Commercial Lease Rent De-capping Appeal Rejected Due to Insufficient Proof of Material Change

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement retenu que M. X...qui se prévalait d'une modification des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties et des facteurs locaux de commercialité, n'établissait pas une modification notable d'un de ces éléments, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a, sans méconnaître les exigences de l'article 9 du code de procédure civile, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu qu'il était précisé dans le document de la Direction départementale de l'équipement que ... disposait d'un poids assez relatif au sein de la communauté des communes, subissait de plein fouet l'influence et le développement de l'agglomération dijonnaise au risque de se transformer en " cité dortoir " et qu'il n'apparaissait pas que l'accroissement de la population ait bénéficié à l'activité économique locale, la cour d'appel, procédant à la recherche demandée, a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils pour M. X....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. X...de ses demandes tendant à voir déplafonner le loyer du bail commercial de la société Catherine coiffure et à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 27. 440, 82 €, à compter du 15 décembre 2006 ;

AUX MOTIFS QUE l'appelant n'établit pas une modification notable des obligations des parties, dès lors que l'intimé soutient, sans qu'aucune preuve contraire ne soit rapportée qu'elle n'a pas sous-louée son local, mais qu'elle a donné une partie de son activité en location-gérance ;

1°) ALORS QUE toute partie a la charge de prouver ses allégations, dont le bien-fondé ne peut résulter du seul silence de la partie adverse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris « que l'intimé soutient, sans qu'aucune preuve contraire ne soit rapportée qu'elle n'a pas sous-louée son local, mais qu'elle a donné une partie de son activité en location-gérance », la cour d'appel a violé les articles 9 du code de procédure civile ;

2°) ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux ou des obligations respectives des parties justifie le déplafonnement du loyer renouvelé ; qu'en ne recherchant pas si l'exploitation d'une partie de l'activité par un tiers, même dans le cadre d'un contrat de location-gérance s'exerçant sur une partie des locaux loués, ne justifiait pas un déplafonnement du loyer, la cour d ‘ appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34 du code de commerce.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté M. X...de ses demandes tendant à voir déplafonner le loyer du bail commercial de la société Catherine coiffure et à voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 27. 440, 82 €, à compter du 15 décembre 2006 ;

AUX MOTIFS QUE s'agissant des facteurs locaux de commercialité, l'appelant avance que la commune de ... est certes un peu à l'écart des grands centres commerciaux et industriels de la région, mais que cette situation est compensée par le développement des offres d'équipement et des services d'animation de la ville de sorte que les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés pour le commerce considéré ; qu'il produit aux débats divers documents, dont l'un émanant de la DDE mentionne qu'entre 1999 et 2003, le nombre d'habitants est passé de 2. 524 à 2656 soit une augmentation de 1, 28 % par alors que sur la même période la population de la Côte d'Or ne croît que de 0, 15 % par an et que ... est la commune du canton de Saint-Jean-de-Losne la plus peuplée puisqu'elle représente ¼ de la population cantonale, que la natalité est en hausse, que le nombre de ménage est en augmentation, soit 82 ménages supplémentaires depuis 1999, que le nombre d'entreprises, commerce et service a augmenté de 1, 1 % entre 2001 et 2006, avec huit créations pures en 2006, que le taux de chômage est en régression 7, 5 % de la population pour 4, 7 % en 2006 ; mais qu'il est également précisé dans ce même document que ... dispose d'un poids assez relatif au sein de la communauté de commune et subit de plein fouet l'influence du développement de l'agglomération dijonnaise au risque de se transformer en « cité dortoir » ; qu'il est indiqué aussi au chapitre des tendances observées que l'accroissement de la population ne profite pas complètement au développement économique de la commune, les actifs travaillant en grande majorité sur Dijon ou la grande couronne et que cette « attractivité » dijonnaise ne se limite pas à l'emploi mais touche également la consommation et l'utilisation des services ; qu'ainsi il n'apparaît pas que l'accroissement relatif de la population, le nombre d'habitation de la commune de ... étant repassé à 2553 en 2006, ait bénéficié à l'activité économique locale ; qu'aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité n'est donc démontré ; que d'ailleurs la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux à l'issue de sa réunion du 8 janvier 2009 a constaté à l'unanimité l'absence de factures nouveaux de commercialité permettant le déplafonnement du loyer ;

1°) ALORS QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si l'augmentation importante du nombre des commerces dans la ville de ... et des manifestations et animations publiques n'avaient pas influencé notablement les facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 145-34 du code de commerce ;

2°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de préciser sur quelles pièces ils se fondent pour statuer ; qu'en affirmant que la population de la commune serait retombée à 2. 553 habitants en 2006, sans préciser sur quelle pièce elle se fondait pour statuer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.