Landlord v. Tenant: Lease Termination Repair Costs and Summary Provision Denial

R. G : 09/ 07377

Décision du

Tribunal de Commerce de LYON

Référé

du 04 novembre 2009

RG : 2009r930

ch no

SA SACOBA

C/

SAS KDI

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 05 Avril 2011

APPELANTE :

SA SACOBA

représentée par ses dirigeants légaux

1 rue du Mont Blanc

69960 CORBAS

représentée par la SCP BAUFUME-SOURBE, avoués à la Cour

assistée de Me Guillaume ROSSI, avocat au barreau de LYON

substitué par Me AMSALLEM, avocat

INTIMÉE :

SAS KDI

représentée par ses dirigeants légaux

173-179 boulevard Félix Faure

93537 AUBERVILLIERS CEDEX

représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour

assistée de Me Xavier VAHRAMIAN, avocat au barreau de LYON

substitué par Me LEFEBVRE, avocat

Date de clôture de l'instruction : 06 Septembre 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Mars 2011

Date de mise à disposition : 05 Avril 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Françoise CLEMENT, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

A l'audience, Françoise CLEMENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*

Le 27 avril 1994, la SA SACOBA, en qualité de preneur en crédit bail d'un immeuble situé ...(69), a sous loué une partie de ses locaux à la société INTERMETAUX devenue SAS KDI ; les parties ont ensuite régularisé un contrat de sous-location à effet du 1er mai 2000, lequel s'est transformé en bail commercial lorsque la SA SACOBA est devenue propriétaire des locaux.

Le 15 avril 2006, les parties ont signé un bail de courte durée à effet du 1er mai suivant pour se terminer le 31 mars 2008 au plus tard et le 23 octobre 2006 la SAS KDI a donné congé à effet du 30 avril 2007.

Sur assignation de la SA SACOBA se plaignant de nombreux désordres faisant suite au départ de sa locataire, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon, a ordonné une expertise ; l'expert B... a déposé son rapport le 25 novembre 2008.

Par exploit du 25 juillet 2009, la SA SACOBA a saisi le tribunal de commerce de Lyon d'une demande tendant à obtenir la condamnation de la SAS KDI à lui payer les sommes de 116. 434, 00 € au titre des réparations locatives outre 145. 456, 46 € au titre du préjudice de jouissance, saisissant concomitamment le juge des référés de ce même tribunal afin de se voir allouer une provision.

Par ordonnance en date du 4 novembre 2009, le juge des référés du tribunal de commerce de Lyon, constatant l'existence d'une contestation sérieuse, a débouté la SA SACOBA de l'intégralité de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SAS KDI une somme de 1. 500, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2010 par la SA SACOBA, appelante selon déclaration du 26 novembre 2009, laquelle conclut à la réformation de la décision du premier juge et sollicite la condamnation de la SAS KDI à lui payer les sommes de :

-116. 434, 00 € HT soit 139. 225, 06 € TTC à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation en référé du 25 juillet 2007,

-5. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Vu les conclusions notifiées le 5 mai 2010 par la SAS KDI qui conclut à la confirmation de l'ordonnance critiquée et réclame l'octroi d'une indemnité supplémentaire en cause d'appel de 7. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2010.

MOTIFS ET DÉCISION

La SA SACOBA soutient qu'elle est bien propriétaire des lieux loués peu important alors de savoir qui a payé dans un premier temps les factures correspondant aux travaux de remise en état, lesquels ont en tout état de cause, été refacturés à son nom ; elle ajoute que les courriers échangés entre les parties et les conclusions de l'expert permettront à la cour d'apprécier le bien fondé de sa demande de provision, tant au niveau de la répartition de la charge des travaux que des manquements de la SAS KDI à ses obligations.

La SAS KDI soutient quant à elle que la SA SACOBA est irrecevable en ses demandes dans la mesure où n'ayant pas supporté le coût des travaux invoqués, elle ne justifie aujourd'hui d'aucun préjudice ; elle ajoute à titre subsidiaire qu'une contestation sérieuse interdit en l'espèce au juge des référés de faire droit à la demande de l'appelante dans la mesure où :

- elle n'a pas à supporter le coût de la remise à neuf de ses locaux par la SA SACOBA qui en a changé la destination,

- la SA SACOBA réclame le remboursement de travaux qui sont à sa charge en tant que bailleur, soit au titre de la vétusté soit en raison de la nature même des réparations,

- les travaux n'ont pas été payés par cette dernière mais une société tiers au contrat de bail,

- les états des lieux d'entrée n'ont pas été pris en compte par l'expert malgré la demande qui lui en avait été faite aux termes de sa mission,

- aucun préjudice lié à la perte de loyers n'est retenu par l'expert ni démontré par les éléments du dossier.

Le simple fait que la SA SACOBA ait préfinancé par l'intermédiaire d'une de ses filiales, les travaux dont elle réclame aujourd'hui le paiement à son ancienne locataire, alors même que les documents comptables produits au dossier démontrent qu'une facturation est intervenue ensuite à l'initiative de cette filiale auprès de la SA SACOBA, ne démontre nullement comme le soutient à tort la SAS KDI que la bailleresse n'aurait aucun intérêt à agir dans la mesure où le préjudice allégué consiste notamment dans le coût des travaux de remise en état des lieux loués.

La SA SACOBA doit donc être déclarée recevable en sa demande.

Les opérations d'expertise réalisées par M. B... ont permis à ce dernier de constater l'existence de nombreux travaux nécessaires à la remise en état des lieux ayant fait l'objet d'une location par la SA SACOBA à la SAS KDI ; l'expert liste les travaux selon différentes catégories : entretien, dégradation, vétusté ou divers.

Les parties s'opposent non seulement sur la définition de leurs obligations respectives au regard des travaux ainsi listés mais encore sur la pertinence des conclusions de l'expert, tant au niveau de l'imputabilité des désordres constatés qu'au titre du montant des travaux de réparation retenus.

S'il est manifeste que certains travaux de remise en état, consistant notamment dans des tâches de nettoyage, sont indiscutablement à la charge de la SAS KDI, aucune provision supplémentaire à celle déjà ordonnée à hauteur de 15. 000, 00 € par le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon dans son ordonnance du 13 août 2007 ne peut être aujourd'hui prononcée compte tenu de la contestation sérieuse s'élevant entre les parties.

L'ordonnance critiquée doit en conséquence être confirmée en toutes ses dispositions y compris celle relative au bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile, sans qu'aucune indemnité supplémentaire ne soit allouée aux parties en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Réforme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de commerce de Lyon le 4 novembre 2009 en ce qu'il n'a pas statué sur la recevabilité de la demande présentée par la SA SACOBA et y ajoutant, déclare la SA SACOBA recevable en ses demandes,

Confirme pour le surplus l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de commerce de Lyon le 4 novembre 2009 en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs demandes en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA SACOBA aux dépens qui seront distraits au profit de la SCP d'avoués C... en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffierLe président