Real Estate Lease Termination and Eviction Upheld After Payment Default

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 16 mars 2010) et les productions, que la SCI Nagor (la SCI) a conclu avec les sociétés Banque populaire rives de Paris et Norbail immobilier (le crédit-bailleur) un contrat de crédit-bail immobilier ; qu'à la suite d'un retard de paiement de la redevance, le crédit-bailleur a fait délivrer à la SCI un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au contrat puis a fait assigner celle-ci en référé aux fins de constat de l'acquisition de la clause ; qu'entre-temps, la SCI a saisi un juge de l'exécution d'une demande de report ou de rééchelonnement de sa dette ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de la SCI et de tous occupants de son chef des locaux occupés par elle dépendants de l'immeuble Les Portes de l'Océane à Saint-Saturnin, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte, d'ordonner le transport et le séquestre des meubles garnissant les lieux, de condamner par provision la SCI à payer la somme de 175 613,41 euros, outre intérêts de retard, et de débouter la SCI de l'exception de litispendance qu'elle avait soulevée en raison de la saisine préalable du juge de l'exécution, alors, selon le moyen,

qu'après signification d'un commandement ou d'un acte de saisie, le juge de l'exécution a compétence pour accorder un délai de grâce ; qu'en affirmant l'incompétence du juge de l'exécution, tandis qu'elle avait constaté que ce dernier avait été saisi par la SCI après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de crédit-bail immobilier, de sorte que le juge de l'exécution, saisi avant le juge des référés, était compétent pour statuer sur le délai de grâce sollicité et sur l'annulation du commandement en cas de respect de ce délai, la cour d'appel, qui aurait dû accueillir l'exception de litispendance, a violé les articles 8, alinéa 2, du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 et 100 du code de procédure civile ;

Mais attendu que c'est seulement après l'engagement d'une mesure d'exécution forcée que les articles 510 du code de procédure civile et 8, alinéa 2, du décret du 31 juillet 1992 attribuent compétence au juge de l'exécution pour accorder un délai de grâce ; qu'ayant constaté que la SCI avait saisi le juge de l'exécution d'une demande de délais de paiement et d'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire après apurement de la dette hors toute exécution forcée, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que le juge de l'exécution n'était pas compétent, en a justement déduit que l'exception de litispendance ne pouvait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la SCI fait encore grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de la SCI et de tous occupants de son chef des locaux occupés par elle dépendants de l'immeuble Les Portes de l'Océane à Saint-Saturnin, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte, d'ordonner le transport et le séquestre des meubles garnissant les lieux, de condamner par provision la SCI à payer la somme de 175 613,41 euros, outre intérêts de retard, et de débouter la SCI de sa demande de délais de grâce, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il résulte de l'article 1244-1 du code civil que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; que toute stipulation contraire est réputée non écrite ; qu'en affirmant qu'aucun texte ne permet à un crédit-preneur de bénéficier de ce délai de grâce pour faire obstacle aux effets immédiats de la clause résolutoire stipulée dans un contrat de crédit-bail immobilier, tandis que, faute de disposition légale spéciale contraire, cette disposition d'ordre public bénéficie à ce crédit-preneur et que la stipulation d'une clause résolutoire de plein droit qui y fait obstacle doit être réputée non écrite, la cour d'appel a violé les articles 1244-1 et 1244-3 du code civil ;

2°/ que le crédit-preneur d'un contrat de crédit-bail immobilier résilié conserve la faculté de solliciter un délai de grâce pour obtenir le report ou l'échelonnement des sommes réclamées par le crédit-bailleur ; qu'en jugeant qu'aucun texte ne permet au crédit-preneur immobilier de solliciter un délai de grâce, tandis que, à supposer même que le commandement de payer resté sans effet ait pu entraîner la résolution du contrat de crédit-bail, la SCI conservait la possibilité d'obtenir un délai de grâce pour le paiement des sommes réclamées par le crédit-bailleur et la banque populaire Rives de Paris, sans qu'il soit besoin d'une disposition spéciale le prévoyant, la cour d'appel a violé les articles 1244-1 et 1244-3 du code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel a exactement énoncé qu'aucun texte n'autorisait la suspension des effets d'une clause résolutoire acquise d'un contrat de crédit-bail ;

Et attendu que la cour d'appel a retenu, par motifs adoptés, que la SCI ne versait à l'appui de sa demande de délais aucun document justificatif de sa situation financière ;

