Farm Lease Assignment Despite Late Rent Payments
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation rejected an appeal seeking to overturn a decision that authorized the assignment of a farm lease to the tenants' son, despite a history of late rent payments, some necessitating formal demands. The appellate court reasoned that the tenants were current on the rent, save for a small balance, had a long-standing, positive relationship with the landlords until the termination, and that the gravity of the situation was mitigated by the specific context, including a destructive fire affecting the farm, concluding the payment delays were not severe enough to bar the right to assign the lease to the qualified and experienced successor.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, Art. 700 du code de procédure civile; Farm Lease Assignment Despite Late Rent Payments: The appellate court reasoned that the tenants were current on the rent, save for a small balance, had a long-standing, positive relationship with the landlords until the termination, and that the gravity of the situation was mitigated by the specific context, including a destructive fire affecting the farm, concluding the payment delays were not severe enough to bar the right to assign the lease to the qualified and experienced successor.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ordered the losing party to pay a sum to the winning party based on this article.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les preneurs étaient, au moment de l'introduction de l'instance, à jour du paiement du loyer, à l'exception d'un reliquat de 660,80 euros, que les parties au bail entretenaient de longues relations et une bonne entente jusqu'au congé et qu'il fallait tenir compte de la spécificité de l'espèce, en ce que la destruction par incendie d'un bâtiment essentiel de l'exploitation avait modifié les rapports des parties, la cour d'appel en a souverainement déduit que les retards de paiement du loyer observés n'étaient pas suffisamment graves pour priver les preneurs du droit de céder leur bail à leur fils ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.
Le conseiller referendaire rapporteur le president
Le greffier de chambre
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Jacoupy, avocat aux conseils pour les consorts X...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir autorisé les époux Y... à céder leur bail à leur fils Eric Y...,
AUX MOTIFS QUE
« Les preneurs ne contestent pas être en âge de prendre leur retraite mais sollicitent la cession du bail à leur fils ; qu'il est constant que ce dernier remplit les obligations exigées au plan administratif et possède l'expérience professionnelle permettant de réaliser, dans de bonnes conditions, l'exploitation des biens ; qu 'eu égard aux observations ci-dessus faites, les bailleurs ne peuvent émettre raisonnablement des griefs sérieux contre leurs fermiers pour empêcher la cession ; que ladite cession est d'autant moins critiquable que le protocole d'accord du 3 septembre 1998 envisageait l'association au bail à intervenir, en qualité de co-preneur, d'Eric Y..., dont il était manifestement prévu, déjà à cette époque, qu'il devait prendre la succession de ses parents »,
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE
« Quant à la bonne fois des cédants, il a été relevé qu 'ils sont à jour du paiement de leurs fermages, sauf en ce qui concerne un reliquat de 660 E environ. S'agissant des retards de paiement observés, ceux-ci ne sont pas suffisamment graves pour les priver de la possibilité de céder leur bail à leur fils »,
ALORS QUE
La cession du bail au profit d'un enfant du preneur est une faveur réservée au preneur de bonne foi qui s'est constamment acquitté des obligations de son bail et l'autorisation de céder peut être refusée même si les manquements étant établis ne sont pas de nature à entraîner la résiliation ou à justifier le refus du renouvellement ; que la Cour d'Appel a relevé : «qu'il résulte du dossier que de nombreuses mises en demeure ont été délivrées aux fermiers, certaines comportant des erreurs ou des imprécisions, d'autres étant exemptes de toute critique » et reconnu «l'aspect irritant de devoir sans cesse délivrer des mises en demeure » ; que le Tribunal Paritaire avait à cet égard constaté : « En l'espèce, il ressort des justificatifs produits que la somme de 9.630 6, réclamée par la mise en demeure en date du 14 mai 2002 au titre des fermages pour la période du 25 mars 2001 au 25 mars 2002, a été partiellement réglée dans les trois mois de la mise en demeure par le paiement, le 25 juin 2002, d'une somme de 4.574 E. Le solde des fermages, soit 5.056 E, a fait l'objet d'une nouvelle mise en demeure en date du 17 septembre 2002, et a été acquitté en deux fois, soit le 8 décembre 2002 à hauteur de 4.574 6 et le 3 janvier 2003 pour 482 E. La mise en demeure adressée aux fermiers le 27 avril 2006 d'un montant de 10.154 6, représentant les fermages dus pour la période du 25 mars 2005 au 25 mars 2006 a été réglée au-delà du délai de trois mois, soit le 30 août 2006 à hauteur de 3.384 ., le 3 octobre 2006 pour un montant de 3.384 E et le 8 novembre 2006 pour 3.386 E» ; qu'il résultait de ces constatations que les preneurs ne s'étaient pas constamment acquittés des obligations résultant de leur bail ; qu'ainsi, en autorisant les époux Y... à céder leur bail à leur fils Eric, la Cour d'Appel a violé l'article L 411-35 du Code Rural.