Reservation Contract Dispute Over Substituted Buyer and Commercial Modifications

Ch. civile B

ARRET du 18 MAI 2011

R. G : 10/ 00022 C-MPA

Décision déférée à la Cour :

jugement du 01 décembre 2009

Tribunal de Grande Instance de BASTIA

R. G : 09/ 540

S. C. I DOMAINE DE MARIA STELLA

C/

X...

Y...

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX HUIT MAI DEUX MILLE ONZE

APPELANTE :

S. C. I DOMAINE DE MARIA STELLA

Prise en la personne de son représentant légal

Résidence Santa Regina II Rue Albert 1er

20260 CALVI

représentée par la SCP CANARELLI Antoine CANARELLI Jean Jacques, avoués à la Cour

assistée de Me Sébastien GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES :

Monsieur Frédéric X...

né le 14 Janvier 1965 à LILLE (59000)

... 59155 FACHES THUMESNIL

représenté par la SCP René JOBIN Philippe JOBIN, avoués à la Cour

assisté de Me Jean-Louis RINIERI, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur Gérard Marcel Y...

né le 18 Juin 1950 à VENZOLASCA (20215)

...

20214 CALENZANA

représenté par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour

assisté de Me Antoine RETALI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 mars 2011, devant Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, et Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller, dont l'un d'eux a été chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre

Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller

Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 18 mai 2011.

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée le 20 janvier 2011 et qui a fait connaître son avis, dont les parties ont pu prendre connaissance.

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller, le Président de Chambre empêché, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

La SCI DOMAINE DE MARIA STELLA a fait construire un ensemble immobilier sur le territoire de la commune de CALVI.

Le programme a été commercialisé sous la forme de vente en état futur d'achèvement.

Le 26 juillet 2005, Monsieur Didier C...a conclu avec la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA un contrat préliminaire de réservation d'un appartement et d'un garage dépendant de cet ensemble immobilier.

Par courrier du 9 mars 2006 reçu par Maître Gérard Y..., notaire chargé des opérations de vente, Monsieur Frédéric X...a informé qu'il se substituait à Monsieur C...dans l'acquisition de l'appartement et du garage.

Il a versé entre les mains de Maître Gérard Y..., notaire, la somme de 68 940, 20 euros.

Aucun acte authentique de vente n'a été signé entre les parties et le 26 décembre 2006, à la demande de la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA, Maître Gérard Y...a restitué à Monsieur Frédéric X...la somme de 63 790, 86 euros déposée en son étude.

Par acte en date du 21 décembre 2007, Monsieur Frédéric X...a fait assigner la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA et Maître Gérard Y...pour obtenir au principal la réalisation de la vente sous astreinte et, subsidiairement, la restitution des sommes retenues par le notaire ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à son devoir de conseil.

Vu le jugement en date du 1er décembre 2009 par lequel le Tribunal de grande instance de BASTIA a mis hors de cause Maître Gérard Y..., ordonné la réalisation par acte authentique de la vente de l'appartement et du garage pour la somme de 196 972 euros dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai, débouté la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA de sa demande d'indemnisation, condamné la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA à verser la somme de 1 500 euros à Monsieur Frédéric X...en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA à verser la somme de 500 euros à Maître Gérard Y...sur le même fondement ainsi qu'aux dépens et ce, avec le bénéfice de l'exécution provisoire.

Vu la déclaration d'appel formalisée par la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA le 12 janvier 2010.

Vu l'ordonnance en date du 23 mars 2010 par laquelle Monsieur le premier président de la Cour d'appel de BASTIA a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire.

Vu les dernières conclusions déposées dans l'intérêt de Monsieur Frédéric X...le 9 juin 2010.

Il sollicite la confirmation du jugement entrepris sauf à réclamer la somme supplémentaire de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il indique avoir adressé à Maître Gérard Y...par l'intermédiaire de son notaire le 13 avril 2006 une procuration pour acquérir ainsi qu'un chèque représentant 35 % du prix des travaux exigibles à ce stade et un chèque de 4 698, 66 euros représentant la provision sur frais, droits et honoraires.

