Neighbor Dispute Over Roof Terrace and Building Permit Violations

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 janvier 2009), que les époux X..., se plaignant de la création d'une servitude de vue et de troubles résultant de la construction d'une toiture-terrasse irrégulièrement édifiée par M. Y... sur le fonds voisin du leur, ont assigné celui-ci en démolition et indemnisation de leur préjudice ;

Attendu que pour rejeter la demande de démolition et condamner M. Y... à supprimer une vue droite existant depuis le toit de son garage sur le fonds des époux X...en posant des jardinières au feuillage épais et un écran opaque, et le condamner à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les époux X...sont recevables et bien fondés à se plaindre et à demander réparation de leur préjudice au visa des articles 658 et suivants et 702 du code civil et que l'aménagement proposé par M. Y... ne rend pas nécessaire la démolition et permet de pallier l'aggravation de la servitude de vue illicitement conquise ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles les époux X...soutenaient que la construction édifiée par M. Y... n'était conforme ni à l'autorisation de construire délivrée ni au règlement du lotissement et qu'elle leur causait un préjudice, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X...la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour les époux X...

Le moyen de cassation fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Y... à supprimer la vue droite existant depuis le toit de son garage sur le fonds des époux X...seulement en posant des jardinières au feuillage épais et un écran opaque (type cannisses) en bordure du toit terrasse, et d'avoir condamné Monsieur Y... à payer aux époux X...la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts,

Aux motifs que « les parties sont concordantes sur l'existence d'une aggravation et seulement une aggravation en l'état de la configuration des lieux de vue du fonds Y... sur le fonds X...;

Qu'il est constant que cette situation résulte d'une construction de garage et aménagement de toit terrasse à l'initiative de Monsieur Y..., avec une déclaration de travaux régulière mais dont les caractéristiques n'ont pas été à tort respectées ;

Attendu qu'au visa des articles 658 et suivants, 702 du Code civil les époux X...sont recevables et bien fondés à se plaindre et à demander réparation de leur préjudice ;

Attendu néanmoins que les parties diffèrent sur les sanctions ;

Attendu que Monsieur Y... dès la première instance avait proposé un aménagement et en l'état de la décision prononcée par le premier juge l'a mis en oeuvre en combinant un bâti bois et des jardinières, ensemble masqué du côté des époux par un rideau de canisses vert bronze qui occultent la vue ;

Attendu que cette solution assurant sans réelle nuisance de prise de lumière l'opacité de la vue de fonds à fonds ne rend pas nécessaire la démolition de la partie litigieuse de l'ouvrage nouveau et constitue une mesure efficace et satisfaisante pour pallier l'aggravation de servitude de vue illicitement conquise, ainsi qu'il résulte notamment des photographies des lieux annexées au rapport d'expertise ou communiquées par les parties à la cour ;

Que l'attestation des époux Z...(voisin de l'autre côté du fonds Y..., au 26) peut aussi être prise en compte utilement au regard des problèmes de vue, d'esthétisme et de bon voisinage ;

Attendu néanmoins qu'à bon droit les époux X...demandent au-delà de l'aménagement ordonné et réalisé une indemnisation du préjudice certes résiduel mais constant de cette initiative de leur voisin ;

Qu'à hauteur de 5 000 € cette prétention sur leur appel est justifiée... »,

Alors que, d'une part, la personne victime d'un préjudice en relation avec la violation par un voisin d'une règle d'urbanisme peut obtenir du juge judiciaire la démolition de l'ouvrage litigieux ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, les époux X...ont soutenu que la construction effectuée par M. Y... n'était pas conforme à la déclaration de travaux qu'il avait déposée ni au règlement du lotissement ; qu'en rejetant la demande de démolition de cet ouvrage, sans répondre aux conclusions invoquant une violation des règles d'urbanisme ni avoir constaté l'absence de préjudice résultant de la violation de ces règles, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors que, d'autre part, le juge ne peut méconnaître les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; que dans leurs écritures d'appel, les époux X...n'ont pas admis l'existence d'une aggravation d'une servitude existante mais ont fait valoir au contraire que la construction litigieuse créait une servitude de vue sur leur fonds ; qu'en décidant que les parties étaient concordantes sur l'existence d'une aggravation de la servitude, la cour a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

Alors qu'en troisième lieu, les aménagements ordonnés pour supprimer des servitudes illicites doivent être de nature à les supprimer définitivement et ne doivent pas pouvoir être détruits ; qu'en l'espèce, les époux X...ont soutenu que les matériaux utilisés par M. Y... pouvaient être détruits, qu'ils n'étaient pas suffisants pour masquer la vue et éviter les conversations des personnes séjournant sur la terrasse ; qu'en confirmant le jugement relatif aux travaux ordonnés, sans s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Alors qu'enfin, le juge doit réparer l'intégralité du préjudice subi ; que la cour d'appel a condamné M. Y... à payer aux exposants une somme de 5000 € en indemnisation du préjudice résiduel mais constant résultant de l'initiative de leur voisin ; qu'en indemnisant seulement ce préjudice résiduel, sans ordonner la réparation du préjudice subi jusqu'à la réalisation des aménagements, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.