Commercial Lease Termination and Receivership Proceedings

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu l'article L 622-21 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005 ;

Attendu que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent, ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent ; qu'il arrête ou interdit également toute voie d'exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ; que les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence suspendus ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 25 novembre 2009), que la société X... frères, propriétaire de locaux à usage commercial, les a donnés à bail par acte du 30 juin 1997 à la société Didier X..., et lui a délivré le 28 juillet 2005 un commandement visant la clause résolutoire ; que la société Didier X... l'a assignée en opposition au commandement ;

Attendu que pour constater la résiliation du bail par l'effet du commandement et fixer la créance de la société X... frères dans la procédure collective ouverte au profit de la société Didier X..., la cour d'appel retient que la société preneuse avait omis, à la date du commandement de payer, de régler les loyers et charges de juillet et août 2004 et janvier à juillet 2005, que le magasin objet du bail signé le 30 juin 1997 n'est toujours pas exploité, sans motifs légitimes, que le commandement est donc fondé et que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 28 août 2005, faute pour le preneur d'avoir satisfait à ses obligations dans le délai qui lui était imparti ou d'avoir obtenu la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'action introduite par le bailleur, avant la mise en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement, la cour d'appel, qui a constaté que la société Didier X... avait été placée en redressement judiciaire par jugement du 6 octobre 2008, et qui était tenue de relever, au besoin d'office, les effets attachés au principe de l'interdiction des poursuites individuelles, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a constaté la résiliation du bail commercial liant la société Didier X... et la société X... frères intervenue le 28 août 2005 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 juillet 2005 et fixé la créance de la société X... frères dans la procédure collective ouverte au profit de la société Didier X... aux sommes de 14 488, 61 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de juillet et août 2004 et janvier à août 2005, 24 314, 62 euros à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au 13 mars 2007, date de la libération effective des lieux et 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier, l'arrêt rendu le 25 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon, autrement composée ;

Condamne la société X... frères aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société X... frères ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mai deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la société Didier X... et M. Y..., ès qualités ;

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail commercial liant le SARL Didier X... et la SA X... Frères intervenue le 28 août 2005 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 28 juillet 2005 et d'avoir fixé la créance de la SA X... Frères dans la procédure collective ouverte au profit de la SARL Didier X... aux sommes de 14. 488, 61 € au titre des loyers et charges impayées pour les mois de juillet et août 2004 et janvier à août 2005, 24. 314, 62 € à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au 13 mars 2007, date de la libération effective des lieux et 15. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

AUX MOTIFS QU'il est acquis que la SARL Didier X..., à la date du commandement de payer soit le 28 juillet 2005 avait omis de régler les loyers et charges juillet/ août 2004 et janvier à juillet 2005, sans être fondé à invoquer l'existence d'un accord la dispensant momentanément du règlement de ses loyers ou l'exception d'inexécution par son bailleur de ses obligations ; que si les locaux ont bien été assurés à compter du 1er juillet 2005, il est en outre constant que le magasin objet du bail signé le 30 juin 1997 n'était toujours pas exploité une année après l'opération de cession de parts sociales, sans qu'il soit justifié d'une impossibilité réelle d'y mener une activité commerciale, les arguments développés de ce chef ayant trait aux importants travaux préconisés sur l'ensemble de la surface à laquelle l'appelante ne pouvait prétendre ; qu'il résulte de ces constatations que le commandement visant la clause résolutoire délivré à l'initiative de la SA X... Frères était parfaitement fondé et que le bail commercial liant les parties s'est trouvé résilié de plein droit le 28 août 2005, faute pour le preneur d'avoir satisfait à ses obligations dans le délai qui lui était imparti ou d'avoir obtenu la suspension des effets de la clause résolutoire ; que les premiers juges seront en conséquence infirmés en ce qu'ils ont prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 28 juillet 2005 et la résiliation du bail au jour du jugement, aux torts partagés des intéressés ;

ALORS, d'une part, QU'à défaut de constatation par une décision passée en force de chose jugée de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de payement des loyers antérieurs à l'ouverture de la procédure soumise aux dispositions de la loi du 26 juillet 2005, le bailleur ne peut plus poursuivre l'action en résolution antérieurement engagée ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué (p. 3) que la SAR Didier X... a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Besançon du 6 octobre 2008 ; qu'ainsi, en constatant la résiliation du bail commercial par l'effet du commandement visant la clause résolutoire délivrée le 28 juillet 2005 pour défaut de payement des loyers, la Cour d'appel viole l'article L. 622-1 du Code de commerce dans sa rédaction applicable au litige ;

ALORS, d'autre part, QUE la clause résolutoire doit être mise en oeuvre de bonne foi ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée (cf. concl. 13 mai 2009, p. 11) si, eu égard aux circonstances particulières ayant présidé à la reprise de la société Didier X..., alors en état d'extrême difficulté, mais également au moment de la délivrance du commandement en période de congés et aux relations des parties, la société X... FRERES ne s'était pas prévalue de la clause résolutoire de mauvaise foi pour les manquements visés dans le commandement, la Cour d'appel privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté la résiliation du bail commercial liant le SARL Didier X... et la SA X... Frères intervenue le 28 août 2005 par l'effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 28 juillet 2005 et d'avoir fixé la créance de la SA X... Frères dans la procédure collective ouverte au profit de la SARL Didier X... aux sommes de 14. 488, 61 € au titre des loyers et charges impayées pour les mois de juillet et août 2004 et janvier à août 2005, 24. 314, 62 € à titre d'indemnité d'occupation jusqu'au 13 mars 2007, date de la libération effective des lieux et 15. 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier ;

AUX MOTIFS QU'il est acquis que la SARL Didier X..., à la date du commandement de payer soit le 28 juillet 2005 avait omis de régler les loyers et charges juillet/ août 2004 et janvier à juillet 2005, sans être fondé à invoquer l'existence d'un accord la dispensant momentanément du règlement de ses loyers ou l'exception d'inexécution par son bailleur de ses obligations ; que si les locaux ont bien été assurés à compter du 1er juillet 2005, il est en outre constant que le magasin objet du bail signé le 30 juin 1997 n'était toujours pas exploité une année après l'opération de cession de parts sociales, sans qu'il soit justifié d'une impossibilité réelle d'y mener une activité commerciale, les arguments développés de ce chef ayant trait aux importants travaux préconisés sur l'ensemble de la surface à laquelle l'appelante ne pouvait prétendre ; qu'il résulte de ces constatations que le commandement visant la clause résolutoire délivré à l'initiative de la SA X... Frères était parfaitement fondée et que le bail commercial liant les parties s'est trouvé résilié de plein droit le 28 août 2005, faute pour le preneur d'avoir satisfait à ses obligations dans le délai qui lui était imparti ou d'avoir obtenu la suspension des effets de la clause résolutoire ; que les premiers juges seront en conséquence infirmés en ce qu'ils ont prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 28 juillet 2005 et la résiliation du bail au jour du jugement, aux torts partagés des intéressés ;

ALORS QUE dans ses conclusions d'appel du 13 mai 2009 (p. 17), la société Didier X... demandait à la Cour d'appel, à titre subsidiaire, d'ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail signé le 30 juin 1997 ; qu'en estimant qu'il y avait lieu de constater la résolution de plein droit du bail à la date du 28 août 2005 faute pour le preneur d'avoir obtenu la suspension des effets de la clause résolutoire quand il lui appartenait précisément de se prononcer sur l'opportunité d'une suspension des effets de la clause qui lui était demandée, la Cour d'appel méconnaît les termes du litige et viole les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.