Lessees vs. Lessor: Unfit Premises and Cross-Claims

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 07 Juin 2011

R. G : 10/ 00959

Décision du

Tribunal d'Instance de TREVOUX

Au fond

du 31 décembre 2009

ch no

RG : 1109000159

X...

Y...

C/

SCI VALREAL

APPELANTS et INTIMES :

Monsieur Eric X...

né le 11 Octobre 1982 à VENISSIEUX (69200)

...

...

01400 CHATILLON SUR CHALARONNE

représenté par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour

assisté de Me Françoise DOUSSON BILLOUDET, avocat au barreau de l'AIN

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 004388 du 18/ 03/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)

Madame Elodie Y...

née le 20 Juin 1980 à BOURG-EN-BRESSE (01000)

...

...

01400 CHATILLON SUR CHALARONNE

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour

assistée de Me Françoise DOUSSON BILLOUDET, avocat au barreau de l'AIN

INTIMÉE et APPELANTE :

La SCI VALREAL

représentée par ses dirigeants légaux

Grange de Veyle

01140 ILLIAT

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assistée de Me PLANES, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 03 Janvier 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Avril 2011

Date de mise à disposition : 07 Juin 2011

Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon acte sous seing privé en date du 27 avril 2007, la SCI VALREAL a donné en location à madame Y... et à monsieur X... un appartement de type F4 situé... SUR CHALARONNE, moyennant le versement d'un loyer mensuel de 665 euros et d'un dépôt de garantie de 1. 300 euros.

Rapidement après leur entrée dans les lieux en date du 1er mai 2007, monsieur X... et madame Y... considéraient que ce logement se trouvait dans un état insalubre.

La bailleresse de son côté déplorait un paiement très irrégulier des loyers.

Monsieur X... et madame Y... ont accepté une proposition qui leur avait été faite par l'OPAC de l'AIN concernant un nouveau logement social libre à compter du 4 mars 2009.

Les locataires ont ainsi adressé, le 14 février 2009 à la SCI VALREAL, leur lettre de dédite, tout en cessant de s'acquitter de leur loyer, compte tenu du dépôt de garantie versé et du préjudice de jouissance allégué.

Le jour de leur déménagement, soit le 9 mars 2009, madame Y... et monsieur X... ont demandé à maître C..., huissier de justice à VILLARS LES DOMBES, de dresser un procès-verbal de constat des désordres affectant leur logement.

Par acte en date du 20 mai 2009, monsieur X... et madame Y... ont fait assigner la SCI VALREAL aux fins de l'entendre condamner :

- à leur payer la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le trouble de jouissance subi du fait de l'indécence des lieux, outre intérêts de droit à compter du jugement,

- à leur restituer le montant des loyers des mois de février, mars, avril et mai 2009 s'élevant à la somme totale de 1. 995 euros payée par le comité interprofessionnel du logement AIN'CIL01, caution auprès de laquelle ils opèrent le remboursement de cette somme.

La SCI de son côté tout en réfutant les critiques et demandes de leurs locataires formait demande reconventionnelle à l'effet d'obtenir la condamnation des consorts X.../ Y... sur les bases suivantes :

- à lui restituer les clés de l'appartement sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

- à lui payer la somme de 3. 325 euros correspondant à l'indemnité d'occupation pour la période s'étant écoulée du mois de juin au mois d'octobre 2009,

- à lui régler une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 665 euros payable jusqu'à la libération effective des lieux par restitution des clés,

- à lui verser la somme de 3. 000 euros en réparation de son préjudice financier, la somme de 1. 000 euros à titre de résistance abusive et celle de 1. 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 31 mai 2009, le tribunal d'instance de TREVOUX a :

- dit et jugé que la SCI VALREAL n'a pas délivré aux consorts X.../ Y... un logement décent en bon état d'usage et de réparation,

- dDit et jugé qu'Eric X... et Elodie Y... ont subi un préjudice de jouissance lors de l'occupation du logement sis... SUR CHALARONNE donné à bail par la SCI VALREAL,

- condamné en conséquence la SCI VALREAL à payer à Eric X... et Elodie Y... la somme de 1. 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

- débouté les consorts X.../ Y... de leur demande en remboursement des loyers,

- débouté la SCI VALREAL de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation et de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- condamné solidairement Eric X... et Elodie Y... à payer à la SCI VALREAL la somme de 1. 000 euros en réparation de son préjudice financier.

Les deux parties ont relevé appel de cette décision et les deux instances devant la cour ont été jointes par ordonnance en date du 9 septembre 2010.

La SCI VALREAL de son côté demande à la cour de dire et juger qu'elle n'a pas failli à ses obligations de bailleur et a délivré un logement en bon état, que les consorts X.../ Y... ne rapportent pas la preuve d'un quelconque préjudice de jouissance et ne prouvent pas avoir restitué les clés de l'appartement à la SCI VALREAL.