Il soutient n'avoir jamais refusé de signer l'acte de vente estimant qu'il était acquéreur depuis le 17 octobre 2005.

Il soutient qu'en réalité la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA a décidé de mettre fin au processus de vente lorsqu'elle s'est aperçue que l'appartement acquis avait vu sur la mer et sur la citadelle de CALVI et pouvait donc être vendu à un prix supérieur, ce qu'elle a fait par la suite.

Sur les comptes entre les parties, il indique que la somme restituée ne correspond ni au montant versé ni à celui déduit de la réservation.

S'il reconnaît que des points de détail ont pu demeurer en discussion, il maintient que la vente a été définitivement proposée par le promoteur et acceptée par l'acquéreur lorsque son notaire a adressé à Maître Gérard Y...une procuration lui permettant de passer l'acte. Il ajoute que dans son courrier du 13 avril 2006, son notaire réclamait seulement la confirmation écrite, hors acte, des accords commerciaux passés avec Monsieur C...et maintenus à son profit.

Dans ces conditions, il estime que ni son vendeur ni son notaire n'ont pu considérer qu'il avait renoncé à la vente ou que celle-ci était conditionnée à la modification du projet d'acte en possession des deux parties.

Si la Cour devait considérer que la vente intervenue ultérieurement faisait obstacle à sa demande, il sollicite la réouverture des débats afin que les parties concluent sur son préjudice et la responsabilité de chacun.

Vu les dernières conclusions de la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA en date du 10 septembre 2010.

Elle soutient que Monsieur Frédéric X...n'a pas opté ou sollicité dans le délai la réitération de la vente et qu'en conséquence, les parties sont en état d'un contrat de réservation.

Au demeurant, le bien litigieux ayant été vendu aux termes d'un acte publié antérieurement à la délivrance de l'assignation introductive d'instance, quant à elle non publiée, cette vente prime sur celle dont se prévaut Monsieur Frédéric X...rendant impossible toute réitération forcée.

Elle demande qu'il lui soit donné à de ce qu'elle se réserve la possibilité de rechercher la responsabilité de son notaire alors que celui-ci ne l'a pas mise en garde au moment de la passation de l'acte de vente en dépit d'une question expressément formulée par elle-même.

Elle réclame le paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que le contrat de réservation est un contrat distinct de la promesse synallagmatique.

Elle demande que le dépôt de garantie lui soit acquis.

Vu les dernières conclusions de Maître Gérard Y...du 15 octobre 2010.

Il estime que les parties n'ont pu trouver un accord pour la signature d'un acte définitif de vente rentrant dans les prévisions du contrat préliminaire et qu'il a été mis fin à la relation contractuelle.

Il ajoute que Monsieur Frédéric X...n'a émis aucune protestation ni contestation lors de la restitution des fonds versés entre ses mains alors que par lettre du 9 janvier 2007 il indiquait à la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA que faute de signature de l'acte d'acquisition il attendait une proposition qui lui permette de retrouver un investissement en tous points similaires et réclamait parallèlement la libération des dépôts de garantie.

Il ajoute qu'en l'état de la vente du bien, la réalisation par acte authentique de la vente projetée est impossible.

Il réclame le paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu l'ordonnance de clôture en date du 19 janvier 2011 ayant renvoyé l'affaire pour être plaidée à l'audience du 31 mars 2011.

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MOTIFS :

Attendu qu'il n'est plus discuté qu'après substitution, les parties ont été liées par un contrat dénommé contrat préliminaire du 26 juillet 2005 auquel était annexé un descriptif sommaire de l'ensemble immobilier à construire ;

Attendu qu'à la rubrique des modalités de mise en oeuvre du droit de préférence du réservataire, il était prévu que lorsque la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA serait en mesure de réaliser la vente elle en informerait le réservataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception contenant un certain nombre d'informations et documents ;

