 septembre 2007 ne portait que sur un impayé de 662, 98 euros, force est de constater qu'à la veille de l'audience tenue par le Tribunal le 13 juin 2008 la dette locative atteignait 4 077, 85 euros et la décision dont appel ne relate aucune contestation à cet égard le locataire s'étant borné à solliciter des dommages et intérêts ; qu'ainsi il s'avére que les demandes sont non seulenlent sans objet mais de surcroît nouvelles et donc irrecevables ; que Monsieur X...se réfère à des éléments inopérants tels qu'une ordonnance de référé dépourvue d'une quelconque autorité de chose jugée, à une procédure de surendettement sans incidence sur la présente instance voire à une plainte ne comportant aucune mention de dépôt ou d'enregistrement ; que la décision déférée ne répond certes pas à la demande reconventionnelle d'indemnité du locataire mais il convient d'observer que la déclaration d'insalubrité n'est intervenue que le 7 août 2008, bien après que l'intéressé ait cessé d'honorer son obligation de payer régulièrement le loyer, même résiduel ; qu'il n'a de surcroît n'a même pas estimé opportun de saisir en temps utile la juridiction compétente d'une demande d'autorisation de consignation du loyer ou de suspension de cette obligation Iocative, se bornant à soulever pour la première fois en cause d'appel une exception d'inexécution ; qu'en tout état de cause, aucune demande d'indemnisation ne saurait prospérer sur la base d'une déclaration du 7 août invoquée par un occupant sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2007 ;

I°) ALORS QUE les parties peuvent explicites devant la Cour d'appel les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge ; qu'il résulte des mentions du jugement entrepris que Monsieur X..., preneur, sollicitait la condamnation de Madame Z..., bailleresse, à lui payer des dommages et intérêts pour non-respect de son obligation contractuelle de délivrer un logement décent ; qu'en déclarant nouveau et donc irrecevable le moyen de défense tiré de l'exception d'inexécution opposé par Monsieur X..., sans rechercher si cette prétention n'était pas virtuellement comprise dans celle soumise au Tribunal, Ia Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 566 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QUE les parties peuvent soumettre à la Cour d'appel de nouvelles prétentions pour faire écarter les prétentions adverses ; que Monsieur X..., défendeur à l'action en paiement d'arriérés de loyers initiée par Madame Z..., lui opposait l'exception d'inexécution ; qu'en déclarant néanmoins nouveau et irrecevable le moyen de défense tiré de l'exception d'inexécution, la Cour d'appel a violé l'article 564 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QUE par son effet dévolutif, l'appel défère à la Cour tous les moyens de fait et de droit qui lui sont soumis ; qu'en énonçant que les contestations élevées en cause d'appel par Monsieur X...sont sans objet, au motif qu'elles n'auraient pas été soumises au premier juge, la Cour d'appel a violé l'article 561 du Code de procédure civiie.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur GI-IAZAVI de condamnation de Madame Z... à lui payer 25000 € de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE si le commandement visant la clause résolutoire du 12 septembre 2007 ne portait que sur un impayé de 662, 98 euros, force est de constater qu'A la veille de l'audience tenue par le Tribunal le 13 juin 2008 la dette locative atteignait 4 077, 85 euros et la décision dont appel ne relate aucune contestation à cet égard le locataire s'étant borné à solliciter des dommages et intérêts ; qu'ainsi il s'avère que les demandes sont non seulement sans objet mais de surcroît nouvelles et donc irrecevables ; que Monsieur X...se réfère à des éléments inopérants tels qu'une ordonnance de référé dépourvue d'une quelconque autorité de chose jugée, à une procédure de surendettement sans incidence sur la présente instance voire à une plainte ne comportant aucune mention de dépôt ou d'enregistrement ; que la décision déférée ne répond certes pas à la demande reconventionnelle d'indemnité du locataire mais il convient d'observer que la déclaration d'insalubrité n'est intervenue que le 7 août 2008, bien après que l'intéressé ait cessé d'honorer son obligation de payer régulièrement le loyer, même résiduel ; qu'il n'a de surcroît n'a même pas estimé opportun de saisir en temps utile la juridiction compétente d'une demande d'autorisation de consignation du loyer ou de suspension de cette obligation locative, se bornant à soulever pour la première fois en cause d'appel une exception d'inexécution ; qu'en tout état de cause, aucune demande d'indemnisation ne saurait prospérer sur la base d'une déclaration du 7 août invoquée par un occupant sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2007 ;

1 ") ALORS QUE que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, qu'aucune demande d'indemnisation ne saurait prospérer sur la base d'une déclaration d'insalubrité du 7 août 2008 invoquée par un occupant sans droit ni titre depuis le 12 novembre 2007, sans rechercher si le bailleur n'avait pas manqué à son obligation de délivrer au preneur un logement décent pendant la durée du bail, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1719 du Code civil ;

2 ") ALORS QUE Monsieur X...avait fait valoir dans ses conclusions d'appel, offre de preuves à l'appui, que des désordres avaient affecté son appartement dès l'année 2002 ; qu'il avait soutenu devant la Cour que, dès cette date, il avait alerté son bailleur sur l'état d'insalubrité des lieux et qu'il avait, pendant la durée du bail, saisi les services de la Direction départementale des affaires sanitaires et sociales du GARD ; qu'en s'abstenant totalement de répondre à ces conclusions péremptoires d'où il résultait que le preneur avait fait vaioir que le bailleur avait manqué à ses obligations pendant la durée du bail, la Cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile.