Lessor v. Muslim Worship Association: Lease Termination Due to Unpaid Rent
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn association that leased premises for Muslim worship failed to pay rent as required by a professional lease containing an express resolutory clause, leading the lessor to issue a notice to pay or vacate, resulting in a first instance ruling confirming the lease termination, ordering eviction, and awarding provisional damages. The association appealed, arguing the premises' use as a place of worship removed the lease from the statutory regime governing professional leases and raised serious factual disputes over the rent amount, thus rendering the summary judgment procedure incompetent; however, the appellate court affirmed the initial decision, reasoning that the validity of the contractual resolutory clause is independent of the contested qualification of the lease, and since the rent arrears were undeniable and the payment deadline passed, the lease was validly terminated by the clause, justifying the eviction and associated financial awards.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, article 1741 du code civil, article 699 du code de procédure civile; Lessor v. Muslim Worship Association: Lease Termination Due to Unpaid Rent: The association appealed, arguing the premises' use as a place of worship removed the lease from the statutory regime governing professional leases and raised serious factual disputes over the rent amount, thus rendering the summary judgment procedure incompetent; however, the appellate court affirmed the initial decision, reasoning that the validity of the contractual resolutory clause is independent of the contested qualification of the lease, and since the rent arrears were undeniable and the payment deadline passed, the lease was validly terminated by the clause, justifying the eviction and associated financial awards.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court condemned the appellant to pay the appellee €1,000 under this article for appeal costs.
This article was cited in the dispositive to grant the costs waiver to the appellee's representative (avoué).
Texte complet
R.G : 09/07333
Décision du
Tribunal d'Instance de LYON
Référé
du 23 octobre 2009
ch no
RG :12.09.1145
Association ASEKA (ASSOCIATION DE L'EMIR ABDEL KADER)
C/
GRAND LYON HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 10 Mai 2011
APPELANTE :
L'Association ASEKA (ASSOCIATION DE L'EMIR ABDEL KADER) représentée par ses dirigeants légaux
28, cours Bayard
69002 LYON
représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avoués à la Cour
assistée de Me Sylsie ALBERTELLI, avocat au barreau de LYON
INTIMÉE :
L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU GRAND LYON
dénommé GRAND LYON HABITAT
représentée par ses dirigeants légaux
191-193, cours Lafayette - BP 6456
69413 LYON CEDEX 06
représentée par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour
assistée de Me LEVY, avocat au barreau de LYON
substitué par Me MOUILLON, avocat
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Date de clôture de l'instruction : 06 Septembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Mars 2011
Date de mise à disposition : 10 Mai 2011
Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
- Dominique DEFRASNE, conseiller
- Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Selon bail professionnel en date du 4 juillet 2008, l'association DE L'EMIR ABDEL KADER (ASEKA) ayant pour vocation d'assurer l'exercice public du culte musulman a pris à bail à loyer un local sis 28 cours Bayard à 69002 LYON.
Ce bail aurait connu de nombreux incidents de paiement, seul le dépôt de garantie ayant été réglé.
Par voie de conséquence, un commandement de payer contenant le rappel de la clause résolutoire contractuelle aux termes de laquelle le bail se trouve résilié de plein droit faute de paiement de l'arriéré dans le mois de la signification du commandement a été délivré le 11 mai 2009.
Par ordonnance rendue le 23 octobre 2009, le tribunal d'instance de Lyon statuant en référé a constaté la résiliation du bail, dit que l'association ASEKA était occupante sans droit ni titre, ordonné l'expulsion de l'association ASEKA et condamné la même à payer à GRAND LYON HABITAT la somme provisionnelle de 4.106,34 euros à titre d'arriérés outre 410,63 euros de clause pénale ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer.
L'association ASEKA conclut à la complète réformation de cette décision avec application à son profit des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour une somme de 800 euros.
Il est ainsi soutenu quil existe ici une contestation sérieuse visant la nature même du contrat de bail sur lequel est fondée la demande de sorte que le juge des référés de céans ne serait nullement compétent pour statuer. Les locaux étant un lieu de prière, les dispositions de l'article 57 à la loi du 23 décembre 1986 ne sauraient régir les rapports locatifs des parties dès lors que l'activité de cette association n'entre pas dans les prévisions de ce texte.
Il s'ensuivrait que le contrat de bail conclu serait soumis aux dispositions du droit commun issu du code civil, c'est-à-dire les articles 1709 à 1762 du code civil.
Or, l'association ASEKA entend se prévaloir de l'existence d'un bail verbal dont l'exécution a en partie commencé, bail qui fait l'objet d'une contestation notamment sur le prix du loyer.
Le juge des référés ne serait pas compétent pour statuer sur de telles contestations comme il serait également incompétent pour prononcer la résiliation judiciaire du contrat ensuite de soi- disant manquements qui pourraient être opposés aux locataires en application de l'article 1741 du code civil, la clause résolutoire contractuelle n'ayant pas d'effet et ne pouvant nullement être opposable à l'association.
Il est soutenu à l'opposé que l'appelante fait une confusion entre le pouvoir pour un juge de prononcer la résiliation judiciaire d'un contrat qui relève de la compétence des juges du fond et la constatation d'une clause résolutoire qui peut relever de la compétence du juge de référé.
Sur la contestation soulevée, il est affirmé que l'insertion d'une clause résolutoire dans un contrat de bail est toujours valable peu importe la qualification donnée par les parties au contrat de bail, que pour déterminer si les locaux sont affectés à un usage exclusivement professionnel il convient de se rapporter à la destination que les parties dans leur commune intention, sont convenues de donner aux lieux loués, qu'en l'espèce les parties ont signé un bail professionnel lequel ne dépend pas de son caractère lucratif ou non.
Il est donc conclu par l'intimée à la confirmation de la décision outre obtention d'une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR QUOI LA COUR
Comme déjà relevé à bon droit par le premier juge, il convient de dire et juger que l'application de la clause résolutoire prévue par le bail conclu entre les parties et qualifié de bail professionnel, dont la seule qualification mais non la validité est contestée, est par ailleurs sans incidence sur la validité de la clause résolutoire prévue au bail et est donc valable indépendamment de la qualification du bail.
Comme il est avéré par ailleurs que les loyers et charges visés par le commandement n'ont pas été intégralement payés dans le délai imparti, que depuis son entrée dans les lieux aucun loyer n'a été versé par la société preneuse, il y a donc bien lieu de constater la résiliation du bail avec toutes ses conséquences légales.
Il échet de confirmer la décision déférée en y ajoutant une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour une somme de 1.000 euros et une condamnation aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du 23 octobre 2009 rendue par le président du tribunal d'instance de Lyon.
Y ajoutant,
Condamne l'association ASEKA à payer à GRAND LYON HABITAT la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la même aux entiers dépens de l'instance y compris le coût du commandement de payer les loyers outre les dépens d'appel qui sont distraits au profit de maître GUILLAUME, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président