Seller's Right to Retain Deposit Upon Fulfillment of Loan Condition

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Rejette la demande de mise hors de cause de la SCP X... ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 1er février 2010),

que suivant promesse du 6 février 2003, M. Y... a cédé à la société civile immobilière Arma Coignières (la SCI) un immeuble sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'à défaut de signature de l'acte authentique de vente, la SCI a sollicité la restitution de l'acompte versé à la signature de la promesse de vente en invoquant la clause contractuelle énonçant que "l'acquéreur ne pourra recouvrer l'acompte versé...que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité ...de l'une ou l'autre des conditions suspensives" ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que la condition suspensive d'obtention d'un prêt s'est réalisée, qu'il ne peut-être relevé aucun comportement fautif de l'acheteur ayant empêché la réalisation de la condition et que si la signature de l'acte authentique n'est pas intervenue, M. Y... ne démontre pas la non réalisation d'une condition suspensive du fait fautif de la SCI ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la condition suspensive s'étant réalisée, la restitution ne pouvait être ordonnée en application de la clause du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Condamne société Arma Coignières aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Arma Coignières à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCP X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. Y...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné M. Y... à restituer à la SCI Arma Coignières la somme de 35.063,30 € remise à la signature du compromis de vente au titre de l'indemnité d'immobilisation, et de l'avoir condamné à lui payer une somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUX MOTIFS QU'il était stipulé au compromis de vente en date du 6 février 2003 que l'acquéreur ne pourra recouvrer l'acompte versé, sous déduction des frais, débours et honoraires pouvant être dus au rédacteur de l'acte, que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du Code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives énoncées à l'acte, ou d'un droit de préemption ; que dans le cas contraire cette somme restera acquise de plein droit au vendeur, par application de la clause pénale prévue à l'acte ; qu'ainsi la non-réalisation de la condition suspensive par le fait fautif de l'acheteur est sanctionnée par la perte de la somme versée lors de la signature du compromis ; que la condition suspensive a été réalisée dans le délai fixé par le vendeur ; que ce dernier ne peut se prévaloir de la pénalité prévue au compromis de vente et consistant en la non restitution de la somme de 35.063 € ; qu'il n'est pas contestable que nonobstant l'obtention d'un prêt permettant l'achat du bien immobilier et la transmission de l'offre de prêt au notaire le 4 novembre 2003, l'acte de vente n'était toujours pas signé lorsque le vendeur adressait une correspondance au vendeur (lire :

à l'acheteur) le 18 juin 2004, l'informant que si le 30 juin 2004, la vente n'était pas signée en l'office de Me Daniel X..., le vendeur considèrerait que l'acheteur renonce à acquérir définitivement l'immeuble ; qu'il n'était pas non plus signé lorsqu'il lui adressait une nouvelle correspondance le 16 juillet 2004, lui indiquant qu'il considérait le compromis nul et de nul effet, et dénonçait ainsi le contrat signé par les parties le 6 février 2003 ; que pour autant, M. Cyprien Y... ne démontre pas que ce retard pris dans la signature de l'acte authentique est imputable à une faute de l'acheteur, ni même au demeurant que la mauvaise foi de celui-ci est caractérisée ; que bien au contraire, la SCP Arma Coignières produit une correspondance adressée au notaire le 13 mai 2004 aux termes de laquelle elle se préoccupe du devenir du dossier, indiquant que M.

Y... ne cesse de le relancer et sollicitant une réponse urgente de la part du notaire ; que Monsieur Cyprien Y..., qui ne démontre pas la non réalisation d'une condition suspensive du fait fautif de la SCI Arma Coignières, devra lui restituer la somme de 35.063,30 €, remise à la signature du compromis au titre du dépôt de garantie ;

ALORS D'UNE PART QUE le compromis de vente du 6 février 2003 stipule que « l'acquéreur ne pourra recouvrer l'acompte versé, sous déduction des frais, débours et honoraires pouvant être dus au rédacteur des présentes, que s'il justifie de la non-réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du Code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives cidessus énoncées, ou de l'exercice d'un droit de préemption ; que dans le cas contraire cette somme restera acquise de plein droit au vendeur, par application de la clause pénale ci-dessus stipulée » ; que la restitution de l'acompte versé est ainsi clairement subordonné à la non-réalisation de la condition suspensive ; qu'ayant constaté que la condition suspensive avait été réalisée dans le délai fixé par le vendeur, la cour d'appel qui a cependant jugé que M. Y... devait restituer à la SCI Arma Coignières l'acompte versé à la signature a violé le compromis du 6 février 2003, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE le compromis du 6 février 2003 comportait une clause pénale selon laquelle « au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de soixante-dix mille cent vingt-six euros à titre de clause pénale » ; que l'arrêt constate que mis en demeure par le vendeur après la réalisation de la condition suspensive, l'acquéreur n'a cependant pas régularisé l'acte authentique de vente, ce dont il résulte que le dépôt de garantie était acquis au vendeur par application de la clause pénale ; qu'en jugeant le contraire, et en condamnant le vendeur à restituer cette somme à l'acquéreur, au motif inopérant qu'avant d'avoir été mis en demeure de régulariser la vente, l'acheteur s'était préoccupé du devenir du dossier, la cour d'appel a violé le compromis du 6 février 2003, ensemble l'article 1134 du Code civil.