Tenant Eviction Fraud Damages Award

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre A

ARRÊT AU FOND DU 26 NOVEMBRE 2010

No 2010/ 526

Rôle No 08/ 15814

Jeannette X...épouse Y...

C/

Bernadette Z...épouse A...

Morgan A...

Grosse délivrée

le :

à :

SCP BLANC

SCP MAGNAN

réf

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 25 Juin 2008 enregistré au répertoire général sous le no 07/ 3827.

APPELANTE

Madame Jeannette X...épouse Y...

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 09/ 532 du 26/ 01/ 2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AIX EN PROVENCE)

née le 21 Mars 1936 à NICE (06), demeurant ...

représentée par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour,

Assistée de la SCP MARRO J., MARRO J., LADRET R., avocats au barreau de NICE

INTIMEES

Madame Bernadette Z...épouse A...

née le 14 Octobre 1953 à CRECY AU MONT (02), demeurant ...

représentée par la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour,

Ayant pour avocats la SCP BRACCO DENIS PERALDI, du barreau de NICE

Mademoiselle Morgan A...

née le 05 Juin 1986 à NICE (06), demeurant ...

représentée par la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour,

Ayant pour avocats la SCP BRACCO DENIS PERALDI, du barreau de NICE

*- *- *- *- *

11ème A-2010/ 526

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 13 Octobre 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Robert PARNEIX, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Robert PARNEIX, Président

Madame Danielle VEYRE, Conseiller

Madame Cécile THIBAULT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2010.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé (e) par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2010,

Signé par Monsieur Robert PARNEIX, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

11ème A-2010/ 526

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 17 décembre 1986 Mme Y...était locataire de la Société Niçoise d'Economie Mixte aux droits de laquelle se trouvent Mmes Bernadette et Morgane A....

Par acte du 12 décembre 2004 les bailleresses ont délivré à Mme Y...un congé pour reprise au profit de Jonathan A..., leur fils et frère, pour le 31 décembre 2004. Mme Y...a libéré les lieux le 31 mai 2005.

Au motif que M. Jonathan A...n'avait pas repris possession du logement et que le congé était frauduleux, Mme Y...a assigné Mme Bernadette A...et Mlle Morgane A...en dommages et intérêts selon acte du 31 octobre 2007.

Par jugement du 25 juin 2008 le tribunal d'instance de Nice l'a déboutée.

Mme Y...a relevé appel selon déclaration du 3 septembre 2008.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 24 juin 2010 elle sollicite l'infirmation du jugement, une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les intimées ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d'une occupation des lieux par M. Jonathan A..., l'appartement étant resté vide jusqu'au 1er mai 2007, date à laquelle il a été loué à des tiers ne bénéficiant pas du droit de reprise.

Aux termes de leurs conclusions déposées le 17 février 2009, Mme Bernadette A...et Mlle Morgane A...concluent à la confirmation du jugement.

Elles soulèvent l'irrecevabilité de l'appel au motif que Mme Y...se borne à reprendre la motivation développée en première instance.

Sur le fond, elles estiment rapporter la preuve, qui a été admise par le tribunal, que M. Jonathan A...a effectivement occupé les lieux de juillet 2005 à mai 2007.

Elles sollicitent une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la recevabilité de l'appel

Attendu qu'aucun texte n'interdit à la partie appelante de reprendre en cause d'appel les mêmes moyens que ceux développés en première instance ;

Attendu en conséquence que l'appel sera déclaré recevable ;

2) Sur le fond

Vu l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que l'absence de reprise des lieux sans motif légitime par le bailleur constitue une fraude ouvrant droit à des dommages et intérêts au profit du locataire évincé ;

Attendu que pour établir le défaut de reprise, Mme Y...verse aux débats trois attestations de voisins habitant l'immeuble qui relatent que l'appartement libéré par elle n'a pas été occupé jusqu'au 26 novembre 2006 ; qu'un autre voisin ayant déménagé en novembre 2005 confirme cette absence d'occupation jusqu'à son départ ;