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Nagor aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Nagor, la condamne à payer à la société Banque populaire Rives de Paris et à la société Norbail immobilier la somme globale de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la SCI Nagor.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la SCI Nagor et de tous occupants de son chef des locaux occupés par elle dépendants de l'immeuble Les Portes de l'Océane à Saint-Saturnin, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte, d'avoir ordonné le transport et le séquestre des meubles garnissant les lieux, d'avoir condamné par provision la SCI Nagor à payer la somme de 175.613,41 €, outre intérêts de retard, et d'avoir ainsi débouté la SCI Nagor de l'exception de litispendance qu'elle a soulevée en raison de la saisine préalable du juge de l'exécution ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI Nagor a certes saisi, avant l'introduction de la présente instance en référé, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance du Mans d'une demande de délais de paiement de sa dette et d'annulation du commandement visant la clause résolutoire après apurement de la dette dans lesdits délais ; qu'il revient donc à la juridiction de céans de vérifier que le juge de l'exécution est compétent pour connaître de la même demande ; qu'en application de l'article L 213-6 du Code de l'organisation judiciaire, seules les difficultés s'élevant à l'occasion de l'exécution forcée d'un titre peuvent être soumises au juge de l'exécution et non la demande tendant à faire constater le jeu d'une clause résolutoire ; qu'ainsi, il n'y a pas lieu à application de l'article 100 du Code de procédure civile ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le juge de l'exécution n'est pas saisi des mêmes demandes que la présente juridiction et notamment, il ne lui est pas demandé de constater la résolution du crédit-bail pour lequel il n'est d'ailleurs pas compétent ; que le même litige n'étant pas porté devant les deux juridictions, il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 100 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE, après signification d'un commandement ou d'un acte de saisie, le juge de l'exécution a compétence pour accorder un délai de grâce ; qu'en affirmant l'incompétence du juge de l'exécution, tandis qu'elle avait constaté que ce dernier avait été saisi par la SCI Nagor après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de crédit-bail immobilier, de sorte que le juge de l'exécution, saisi avant le juge des référés, était compétent pour statuer sur le délai de grâce sollicité et sur l'annulation du commandement en cas de respect de ce délai, la cour d'appel, qui aurait dû accueillir l'exception de litispendance, a violé les articles 8 alinéa 2 du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 et 100 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN (SUBSIDIAIRE) DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion de la SCI Nagor et de tous occupants de son chef des locaux occupés par elle dépendants de l'immeuble Les Portes de l'Océane à Saint-Saturnin, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte, d'avoir ordonné le transport et le séquestre des meubles garnissant les lieux, d'avoir condamné par provision la SCI Nagor à payer la somme de 175.613,41 €, outre intérêts de retard, et d'avoir ainsi débouté la SCI Nagor de sa demande de délais de grâce ;

AUX MOTIFS QUE la Banque Populaire et la société Norbail Immobilier invoquent un contrat notarié de crédit-bail selon lequel les parties reconnaissent qu'à défaut de paiement d'un seul terme de redevance à son échéance, un mois après simple mise en demeure de payer notifiée au crédit-preneur, le crédit-bail sera résilié de plein droit si bon semble au crédit-bailleur, sans qu'il soit besoin de faire prononcer cette résiliation en justice ; que l'interprétation de cette clause ne soulève aucune difficulté sérieuse dont n'aurait pas à connaître le juge des référés ; que selon cette clause, le crédit-bailleur est en droit de reprendre possession des lieux dès l'expiration du délai d'un mois qui a suivi le commandement délivré le 18 février 2009 et dès lors que la somme, objet du commandement, n'a pas été réglée, comme c'est le cas en l'espèce ; que si l'article 1244-1 du Code civil autorise un débiteur à demander en justice des délais de paiement, aucun texte ne permet au bénéficiaire d'un contrat de crédit-bail de solliciter de tels délais et la suspension subséquente des effets de la clause résolutoire dudit contrat ;

1°/ ALORS QU' il résulte de l'article 1244-1 du Code civil que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; que toute stipulation contraire est réputée non écrite ; qu'en affirmant qu'aucun texte ne permet à un crédit-preneur de bénéficier de ce délai de grâce pour faire obstacle aux effets immédiats de la clause résolutoire stipulée dans un contrat de crédit-bail immobilier, tandis que, faute de disposition légale spéciale contraire, cette disposition d'ordre public bénéficie à ce crédit-preneur et que la stipulation d'une clause résolutoire de plein droit qui y fait obstacle doit être réputée non écrite, la cour d'appel a violé les articles 1244-1 et 1244-3 du Code civil ;

2°/ ALORS, en tout état de cause, QUE, le crédit-preneur d'un contrat de crédit-bail immobilier résilié conserve la faculté de solliciter un délai de grâce pour obtenir le report ou l'échelonnement des sommes réclamées par le crédit-bailleur ; qu'en jugeant qu'aucun texte ne permet au crédit-preneur immobilier de solliciter un délai de grâce, tandis que, à supposer même que le commandement de payer resté sans effet ait pu entraîner la résolution du contrat de crédit-bail, la SCI Nagor conservait la possibilité d'obtenir un délai de grâce pour le paiement des sommes réclamées par la société Norbail Immobilier et la Banque Populaire Rives de Paris, sans qu'il soit besoin d'une disposition spéciale le prévoyant, la cour d'appel a violé les articles 1244-1 et 1244-3 du Code civil.