Tenant Eviction Upheld Despite Repair Claims; Lease Termination Confirmed Due to Tenant Negligence
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenant appealed a lower court decision that dismissed his claims for repairs and rent suspension based on alleged housing unsanitary conditions, and instead terminated the lease due to his serious and repeated breaches, ordering his eviction. The appellate court confirmed the lower court's decision to dismiss the tenant's claims and terminate the lease at his fault, reasoning that evidence, including a clean entry inspection report, neighbor testimony, and the tenant's mother's admission, demonstrated that the poor condition of the premises was caused by the tenant's lack of maintenance rather than pre-existing landlord failures. However, the appellate court partially modified the financial awards, limiting the tenant's liability for post-tenancy damages to €1,500, and declined to award damages for abusive proceedings or attorney's fees on appeal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article 699 du code de procédure civile; Tenant Eviction Upheld Despite Repair Claims; Lease Termination Confirmed Due to Tenant Negligence: The appellate court confirmed the lower court's decision to dismiss the tenant's claims and terminate the lease at his fault, reasoning that evidence, including a clean entry inspection report, neighbor testimony, and the tenant's mother's admission, demonstrated that the poor condition of the premises was caused by the tenant's lack of maintenance rather than pre-existing landlord failures. However, the appellate court partially modified the financial awards, limiting the tenant's liability for post-tenancy damages to €1,500, and declined to award damages for abusive proceedings or attorney's fees on appeal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court upheld the lower court's decision condemning the appellant under this provision for the first instance proceedings.
The court ordered the appellant to pay the entire costs of the appeal, applying this provision for the distraction of costs.
Texte complet
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 21 Juin 2011
R. G : 10/ 00435
Décision du
Tribunal d'Instance de SAINT-ETIENNE
Au fond
du 12 novembre 2009
ch no
RG : 1108000734
Y...
C/
Z...
A...
APPELANT :
Monsieur Jean-Pierre Y...
...
42000 SAINT ETIENNE
représenté par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour
assisté de Me MATHIEU, avocat au barreau de PARIS
substitué par Me CRETIN, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Monsieur Alexandre Z...
né le 3 avril 1972 à TARARE (69)
...
42110 POUILLY LES FEURS
représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour
assisté de Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
Monsieur Sébastien A...
né le 15 mars 1974 à ROANNE (42)
...
42122 SAINT MARCEL DE FELINES
représenté par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour
assisté de Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 31 Janvier 2011
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Mai 2011
Date de mise à disposition : 21 Juin 2011
Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Suivant bail d'habitation du 29 avril 2004, monsieur Alexandre Z... et monsieur Sébastien A..., coindivisaires, ont loué à monsieur Jean-Pierre Y... un appartement sis... 42000 à SAINT ETIENNE.
Madame Germaine Y..., mère du locataire, se portait caution solidaire des engagements contractés par son fils du fait du bail.
Le locataire indique qu'il est une personne défavorisée, qu'il est handicapé à 79 %, qu'il perçoit une aide d'adulte handicapé, mais est néanmoins estimé en état de gérer sa vie quotidienne.
Rapidement les parties s'opposaient sur les raisons d'une insalubrité alléguée de ce logement.
Par exploit du 29 mai 2008, monsieur Jean-Pierre Y... assignait monsieur Alexandre Z... et monsieur Sébastien A... devant le tribunal d'instance de SAINT ETIENNE, sollicitant que soit :
- ordonné la réalisation de travaux propres à répondre aux exigences de la loi en matière de logement décent, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- ordonné la suspension du paiement des loyers jusqu'à réalisation des travaux de conformité, mis à la charge de monsieur Alexandre Z... les frais de relogement de monsieur Jean-Pierre Y... dans la limite de 300 euros,
- condamné monsieur Alexandre Z... à payer à monsieur Jean-Pierre Y... 5. 750 euros pour trouble de jouissance, 1. 420, 73 euros d'allocation logement excédentaire, 3. 000 euros de frais irrépétibles.
Par jugement du 12 novembre 2009, le tribunal d'instance de SAINT ETIENNE :
- donnait acte à monsieur A... de son intervention volontaire aux débats,
- déboutait monsieur Y... de l'ensemble de ses prétentions,
- prononçait la résiliation du bail liant les parties à compter du jugement en raison des manquements graves et répétés du locataire à ses obligations contractuelles,
- ordonnait son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique,
- fixait au montant du loyer et des charges le montant de l'indemnité d'occupation due par monsieur Y... jusqu'à libération des lieux,
- condamnait monsieur Jean-Pierre Y... à payer à monsieur Z... et monsieur A... la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A la suite de ce jugement, monsieur Jean-Pierre Y... donnait congé aux bailleurs par courrier du 12 février 2010 avant d'interjeter appel du jugement le 15 février 2010.
