Building Manager Authority in Penalty Liquidation Appeal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que le moyen qui soutient que le syndic ne justifie pas avoir été autorisé par l'assemblée générale à agir en liquidation d'astreinte et en fixation provisoire d'une autre astreinte est nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à de simples allégations, non assorties d'offres de preuve ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Laisse les dépens à la charge de M. X...;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, et 37, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. X...

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUE D'AVOIR liquidé l'astreinte ordonnée par l'ordonnance de référé du 9 juillet 2007, pour la période du 16 septembre 2007 au 19 septembre 2008 à la somme de 5. 000 € et, confirmant le jugement, d'avoir fixé l'astreinte provisoire à 120 € par jour de retard à compter de deux mois après la notification du jugement, pendant trois mois,

AUX MOTIFS QUE Monsieur et Madame X...sont propriétaires du lot n° 120, au premier étage de l'immeuble situé ..., qui était une ancienne salle de bains commune ; que ce lot ne dispose pas d'ouverture sur l'extérieur mais de deux petites fenêtres sur un escalier donnant accès aux étages de l'immeuble ; que malgré un arrêté préfectoral du 27 octobre 1995 précisant que ce lot ne pouvait être habité, Monsieur et Madame X...ont continué d'habiter ce lot ; que Monsieur X...a en outre annexé des parties communes en coupant les fenêtres du WC commun mitoyen et créant un faux plafond sur toute la surface, pour ventiler la pièce, cassé les murs mitoyens entre son lot, les WC communs et un couloir et en occupant le grenier relié avec son lot par un câble électrique ; qu'enfin Monsieur et Madame X...ont entreposé des objets personnels sur la verrière ; qu'en exécution de la deuxième ordonnance de référé du 9 juillet 2007, signifiée le 30 juillet 2007, Monsieur et Madame X...devaient, avant le 15 septembre 2007 : d'une part « cesser d'utiliser le lot n° 120 de la copropriété de l'immeuble situé ...à des fins d'habitation », d'autre part « restituer en leur état initial les parties communes de l'immeuble qu'ils occupent soit le palier d'accès au lot 120, les WC communs et le grenier situé au-dessus du lot 120 » ; que concernant la première obligation, il résulte du constat établi à la demande du syndicat des copropriétaires le 15 janvier 2008 qu'à cette date, Monsieur X...habitait toujours dans le lot n° 120, ce qu'il a d'ailleurs reconnu devant l'huissier ; que Monsieur et Madame X...s'y sont par ailleurs domiciliés dans le cadre de la procédure de surendettement qu'ils ont initiée, que toute la procédure y compris la copie exécutoire de l'ordonnance du 26 juin 2008 ayant conféré force exécutoire aux mesures recommandées par la commission de surendettement de la Banque de France leur a été notifiée au ...; que ces mesures recommandaient « un gel des créances sur une durée de dix huit mois afin de permettre la vente du logement où résident les débiteurs, celui-ci ayant été déclaré inhabitable » ; que les deux attestations établies le 19 mai 2008 par Madame Y...et Madame X..., respectivement cousine et fille des appelants, intitulées chacune « Attestation pour accueil sans limite par solidarité » et aux termes desquelles Mesdames Y...et X...déclarent accueillir Monsieur et Madame X...depuis avril 2006 « pour dormir » quand ils ne peuvent pas payer l'hôtel, mais sans leurs bagages, restés avenue Mozart, ne sont pas suffisamment circonstanciées pour établir que les appelants n'habitent plus le lot litigieux et sont en outre en totale contradiction avec les constatations de l'huissier du 15 janvier 2008 ; que la deuxième obligation de restituer en leur état initial les parties communes de l'immeuble qu'ils occupent soit le palier d'accès au lot 120, les WC communs et le grenier situé au-dessus du lot, que Monsieur et Madame X...auxquels incombe la charge de la preuve de l'exécution de l'obligation de faire qui leur a été ici imposée ne produisent aucune pièce justifiant de la libération des parties communes et surtout de leur remise en état initial ; qu'eu égard à ces éléments mais également compte tenu des grandes difficultés financières auxquelles sont confrontés les époux X...qui les empêchent à l'évidence de trouver un logement, l'astreinte fixée par l'ordonnance de référé du 9 juillet 2007 doit être liquidée, du 16 septembre 2007 au 19 septembre 2008 à la somme de 5. 000 € ;

ALORS D'UNE PART QUE le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; qu'il ne résulte ni du jugement ni de l'arrêt que le syndic ait été autorisé à agir en liquidation de l'astreinte et en prononcé d'une nouvelle astreinte par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en faisant, cependant, droit à la demande du syndic, les juges du fond ont violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposant faisait valoir qu'avec son épouse ils avaient exécuté l'ordonnance leur faisant interdiction d'occuper le lot 120 à des fins d'habitation, qu'ils ont trouvé à plusieurs reprises des acquéreurs, ayant signé une promesse de vente le 1er septembre 2004 avec Monsieur Z...pour un montant de 25. 000 € et le 24 octobre 2007 avec Madame A... pour un montant de 30. 000 €, ces ventes n'ayant pu aboutir dès lors que le syndicat des copropriétaires s'y est opposé en faisant valoir le défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires s'étant opposé à cette vente en réalité car il a offert d'acquérir le lot litigieux à un prix moindre que celui que les époux X...étaient en droit d'obtenir ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si l'opposition du syndicat des copropriétaires n'était pas à l'origine de la carence de Monsieur X..., le syndicat des copropriétaires ayant proposé un prix moindre que ceux obtenus par l'exposant pour la vente de son lot, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.