11ème A-2010/ 526

Attendu que de leur côté les intimées produisent huit attestations, dont trois émanant également de voisins de l'immeuble, qui indiquent que Jonathan A...a pris possession de l'appartement en juillet 2005, l'un des témoins affirmant l'avoir aidé à déménager ;

Attendu que ces diverses attestations sont parfaitement contradictoires et seront écartées des débats comme ne permettant pas de prouver avec certitude aussi bien l'occupation que l'inoccupation des lieux après le départ de la locataire ;

Mais attendu que Mme Y...communique encore le relevé de la consommation d'eau chaude et d'eau froide de l'appartement postérieurement à la restitution des lieux ; qu'il apparaît qu'entre le 20 septembre 2005 et le 15 avril 2008 seulement 4 m3 d'eau froide ont été consommés et qu'aucune consommation d'eau chaude n'a été enregistrée ;

Attendu qu'elle produit également sa facture EDF du 31 mai 2005, date de son départ, qui indique que le compteur est à l'index 37200 ; que la comparaison de cette facture avec celle du 4 avril 2006, communiquée par les intimées, révèle une consommation de 5 kwh en un an (index 37205) alors que la consommation de l'appartement occupé en 2007 et 2008 est de l'ordre de 300 à 400 kwh pour une période de deux mois ;

Attendu que ces éléments objectifs démontrent que la reprise des lieux en vue de les habiter n'a pas été effective et réelle avant le début de l'année 2007 ;

Attendu que cette constatation n'est pas contredite par les autres documents produits par les intimées à savoir, pour l'essentiel, deux talons de chèque du 4 juillet 2005 avec comme objet " plaque, parlophone, boîte au lettes et télécommande garage ", un avis d'assurance de l'appartement du 7 octobre 2005 au 7 octobre 2006, des factures EDF au nom de M. et Mme A...attestant d'une consommation réelle à compter de fin 2006, des factures internet au nom de Jonathan A...à compter de juillet 2008, une attestation d'une amie de ce dernier qui déclare lui avoir loué son appartement de mai à septembre 2007, une copie de la taxe d'habitation de 2008 au nom de Jonathan A..., enfin, un procès-verbal de constat du 10 février 2009 établissant la présence de ce dernier dans les lieux ;

Attendu que ces pièces n'établissent pas une occupation de l'appartement par le bénéficiaire de la reprise dans un délai raisonnable après le départ de Mme Y...et en vue d'y habiter ;

Attendu qu'il résulte de ce qui précède que le congé litigieux n'était pas motivé par la reprise des lieux mais par la volonté d'évincer la locataire ; que la preuve de la fraude est ainsi rapportée et que le jugement sera réformé ;

Attendu que Mme Y...établit par les pièces versées aux débats que les conditions de son départ ont eu des répercussions sur sa santé et qu'elle a rencontré des difficultés pour se reloger ; que compte tenu de l'ensemble des éléments d " appréciation fournis, la cour est en mesure de fixer son préjudice à la somme de 5 000 euros ;

Attendu que la demande principale étant fondée, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut qu'être rejetée ;

Attendu qu'il est justifié de faire droit à la demande de l'appelante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre une indemnité de 1 000 euros ; que la même demande formée par les intimées qui succombent en cause d'appel sera rejetée ;

Et attendu que la partie perdante est condamnée aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Déclare l'appel recevable ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

11ème A-2010/ 526

Statuant à nouveau ;

Condamne Mme Bernadette A...et Mlle Morgane A...à payer à Mme Y...la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Mme Bernadette A...et Mlle Morgane A...de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

Les condamne à payer à Mme Y...une indemnité de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et les déboute de leur demande sur le même fondement ;

Les condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et selon les règles relatives à l'aide juridictionnelle ;

Et le président a signé avec la greffière.

La greffièreLe Président