Il quittait effectivement les lieux le 12 mai 2010.
Devant la cour, monsieur Y... modifie ses demandes pour solliciter de voir :
- décharger monsieur Jean-Pierre Y... et madame Germaine Y... des condamnations prononcées contre lui,
- mettre à la charge de monsieur Z... les frais de relogement de monsieur Y...,
- condamner solidairement messieurs Z... et A... au paiement des sommes de 11. 500 euros de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, 1. 422, 65 euros de remboursement d'allocation logement, 5. 000 euros de frais irrépétibles.
L'appelant soutient en substance que le logement qui lui a été délivré ne serait pas décent. Sur la base d'un constat d'huissier du 3 janvier 2008, monsieur Y... prétend que l'appartement serait dans un état d'insalubrité totale, justifiant d'importants travaux impliquant le relogement du locataire. Ainsi les murs de la chambre et du salon seraient dans un état d'humidité généralisée, l'état du sol présenterait un risque manifeste pour la sécurité du locataire, il n'y aurait pas d'installation de chauffage, les installations sanitaires ne seraient pas réglementaires, enfin la ventilation et l'éclairement seraient insuffisants.
A l'opposé, les intimés demandent à la cour de constater que le bailleur démontre la délivrance à monsieur Jean-Pierre Y... d'un logement conforme aux normes de décence, que comme l'a reconnu sa propre mère, c'est le locataire qui a manifestement mal entretenu les lieux et qu'il n'a jamais signalé quoi que ce soit au bailleur avant la signification de l'assignation alors qu'il est suivi par des travailleurs sociaux, que monsieur Jean-Pierre Y... ne démontre pas que les dégradations relevées par l'huissier ne lui soient pas imputables, alors qu'il en est présumé responsable.
Messieurs Alexandre Z... et Sébastien A... affirment qu'ils ont remboursé l'intégralité du trop-perçu arrêté au 31 décembre 2007.
Ils demandent en définitive à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Jean-Pierre Y... de toutes ses demandes, constaté que Jean-Pierre Y... a gravement manqué à ses obligations locatives, prononcé la résiliation du bail de Jean-Pierre Y... à compter de la dernière instance, ordonné l'expulsion de Jean-Pierre Y... et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique dans le mois de la signification de l'ordonnance à intervenir, condamné Jean-Pierre Y... au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au-montant du loyer et des charges.
Aux motifs qu'ils ont du engager de lourdes dépenses pour remettre en état ce logement par la faute exclusive de ce locataire, ils demandent de réformer la décision déférée pour le surplus et de condamner en conséquence monsieur Jean-Pierre Y... à payer à monsieur Alexandre Z... et monsieur Sébastien A... : 11. 038, 88 euros au titre des dégradations locatives, sous déduction de 460 euros de dépôt de garantie et 368, 66 euros (sous réserve de vérification d'absence d'encaissement) outre intérêts à compter des présentes écritures, 1. 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, 2. 000 euros supplémentaires par application de l'article 700 du code de procédure civile, condamner monsieur Jean-Pierre Y... aux entiers dépens de l'instance.
SUR QUOI LA COUR
En l'état du constat d'état des lieux d'entrée vierge de tout désordre et spécialement de toute trace d'humidité, de l'absence de toute demande du locataire en cours de bail, de l'avertissement de la société GAZ ENTRETIEN, du propre aveu de la mère du locataire reconnaissant au moins implicitement que l'état d'insalubrité des lieux était du au manque d'hygiène de son fils, des témoignages des voisins, il ne fait aucun doute que l'insalubrité dénoncée par le locataire est due en réalité au mauvais usage des lieux loués par défaut d'entretien des appareils de chauffage et d'aération des lieux loués.
Le jugement déféré qui déboute le locataire de ses demandes et prononce la résiliation du bail à ses torts ne peut qu'être confirmé.
Au titre des dégradations locatives, il convient de faire la comparaison entre l'état des lieux entrant et l'état des lieux sortant pour constater que des dégradations importantes ont été commises.
Une somme de plus de 10. 000 euros aurait du être dépensée en travaux avant relocation.
L'appartement loué l'ayant été dans un état très moyen, il n'y a lieu de mettre à la charge de monsieur Y... qu'une somme de 1. 500 euros.
Il n'y a lieu ni à dommages et intérêts pour procédure abusive ni à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté monsieur Y... de ses demandes, dit et jugé que la résiliation du bail a été prononcée à ses torts et l'a condamné sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Y ajoutant,
Condamne le même Jean Pierre Y... à payer aux consorts Z.../ A... la somme de 1. 500 euros au titre des réparations locatives,
Dit n'y avoir lieu en cause d'appel ni à dommages et intérêts ni à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne monsieur Y... aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP d'avoués LIGIER de MAUROY-LIGIER, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.