Lessor Liability for Tenant Loss of Operation Due to Uncorrected Defects and Financial Discrepancy

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les consorts B... et M. Z..., ès qualités ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu l'existence de désordres et le non respect par le bailleur de son engagement de mise en conformité des locaux et relevé une différence entre le chiffre d'affaire mentionné dans l'acte de cession et celui de l'exercice de l'année 1995, la cour d'appel a pu en déduire que le bailleur devait être condamné à l'indemnisation du préjudice subi par le preneur du fait de sa perte d'exploitation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à M. A..., ès qualités, et à la société SMJ la somme globale de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour M. X...

Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné M. Alain X... à payer à la SELARL SMJ es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur Mustapha B... la somme de 30 000 € à titre de dommages et intérêts pour perte d'exploitation ;

AUX MOTIFS QUE, dans une clause particulière du bail conclu le 1er juillet 1996, Monsieur Alain X... s'est engagé à faire d'ores et déjà les travaux prévus auparavant, suivant devis établi le 29 mai 1995 ; que ce devis de travaux de plomberie porte sur la remise en conformité des canalisations EV et EM fabriquées après installation d'un WC privatif et de la création d'une nouvelle ventilation suite à cette installation, à la suppression d'évacuation au sol de la cour et partielle de la fenêtre d'escalier par construction d'un mur suite à la création d'une cuisine ; qu'en l'état de la procédure diligentée en référé après sommation du 26 mai 1997 et constats d'huissiers des 25 et 26 juin 2007 et du 2 septembre 2007, de l'ordonnance rendue le 12 mars 1 998 donnant acte à Monsieur Alain X... de ce qu'il se déclare prêt à réaliser la mise en conformité des locaux avec la réglementation en vigueur, l'attestation que se fait ce dernier à lui-même, celle de Monsieur C... indiquant avoir repris le bail le 1er juin 1999 et n'avoir eu aucuns travaux particuliers à effectuer, la facture de la société MSM du 23 juillet 1997 visant un devis du 7 novembre 1996 et concernant la réfection de la couverture sur cuisine et arrière salle du café ainsi que le procès-verbal de constat du 1er juin 2007 qui ne contient aucun élément sur les travaux du devis en cause ne permettent pas d'établir la réalisation de ceux-ci en cours de bail ; que, par ailleurs l'existence de désordres (plafond des toilettes et de l'arrière salle imbibé d'eau, mare d'eau stagnante dans la salle de restaurant) liés au défaut d'étanchéité de la toiture dont les travaux de réfection, qui par leur nature incombaient au bailleur, ont été exécutés en juillet 1997 seulement, est établie par les constats d'huissiers des 25 et 26 juin 2007 et du septembre 2007 ; que le non-respect par Monsieur Alain X... de son engagement contenu dans la clause particulière du bail et de mise en conformité des locaux constitue une faute de nature à engager sa responsabilité à l'égard des preneurs ; qu'il n'est toutefois pas établi que l'inexécution par Monsieur Alain X... de ses obligations contractuelles a rendu le fonds de commerce totalement inexploitable au regard du compte de résultat simplifié de l'exercice clos au 1er décembre 1997 mentionnant un produit d'exploitation de 138 092 F et un résultat d'exploitation de 787 F et a entraîné sa perte dès lors que les mentions portées à l'acte de cession du fonds de commerce font état de résultats commerciaux déficitaires depuis 1993, qu'il est justifié par un courrier du 24 avril 1998 que la signature d'un acte de cession de ce même fonds par Messieurs Mustapha et Ahmed B... avait été prévue pour le 27 avril 1998 et qu'il ressort de leurs propres écrits que la maladie de ce dernier, qui est décédé peu de temps après, a contribué à la dégradation de la situation ; qu'il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur Alain X...

à payer au titre de la perte du fonds à Maître Z... es qualité, la somme de 24 857,18 € et à Mesdemoiselles Nadia, Fatima et Nora B... ainsi que Messieurs Ahcène et Lakhdar B... de 43 509,72 € étant par ailleurs observé, pour ces derniers, qu'il n'est pas justifié du paiement du prix de cession en l'état de la décision du Tribunal de Commerce de CRETEIL du 1er avril 2003 déboutant la Compagnie Financière de Cafetiers Hôteliers Restaurateurs de sa demande en remboursement du prêt formée à l'encontre de la succession de Monsieur B... ; que, de même, il y a lieu de débouter les consorts B... de leur demande au titre des agencements/installations/aménagements perdus dont le coût n'est au demeurant pas justifié et de frais de procédure non explicités ; que, par ailleurs, seul l'exploitant du fonds de commerce et en l'espèce Monsieur Mustapha B..., en liquidation judiciaire peut prétendre à une indemnisation pour perte d'exploitation ; qu'enfin, le dépôt de garantie relève de la résiliation du bail opérée par le liquidateur ; qu'il convient en conséquence de débouter les consorts B... de leur demande en paiement de la somme de 60 217,36 € pour manque à gagner et perte de bénéfices et de la somme de 2 286,74 € au titre du dépôt de garantie ; que, sur la base du dernier chiffre d'affaires mentionné dans l'acte de cession du 8 mars 1996 soit 360 000 F (54 881,65 €) pour l'exercice 1995 et de celui de 21 052 € réalisé en 1997, il y a lieu de réparer le préjudice d'exploitation en lien avec la faute contractuelle du bailleur par une somme de à 30 000 € et en conséquence de condamner Monsieur Alain X...

à payer ladite somme à la SELARL SMJ en sa qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur Mustapha B... qui ne justifie pas, par ailleurs, des frais de procédure qui aurait été engagés à hauteur de 1 500 € ;

ALORS QUE des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en se bornant à évaluer la perte d'exploitation à la somme de 30 000 € tout en constatant qu'il n'était pas établi que l'inexécution par le bailleur de son engagement de réaliser des travaux avait rendu le fonds de commerce totalement inexploitable et qu'il ait entrainé sa perte, d'autant que la maladie de l'exploitant a contribué à la dégradation de la situation, la Cour d'appel qui n'a caractérisé l'existence d'un préjudice d'exploitation certain dans son principe, ni dans son montant, a violé les articles 1147 et 1149 du Code civil ;