En conséquence il est demandé à la cour de dire que les consorts X.../ Y... restent redevables d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des clés qui vaut libération des lieux, que la SCI VALREAL a subi un préjudice financier causé par les retards de paiement du loyer récurrents des consorts X.../ Y..., que la SCI VALREAL a subi un préjudice du fait de la dégradation de l'appartement par les consorts X... Y..., que les consorts X.../ Y... font preuve d'une particulière mauvaise foi à l'égard de la SCI VALREAL.

Il est donc demandé encore de rejeter toutes les demandes des consorts X.../ Y... comme étant infondées ou irrecevables, notamment celle relative à un dépôt de garantie qu'ils n'ont jamais versé, de condamner les consorts X...-Y... à payer à la SCI VALREAL la somme de 5. 320 euros correspondant à l'indemnité d'occupation pour la période juin 2009 à janvier 2010, à réparer le préjudice subi par la SCI du fait de la dégradation de l'appartement à hauteur de 11. 644, 25 euros correspondant à la somme nécessaire pour la remise en état du logement, à réparer le préjudice subi du fait de la dégradation de la cheminée équipant initialement l'appartement à hauteur de 2. 000 euros correspondant au prix d'achat d'une cheminée du même type, de condamner les consorts X.../ Y... à payer à la SCI VALREAL à réparer le préjudice financier subi par laSCI à hauteur de 3. 000 euros, à payer à la SCI VALREAL la somme de 2. 000 euros pour procédure abusive, outre la somme de 3. 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner enfin les consorts X.../ Y... aux entiers dépens.

De leur côté, les locataires demandent à la cour de :

- réformer le jugement déféré et de condamner la SCI VALREAL à régler à monsieur X... et à madame Y... la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

- condamner la SCI VALREAL à restituer à monsieur X... et à madame Y... le montant des loyers des mois de février, mars et avril 2009 s'élevant à la somme totale de 1. 995 euros payée par le comité interprofessionnel du logement AIN'CIL01,

- condamner la SCI VALREAL à rembourser à monsieur X... et à madame Y... le dépôt de garantie d'un montant de 1. 300 euros,

- débouter la SCI VALREAL de l'ensemble de ses demandes

-condamner la SCI VALREAL aux entiers dépens.

SUR QUOI LA COUR

Le premier juge au travers d'un jugement parfaitement argumenté a fait une juste et saine appréciation à la fois des textes applicables et de la situation factuelle relativement complexe de ce litige.

Il a particulièrement bien analysé les raisons pour lesquelles le logement loué ne pouvait être considéré comme décent en l'état à la fois du rapport CAL PACT de l'AIN du 8 décembre 2008 et de l'amateurisme certain qui a présidé à la prétendue rénovation d'un logement au départ vétuste et mal éclairé.

Clairement, l'ensemble est le résultat d'un mauvais bricolage qui n'a pas permis aux locataires de jouir normalement des lieux loués étant à la fois mal chauffés, mal éclairés, mal isolés et en état d'insécurité latent tant au plan de la sécurité physique du fait du non respect des normes de construction qu'électrique du fait de l'absence de prises de terre.

C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que ce trouble de jouissance était susceptible d'indemnisation.

La somme de 1. 500 euros correspondant grossièrement à plus de deux mois de loyers est en rapport avec une occupation d'environ deux années et un trouble qui n'a cependant pas empêché les locataires de bénéficier du clos et du couvert.

Cette partie du jugement doit être confirmée.

De même pour ce qui touche aux loyers de février, mars et avril 2009 incontestablement dus en l'état du délai de préavis légal.

Si la somme de 1. 995 euros à été payée au titre des loyers de février, mars et avril 2009 par un tiers, les appelants ne sont pas fondés à en demander le remboursement, nul en France ne plaidant par procureur.

A juste titre, il est considéré que le bailleur a été en possession de cet appartement dès le mois de mars 2009 nonobstant la mauvaise volonté affichée de part et d'autre et l'obscurité des circonstances de remise des clés.

De son côté, le préjudice financier de la SCI est réel et a été justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 1. 000 euros.

Concernant la demande reconventionnelle de la SCI consistant à revendiquer la somme de plus de 11. 000 euros au titre de frais de rénovation de l'appartement, il n'est que de constater que celle-ci se fonde exclusivement sur un constat d " huissier du 8 février 2010, alors que le départ des locataires remonte au mois de mars 2009, pour considérer que le lien de cause à effet entre l'occupation par les locataires des lieux litigieux et les dégradations constatées n'est absolument pas rapporté, toutes sortes de visiteurs voire d'occupants occultes pendant cette longue période pouvant en être les auteurs véritables.

Les parties succombant largement dans leurs prétentions respectives c'est bien logiquement qu'il n'a pas été accordé d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera ses propres dépens engagés tant en première instance qu'en appel.

PAR CES MOTIFS

Déboute la SCI VALREAL de sa demande en dommages et intérêts dirigée contre les consorts X.../ Y... en réparation des dégradations causées à l'appartement loué.

Confirme le jugement déféré y compris sur la non attribution d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.

Le réforme quant à la charge des dépens et statuant à nouveau,

Dit que chaque partie conserve ses propres dépens engagés tant en première instance qu'en appel.