Co-owner Condominium Charge Payment Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale des copropriétaires, ayant approuvé les comptes, n'avait pas été contestée, constaté qu'il ressortait du relevé individuel de charges produit par le syndicat des copropriétaire du 2 place de la Goélette à Chennevières-sur-Marne que M. X... était redevable de la somme de 3212.24 euros et, imputé au copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure, déduction faite des frais d'avocat pris en compte au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la juridiction de proximité a, sans dénaturation du décompte individuel de charges, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille onze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour M. X....

Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné Monsieur X... à verser au Syndicat des copropriétaires une somme de 2.793,51 € ;

AUX MOTIFS QU' «en application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours; qu'ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n'ayant pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges; que par ailleurs, et en application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l'assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, l'article 19-2 de cette loi prévoyant en outre, qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une des provisions ainsi prévues, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence 2 place de la Goélette à Chennevières sur Marne (94430) produit à l'appui de ses prétentions:

1. Le relevé de compte de charges individuel de M. André Paul X... laissant apparaitre au 6 avril 2009 un solde débiteur de charges de 3212,24 euros pour la période comprise entre le 1er avril 2007 et le 24 avril 2009;

2. La preuve de la propriété de M. André Paul X... (lots n04018 et 4047), 3. Les procès-verbaux d'assemblée générale donnant quitus au syndic de sa gestion et approuvant les comptes afférents à l'exercice 2007 et 2008, 4. La sommation de payer la somme de 2.714,37 euros en date du 24 avril 2008 ,tous documents qui établissent suffisamment le bien fondé de sa demande principale; que M. André Paul X... conteste le montant de sa dette; que cependant il n'apporte pas la preuve que ces sommes ne sont pas dues par lui, ou que ses versements n'ont pas été pris en compte au crédit; que M.

Paul André X... reste redevable au 6 avril 2009 de la somme de 3.212,24 euros; que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure; qu'il y a lieu de déduire de la somme réclamée la somme de 418,73 euros (frais de transmission du dossier à l'avocat le 26 janvier 2005) dès lors qu'elle peut être prise en compte au titre de l'article 70 du CPC ; qu'en conséquence il y a lieu de condamner M. André Paul X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.793,51 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2009, date de l'assignation, au titre des charges arrêtées au 6 avril 2009 » ;

ALORS D'UNE PART QU'un copropriétaire peut toujours, même lorsque les comptes de la copropriété ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires, demander la rectification d'erreurs commises par le syndicat dans l'établissement des décomptes individuels; qu'en se fondant, pour faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires, sur la circonstance que les comptes de la copropriété avaient été approuvés par des assemblées générales dont les délibérations n'avaient fait l'objet d'aucun recours, le juge s'est déterminé par un motif inopérant, en violation des articles 10, 10-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 ;

ALORS D'AUTRE PART QUE les relevés de compte de charges individuels de Monsieur X... font apparaître, pour la période allant du 1er avril 2007 au 24 avril 2009, un solde débiteur de 1.076,54 € ; qu'en affirmant que ces relevés faisaient apparaître, pour cette période, un solde débiteur de 3212,24 €, le Juge de Proximité les a dénaturés en violation de l'article 1134 du Code civil;

ALORS ENFIN QUE les juges du fond ne peuvent condamner un copropriétaire à prendre seul en charge une dépense du Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après s'être assurés que cette dépense était effectivement nécessaire au recouvrement d'une créance justifiée et qu'elle ne constituait ni des dépens, recouvrables sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile, ni des frais irrépétibles, que seul le juge a le pouvoir de mettre à la charge du copropriétaire concerné sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; qu'au cas d'espèce, il résultait du décompte de charges qu'une partie des sommes dont le syndicat des copropriétaires sollicitait le remboursement par Monsieur X... correspondaient à des frais d'avocat et d'huissier relevant des articles 699 et 700 du Code de procédure civile; qu'en condamnant Monsieur X... à rembourser au Syndicat des copropriétaires des sommes de cette nature, le Juge de Proximité a violé l'article 101 de la loi du 10 juillet 1965.