Landlord's Right to Seek Rent Modification After Deemed Lease Renewal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 145-11 du code de commerce ;

Attendu que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 21 janvier 2010), que les époux X..., preneurs à bail de locaux à usage commercial appartenant à Mme Y..., ont demandé par acte du 6 septembre 2004 le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 janvier 2005 ; que la bailleresse a, par acte du 7 décembre 2004, refusé ce renouvellement et délivré congé pour motifs graves et légitimes ; que les preneurs ont assigné la bailleresse en nullité de ce congé ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le congé du 7 décembre 2004, effectué hors du délai prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce, est nul et que le bail s'est poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005 ;

Qu'en statuant ainsi, alors que si le bailleur, qui a répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n'est pas privé du droit de demander la fixation d'un nouveau loyer et qu'elle avait constaté que la bailleresse avait notifié aux preneurs un mémoire en fixation du loyer le 21 novembre 2006 et les avait assignés aux mêmes fins le 2 octobre 2008, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005, l'arrêt rendu le 21 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour Mme Y...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail s'est poursuivi entre Mademoiselle Y... et Monsieur et Madame X... aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'article L.145-9 du code de commerce, « le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de 2 ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » ; que par acte du 7 décembre 2004, Joëlle Y... a donné congé aux époux X... des locaux qu'ils occupent en vertu d'un bail commercial dans des locaux dépendant d'un immeuble au ... au Vésinet ; qu'à aucun moment, Joëlle Y... n'a renoncé à ce congé ; qu'aucun des actes ou diligences accomplis par elle, postérieurement à ce congé, y compris la notification en date du 21 novembre 2006 d'un mémoire en fixation du loyer commercial, n'implique renonciation nécessaire au bénéfice du congé, plusieurs procédures parallèles étant alors suivies et la poursuite de l'une n'impliquant pas nécessairement l'abandon des autres ; que dans ces conditions, les époux X... ont intérêt à agir en nullité du congé ; qu'au fond, selon l'article L.145-10 du code de commerce, dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement faite par le locataire, le bailleur doit faire connaitre à celui-ci s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus ; qu'à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ; que les époux X... ont signifié à leur bailleresse une demande de renouvellement du bail par acte du 6 septembre 2004 ; que le refus de renouvellement du bail assorti d'un refus d'indemnité d'éviction a été signifié aux époux X... par acte en date du 7 décembre 2004 ; qu'il a dès lors été effectué hors le délai prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce ; que le jugement déféré qui a dit nul cet acte et a dit que le bail s'était poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005 doit, dès lors, être confirmé ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en réplique à la demande de renouvellement du bail signifiée le 6 septembre 2004 par Monsieur et Madame X..., Mlle Y... a opposé un « refus de renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime valant congé » par acte extrajudiciaire du 7 décembre 2004 ouvrant à M. et Mme X... un délai de contestation de deux ans à peine de forclusion ; qu'il importe peu que Melle Y... n'ait pas poursuivi la validation du congé ; que M. et Mme X... ont intérêt à assigner leur bailleresse en nullité du congé et la fin de non recevoir opposée par celle-ci sera rejetée ; que la demande tendant à l'annulation du refus de renouvellement de la bailleresse notifié après l'expiration du délai de trois mois imparti par l'article L. 145-10 alinéa 4 du code de commerce est fondée et doit être accueillie ; qu'il y a lieu de prononcer la nullité de l'acte du 7 décembre 2004 portant « refus de renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime valant congé » en donnant acte à Melle Y... de ce qu'elle reconnaît que le congé délivré est nul et de nul effet ; que par suite, il s'impose de dire que le bail s'est poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005 ;

ALORS QUE lorsque le bailleur n'a pas répondu dans un délai de trois mois à la demande du locataire en renouvellement du bail, le bail est renouvelé de plein droit selon un loyer déterminé ultérieurement par le juge des loyers ; que la Cour d'appel a expressément relevé, d'une part, que Mademoiselle Y..., bailleresse, n'a pas répondu dans un délai de trois mois à la demande des époux X..., preneurs, en renouvellement de leur bail signifiée par acte du 6 septembre 2004, d'autre part, que Mademoiselle Y... leur a notifié un mémoire en fixation du loyer commercial du bail renouvelé, lequel a précédé une assignation devant le juge des loyers commerciaux ; qu'en jugeant que le bail s'est poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005, la Cour d'appel a violé l'article L.145-10 d code de commerce.