Leaseholders v. Lessor: Infiltration Damages Claim Admissibility

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M et Mme X... et à la société d'Alba-M du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société NDSM et la MAAF ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 5 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 3 décembre 2009), que la société Pologne Joueries est propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail aux époux X..., qui en ont sous-loué une partie à la société d'Alba-M dont Mme X... est la gérante ; qu'à la suite d'infiltrations affectant les lieux loués, M. et Mme X... et la société d'Alba-M ont assigné la bailleresse en réparation ;

Attendu que pour déclarer irrecevables ces demandes d'indemnisation unique, l'arrêt retient qu'elles sont présentées collectivement par les époux X..., co-titulaires du bail, d'une part, et la société d'Alba-M, sous-locataire, d'autre part, au titre d'un trouble de jouissance qu'ils ne déterminent que de façon fusionnelle et d'un préjudice matériel global, constitué de l'addition de préjudices matériels personnels distincts qu'ils n'individualisent pas dans leurs écritures ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une demande globale de réparation formée par plusieurs victimes d'un même dommage n'est pas en soi irrecevable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré M. et Mme X... et la société d'Alba-M irrecevables en leurs demandes collectives d'allocation de sommes en réparation de leurs préjudices matériels et troubles de jouissance et infirmé le jugement en ce qu'il avait prononcé des condamnations de ces chefs, l'arrêt rendu le 3 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Pologne Joueries aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Pologne Joueries à payer à M. et Mme X... et à la société d'Alba-M la somme globale de 2 500 euros, rejette la demande de la société Pologne Joueries ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. et Mme X... et la société d'Alba-M

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré Monsieur et Madame X... et la société D'Alba-M irrecevables en leurs demandes collectives d'allocation de sommes en réparation de leurs préjudices matériels et troubles de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE, « le bail commercial a été consenti aux époux X... ensemble, chacun exerçant une activité séparée de nature différente et sous un statut distinct, Monsieur Joseph-Eric X... étant immatriculé au registre du commerce pour une activité d'architecte d'intérieur et Madame Isabelle X... étant inscrite à la chambre des métiers au titre d'une activité de restaurateur et créateur de laques ; que dès lors à raison des désordres allégués, le préjudice de chacun est nécessairement distinct de celui de l'autre ; que la SARL D'ALBA-M qui, quelle que soit la régularité de sa sous-location, ne précise pas le fondement de son action à l'encontre de la SCI POLOGNE JOUERIES avec laquelle elle n'a aucun lien de droit, subit également un préjudice distinct de celui de Monsieur Joseph-Eric X... et Madame Isabelle X... ; que les troubles de jouissance allégués ont nécessairement été subis de façon différenciée compte tenu notamment d'une différence d'impact des infiltrations sur l'activité de chacun, en considération de la nature de cette activité et de sa localisation au sein de l'ensemble des lieux loués ; que le préjudice allégué au titre de la résiliation d'un contrat d'assurance et de l'obligation de s'assurer à un tarif supérieur n'a pu être subi par d'autre que la SARL D'ALBA-M seule concernée par cette difficulté ; que les dégâts matériels causés par les infiltrations ont affecté des biens mobiliers appartenant ou confiés à l'un ou l'autre des demandeurs, et non aux trois ensemble ; que dans ces conditions, les demandes d'indemnisations uniques présentées collectivement par Monsieur et Madame X... d'une part, co-titulaires du bail et créanciers de la même obligation de délivrance à l'encontre de la SCI POLOGNE JOUERIES leur bailleur, et la SARL D'ALBA-M d'autre part, sous locataire, au titre d'un trouble de jouissance qu'ils ne déterminent que de façon fusionnelle, et au titre d'un préjudice matériel global qu'ils ne précisent que globalement, par l'addition de préjudices matériels personnels distincts, qu'ils ne détaillent et n'individualisent d'ailleurs pas dans leurs écritures, sans formuler de demande en réparation d'un préjudice personnel, doivent être déclarées irrecevables ; que le jugement entrepris sera en conséquence infirmé, en ce qu'il a condamné la SCI POLOGNE JOUERIES à payer à Monsieur et Madame X... et la SARL D'ALBA-M ensemble la somme totale de 19. 663, 73 € en indemnisation de leurs préjudices matériels ainsi que la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, de la résiliation du contrat d'assurances, du temps passé à " gérer " les sinistres » ;

ALORS, D'UNE PART, QU'une demande d'indemnisation formulée de manière globale par les différentes victimes d'un même dommage n'est pas, de ce seul fait, irrecevable ; qu'en se bornant à relever, pour déclarer irrecevables les demandes d'indemnisation formulées par les époux X... et la société D'Alba-M au titre des préjudices matériels et de jouissance subis suite aux infiltrations dues à l'inexécution par la société Pologne Joueries des travaux de couverture lui incombant, qu'elles étaient formulées globalement et non individualisées, la Cour d'appel a violé les articles 4, 5 et 12 du Code de procédure civile ;

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'une demande d'indemnisation formulée de manière globale par les différentes victimes d'un même dommage n'est pas, de ce seul fait, irrecevable ; que le juge doit inviter les demandeurs qui ont formulé une demande globale à individualiser leurs préjudices respectifs ; qu'en se bornant à déclarer irrecevables les demandes d'indemnisation formulées globalement par les époux X... et la société D'Alba-M et non individualisées, sans inviter les demandeurs à procéder à l'individualisation de leurs préjudices respectifs, la Cour d'appel a violé les articles 4, 5 et 12 du Code de procédure civile ;

ALORS, ENCORE, QUE le juge ne peut refuser de réparer un préjudice dont il a constaté l'existence ; que pour déclarer irrecevables les demandes d'indemnisation formulées globalement par les époux X... et la société D'Alba-M, la Cour d'appel a relevé que les troubles de jouissance avaient nécessairement été subis de façon différenciée par chacun des demandeurs, que le préjudice au titre de la résiliation du contrat d'assurance et de l'obligation de s'assurer à un tarif supérieur n'avait pu être subi par d'autres que par la société D'Alba-M et que les dégâts matériels causés par les infiltrations avaient affecté les biens matériels appartenant ou confiés à l'un ou à l'autre, mais non aux trois demandeurs ensemble ; qu'elle a ainsi constaté l'existence de préjudices de jouissance, d'un préjudice lié à la résiliation du contrat d'assurance et de préjudices matériels, tous causés par les infiltrations successives dues à l'inexécution par la société Pologne Joueries des travaux de couverture lui incombant ; qu'en déclarant néanmoins irrecevables les demandes des époux X... et de la société D'Alba-M, la Cour d'appel, qui a refusé d'indemniser des préjudices dont elle a constaté l'existence, a violé l'article 4 du Code civil.