Real Estate Reimbursement Obligation Independence from Suspensive Condition

R.G : 10/01763

Décision du

Tribunal de Commerce de LYON

Référé

du 18 février 2010

RG : 2010r30

ch no

SAS NEXITY GEORGE V RHONE-ALPES AUVERGNE

C/

SAS 6EME SENS PROMOTEUR IMMOBILIER

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 07 Juin 2011

APPELANTE :

SAS NEXITY GEORGE V RHONE LOIRE AUVERGNE

représentée par ses dirigeants légaux

66 quai Charles de Gaulle

Cité Internationale

69006 LYON

représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour

assistée de Me Stéphane BONNET, avocat au barreau de LYON

substitué par Me SOMMER, avocat

INTIMÉE :

SAS 6EME SENS PROMOTEUR IMMOBILIER

représentée par ses dirigeants légaux

37 rue du Commandant Charcot

69110 SAINTE-FOY-LES-LYON

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avoués à la Cour

assistée de Me Catherine FROMENT, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 08 Novembre 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Avril 2011

Date de mise à disposition : le 24 Mai 2011, prorogé au 07 Juin 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

- Dominique DEFRASNE, conseiller

- Françoise CLEMENT, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier

A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 décembre 2006, madame Marie-Thérèse B... a consenti à la SAS 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive portant sur un tènement immobilier situé ....

Par avenant à cette promesse de vente du 29 avril 2008, entre madame B..., la SAS 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER et la SAS NEXITY GEORGE V RHONE LOIRE AUVERGNE, il a été apporté certaines modifications sur l'assiette du bien immobilier objet de la promesse (intégration d'une parcelle supplémentaire), mentionné une nouvelle condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire modificatif et le reporté la date de réitération de l'acte authentique.

Il était également stipulé dans cet avenant :

- que conformément à la faculté qui lui a été réservée dans la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2006, la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER déclarait substituer dans le bénéfice de cette promesse la société NEXITY GEORGE V RHONE LOIRE AUVERGNE,

- que la société NEXITY GEORGE V RHONE LOIRE AUVERGNE s'engageait à exécuter aux lieu et place de la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER toutes les clauses de condition de ladite promesse de vente dont son représentant a déclaré avoir une parfaite connaissance,

- que la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER s'obligeait expressément à opérer un transfert au profit de la société NEXITY GEORGE V RHONE LOIRE AUVERGNE du permis de démolir et du permis de construire qu'elle avait obtenus,

- que de son côté la société NEXITY s'obligeait à rembourser à la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER l'ensemble des frais par elle engagés pour l'obtention des permis d'ores et déjà obtenus, et ce sur présentation des factures correspondantes.

La société NEXITY GEORGE V a déposé la demande de permis de construire modificatif prévu à l'avenant à la promesse de vente, mais ce permis de construire modificatif lui a été refusé par arrêté du maire de VAULX-EN-VELIN en date du 27 août 2008.

De son côté la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER a établi une note d'honoraires d'un montant de 89.582,78 euros TTC correspondant aux frais qu'elle avait engagés pour l'obtention du permis de construire initial et en a réclamé le paiement le 9 septembre 2009 à la société NEXITY GEORGE V.

Ne pouvant obtenir satisfaction en dépit d'une mise en demeure du 13 octobre 2009, la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER a fait assigner aux mêmes fins la société NEXITY GEORGE V devant le juge des référés du tribunal de commerce de LYON.

Par ordonnance du 18 février 2010, le juge des référés a condamné la société NEXITY GEORGE V à payer à la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER à titre provisionnel la somme de 89.582,78 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2009 ainsi que la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La société NEXITY GEORGE V a interjeté appel de cette décision le 11 mars 2010.

L'appelante demande à la cour :

- d'infirmer l'ordonnance entreprise,

- de condamner la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que la promesse de vente conclue entre madame B... et la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER aux droits de laquelle elle s'est substituée en vertu de l'avenant du 28 avril 2008 était conditionnée à l'obtention du permis de construire modificatif et que la défaillance avérée de cette condition entraîne la caducité tant de la convention initiale que de l'avenant, y compris des obligations contractées par elle dans le cadre de la substitution puisque cette substitution se trouve privée de tout effet.

Elle en déduit qu'elle n'est pas tenue de rembourser à la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER les frais engagés par cette dernière, ne pouvant bénéficier de la contrepartie que constituait la substitution dans le cadre d'une vente accomplie.

La société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER de son côté sollicite la confirmation de l'ordonnance de référé et le paiement de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la société NEXITY GEORGE V tente d'opérer une confusion entre deux parties distinctes de l'avenant du 29 avril 2008 :

- la première partie intitulée "avenant à la promesse unilatérale de vente du 22 décembre 2006" qui subordonne cette promesse à l'obtention du permis de construire modificatif,

- la deuxième partie intitulée "substitution société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER GEORGE V RHONE LOIRE AUVERGNE" qui prévoit cette substitution et qui ne comporte aucune condition suspensive.

Elle fait valoir également que c'est dans la troisième partie, intitulée "transfert de permis de démolir et de permis de construire" que figure l'obligation de la société NEXITY à lui rembourser l'ensemble des frais déjà engagés par elle pour l'obtention des permis de construire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu'il n'est pas contestable que la société NEXITY GEORGE V s'est engagée dans l'avenant du 29 avril 2008 "à rembourser à la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER l'ensemble des frais exposés par elle engagés pour l'obtention des permis d'ores et déjà obtenus, et ce sur présentation des factures correspondantes" ;

Que le paragraphe 3 intitulé "transfert des permis de démolir et des permis de construire" où figure cet engagement ne comporte aucune condition suspensive et qu'une telle condition ne figure pas davantage dans le paragraphe 2 prévoyant la substitution de bénéficiaires et dont le paragraphe 3 est la conséquence directe ;

Que le lien que prétend opérer la société NEXITY GEORGE V entre son engagement au remboursement des frais des permis de construire déjà obtenus et l'obtention du permis de construire modificatif ne peut être retenu ;

Attendu que la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER justifie au moyen de plusieurs factures des frais engagés par elle : architecte pour 54.600 euros HT, géomètre pour 3.150 euros HT, ingénierie pour 5.397 euros HT, divers : notaire, permis, huissier, plans, caution pour 12.564, 01 euros HT ;

Que la créance de 89.582,78 euros TTC telle qu'elle résulte de sa note d'honoraires n'apparaît pas sérieusement contestable et qu'il convient donc de faire droit à la demande de provision du même montant ;

Attendu que la société NEXITY GEORGE V supportera les dépens d'appel ; qu'il convient d'allouer en cause d'appel à la société 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Dit l'appel recevable,

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SAS NEXITY GEORGE V RHONE LOIRE AUVERGNE à payer à la SAS 6ème SENS PROMOTEUR IMMOBILIER la somme de 1.500 euros euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS NEXITY GEORGE V RHONE LOIRE AUVERGNE aux dépens d'appel distraits au profit de l'avoué de son adversaire conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président