Attendu que par courrier du 8 mars 2006, le notaire chargé des ventes a adressé à Monsieur Frédéric X...le projet d'acte concernant son acquisition en état futur d'achèvement avec un modèle de procuration ; que le 13 avril suivant, le notaire de Monsieur Frédéric X...a effectivement adressé le modèle de procuration avec les deux chèques représentant pour l'un la partie du prix exigible est pour l'autre le montant des frais d'acquisition ;

Attendu toutefois qu'il précisait que la signature de l'acte de vente devrait être différée jusqu'à ce que les accords commerciaux pris entre le vendeur envers l'acquéreur aient fait l'objet d'une confirmation écrite ; qu'il ajoutait qu'il était indispensable de modifier l'acte notarié sur ces points ; qu'à ce courrier était annexée une longue liste des modifications réclamées par Monsieur Frédéric X...au regard du descriptif initial ayant fait l'objet du contrat de réservation ;

Attendu que la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA n'a, à aucun moment, manifesté son intention d'accepter les modifications réclamées par Monsieur Frédéric X...; que bien plus, l'acompte séquestré chez le notaire n'a pas été versé à la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA qui, ainsi, a manifesté clairement sa volonté de ne pas accepter les conditions supplémentaires demandées par Monsieur Frédéric X...au regard du descriptif initial ;

Attendu ainsi qu'en l'état, la seule signature d'un contrat de réservation, et alors que l'acompte a été versé en l'étude du notaire à seule fin de formaliser l'acte définitif de vente, ne saurait s'analyser en une promesse synallagmatique de vente au sens de l'article 1589 du code civil ;

Attendu en effet qu'il convient de rappeler que ce versement était accompagné de réserves et conditions pour la réalisation de la vente ; que ces réserves telles que figurant en annexe du courrier, par leur importance et leur quantité ne saurait être considérées comme des éléments indifférents au regard de l'échange de consentement et de la validité de l'accord des parties sur la chose et sur le prix ;

Attendu enfin que par courrier adressé en recommandé et réceptionné le 27 octobre 2006 par Monsieur Frédéric X..., la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA a mis en demeure ce dernier de régulariser son engagement d'acheter faute de quoi, elle considérerait qu'il ne souhaitait plus acheter ; que par courrier réceptionné le 13 novembre 2006, elle l'informait qu'elle clôturait le dossier pour défaut volontaire de signature de l'acte d'acquisition avec les conséquences inhérentes ;

Attendu qu'ensuite de ces courriers, Monsieur X...n'a pas manifesté son intention de régulariser un acte de vente conforme aux conditions stipulées dans le contrat de réservation ; que dans ces conditions, en l'absence d'une vente parfaite au sens de l'article 1589 du code civil, Monsieur Frédéric X...doit être débouté en sa demande de réalisation de la vente par acte authentique ;

Attendu en revanche qu'en l'absence d'un accord sur la chose et le prix et au regard des seules clauses du contrat de réservation, la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA qui ne motive pas sa demande que lui soit acquis le dépôt de garantie, doit être déboutée de ce chef ;

Attendu qu'en l'état de ces motifs, il n'y a pas lieu à réouverture des débats afin que les parties concluent sur le préjudice de Monsieur Frédéric X...et les responsabilités de chacun au regard de la vente intervenue ultérieurement sur le bien litigieux ;

Attendu pareillement et pour les mêmes motifs qu'il est sans objet et inopérant de donner acte à la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA de ce qu'elle se réserve la possibilité de rechercher la responsabilité de son notaire ultérieurement en raison de la passation d'un acte de vente postérieur ;

Attendu que Monsieur Frédéric X..., qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et être débouté en sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du même code ; qu'en revanche, aucune raison d'équité ne commande l'application de cet article au profit de la SCI DOMAINE DE MARIA STELLA et Maître Gérard Y....

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PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Infirme le jugement du Tribunal de grande instance de BASTIA en date du 1er décembre 2009 en toutes ces dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette toutes les demandes de Monsieur Frédéric X...,

Condamne Monsieur Frédéric X...aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP CANARELLI et de la SCP RIBAUT-BATTAGLINI,

Dit n'y avoir lieu à application l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes les autres demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT