Purchasers' Failure to Secure Stipulated Loan Justifies Contractual Penalty

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. X... et Mme Y... n'avaient pas sollicité un prêt conforme à celui prévu par le compromis de vente, que celui demandé était plus élevé que celui envisagé de près de 11 000 euros, la cour d'appel en a exactement déduit qu'ils s'étaient placés dans l'impossibilité de bénéficier d'un tel prêt, que la condition était réputée accomplie et qu'ils devaient être condamnés au paiement de la clause pénale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X... et Mme Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... et Madame Y... à verser à Monsieur Z... le montant de la clause pénale stipulée dans l'acte du 13 août 2003, soit la somme de 15.587 euros avec intérêt au taux légal à compter du 17 mai 2004 ;

AUX MOTIFS QUE le compromis de vente du 13 août 2003 précise : - page 6, qu'en application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, il ne deviendra définitif qu'au terme d'un délai de 7 jours pendant lequel l'acquéreur a la faculté de se rétracter ; que ce délai de rétractation ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le compromis, - page 3, que l'acquisition de l'immeuble est financée à l'aide d'un ou plusieurs prêts bancaires d'un montant global de 157.870 euros, remboursable sur une durée maximum de 25 ans au taux maximum de 6 % et dont le montant maximum de la première mensualité sera de 833,33 euros, - page 4, que l'acquéreur s'oblige à déposer la demande de crédit au plus tard dans un délai de 10 jours à compter du dernier jour du délai de rétractation, et que la vente est consentie sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition au plus tard un mois après le dernier jour du délai de rétractation, - page 5, que dans le cas où une partie refuse de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti, et sauf application d'une condition suspensive, elle y sera contrainte par l'autre partie et devra, en outre, lui payer la somme de 15.587 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice ; que le compromis a été notifié par l'agence immobilière qui a servi d'intermédiaire entre les parties, à Monsieur X... (engagé solidairement avec Madame Y...), par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 août 2003 ; qu'il n'est pas justifié de la date de sa première présentation qui est intervenue au plus tôt le lendemain, soit le 20 août 2003 et au plus tard le 4 septembre 2003 (date à laquelle le formulaire remis par le même courrier, à faire remplir par l'organisme financier choisi pour la demande de prêt, a été rempli) ; que selon attestation du CREDIT FONCIER DE FRANCE du 4 septembre 2003, Monsieur X... et Madame Y... ont entrepris des démarches pour obtenir un prêt afin de financer l'acquisition de l'immeuble et des travaux, puisqu'un dossier était à cette date en cours de constitution à cette fin ; qu'ils ont donc formé une demande de prêt dans le délai fixé contractuellement ; qu'il apparaît toutefois qu'ils ont sollicité un prêt d'un montant de 168.542 euros et non de 157.870 euros comme prévu au compromis de vente ; que le CREDIT FONCIER FRANCE a informé Monsieur X... et Madame Y... le 27 octobre 2003, de ce que leur demande de prêt a été acceptée sous réserve de l'acceptation de leur demande d'adhésion à la convention d'assurance décès et invalidité ; qu'il a transmis une offre de prêt le 31 octobre 2003, subordonnant l'octroi d'un prêt à d'autres conditions dont celle du remboursement anticipé de trois crédits personnels ; que cette offre est intervenue plus d'un mois après le dernier jour du délai de rétractation, cette durée d'un mois expirant le 11 octobre 2003 au plus tard si le délai de rétractation a commencé à courir le 5 septembre ; que Monsieur X... et Madame Y... n'ont pas sollicité un prêt conforme à celui prévu par le compromis de vente, que celui demandé est plus élevé que celui envisagé de près de 11.000 euros ; que c'est pour celui-ci qu'ils n'ont obtenu une offre qu'après le délai d'un mois prévu contractuellement, que la première mensualité a excédé la somme de 833,33 euros et que des conditions ont été posées ; que n'ayant pas effectué une demande de prêt conforme aux termes du compromis de vente, ils se sont placés dans l'impossibilité de bénéficier d'un tel prêt ; que c'est en conséquence de leur fait que la condition suspensive n'a pas été réalisée ; qu'il convient dans ces conditions de faire application de l'article 1178 du Code civil selon lequel la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que Monsieur X... et Madame Y... ne pouvaient ainsi refuser de régulariser la vente par acte authentique et qu'il doivent subir l'application de la clause pénale qui n'est pas manifestement excessive ; qu'ils seront condamnés à payer à Monsieur Z... la somme de 15.587 euros, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation contenant demande en paiement ( ) ;

1° ALORS QUE seule la faute du débiteur qui est la cause de la défaillance de la condition permet de réputer cette dernière accomplie ; qu'en réputant la condition accomplie parce que les acquéreurs, engagés sous cette condition, avaient demandé un prêt d'une somme excédant de 11.000 euros le montant du prêt prévu par les stipulations de la clause érigeant son obtention en condition suspensive, bien qu'elle ait relevé qu'un prêt avait été accordé aux acquéreurs après l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive et sans établir que cette différence marginale ait été à l'origine du caractère tardif de l'offre de prêt sollicitée, ou ait provoqué l'impossibilité d'obtenir un prêt dont les échéances n'excédaient pas celles prévues à la convention, la Cour d'appel a violé l'article 1178 du Code civil ;

2° ALORS QUE la Cour d'appel a elle-même relevé que la convention érigeait en condition suspensive l'obtention d'un prêt d'un montant de 157.870 euros ; qu'en affirmant qu'en effectuant une demande de prêt portant sur une somme de 168.542 euros, soit de près de 11.000 euros supérieure au montant prévu, les acquéreurs s'étaient mis dans l'impossibilité de bénéficier du prêt prévu par la clause, quand le prêt d'une somme de 168.542 euros comprend nécessairement celui d'un montant de 157.870 euros, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.