Verbal Rural Lease Confirmation and Rent Determination

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant retenu, appréciant souverainement le sens et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, qu'il résultait des termes d'un courrier en date du 31 juillet 2005, que Mme X... avait confirmé son accord pour louer ses parcelles de terres à M. Y... et que surabondamment, elle avait signé la demande d'autorisation d'exploiter ces parcelles, la cour d'appel qui, sans dénaturation, en a déduit une commune intention des parties sur l'existence d'un bail rural, a légalement justifié sa décision ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu qu'un arrêté préfectoral fixait les minima et maxima du prix du fermage et que M. Y... avait donné son accord pour le maxima, la cour d'appel, qui en a déduit que le prix du bail était déterminable, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Z... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour Mme Z...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, constaté l'existence d'un bail verbal conclu entre Mme Paulette Z...- X... et Monsieur Benoît Y... à compter du 1er janvier 2006 et rejeté, en conséquence, la demande d'expulsion, sous astreinte de Mme Paulette Z...- X... ;

AUX MOTIFS QUE la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tout moyen ; que l'accord doit porter sur l'objet du bail, sa durée, ainsi que sur le loyer, lequel doit être déterminé ou du moins déterminable ; que les baux conclus verbalement sont censés intervenir pour neuf années, aux clauses et conditions fixées par le contrattype établi par la Commission consultative paritaire des baux ruraux ; que la détermination des conditions du bail implique de se référer aux dispositions du contrat-type ; qu'il résulte des termes clairs d'un courrier en date du 31 juillet 2005 que Madame Z...- X... a, de façon non équivoque, confirmé son accord pour louer ses parcelles de terre à M. Benoît Y... ; que surabondamment, elle a signé la demande d'autorisation d'exploiter les parcelles situées à REMILLY, ANGECOURT, THELONNE et DOUZY en date du 7 septembre 2005 ; que le prix du fermage est déterminable puisque l'arrêté préfectoral en fixe les minima et maxima, M. Y... ayant donné son accord pour les maxima ; qu'au vu de ces éléments, c'est vainement que Madame Z...- X... prétend avoir, dès l'origine, exprimé sa volonté de conclure un bail cessible devant résulter des dispositions législatives à venir ; que c'est tout aussi vainement qu'elle invoque l'existence de documents postérieurs au courrier en date du 31 juillet 2005, pour voir modifier les conditions d'un consentement clair et non équivoque portant sur l'objet du bail, sa durée et le loyer ;

ET ENCORE AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE que la preuve de l'existence d'un bail rural peut être rapportée par tout moyen ; que l'accord doit porter sur l'objet du bail, sa durée, ainsi que sur le loyer, lequel doit être déterminé ou du moins déterminable ; que les baux conclus verbalement sont censés intervenir pour neuf années, aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative paritaire des baux ruraux ; que la détermination des conditions du bail implique de se référer aux dispositions du contrat type ; qu'il résulte des termes clairs d'un courrier en date du 31 juillet 2005, que Madame Z... X... a, de façon non équivoque, confirmé son accord pour louer ses parcelles de terre à Monsieur Benoît Y... ; que surabondamment, elle a signé la demande d'autorisation d'exploiter les parcelles situées à REMILLY, ANGECOURT, THELONNE et DOUZY en date du 7 septembre 2005 ; que le prix du fermage est déterminable puisque l'arrêté préfectoral en fixe les minima et maxima, Monsieur Y... ayant donné son accord pour le maxima ; qu'au vu de ces éléments, c'est vainement que Madame Z... X... prétend avoir, dès l'origine, exprimé sa volonté de conclure un bail cessible devant résulter des dispositions législatives à venir ; que c'est tout aussi vainement, qu'elle invoque l'existence de documents postérieurs au courrier en date du 31 juillet 2005, pour voir modifier les conditions d'un consentement clair et non équivoque portant sur l'objet du bail, sa durée et le loyer ;

ALORS, D'UNE PART, QU'une offre de bail ne peut valoir bail que si elle contient les éléments essentiels du contrat projeté, lesquels s'entendent de la chose louée, du prix et de la durée, à moins que celle-ci ne résulte de la loi ; que, dès lors, en statuant comme elle l'a fait, sans même rechercher si les parties s'étaient mises d'accord sur les éléments essentiels d'une location sur les terres incriminées, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 411-1 du Code rural, et les articles 1134, 1709 et 1719 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE la lettre du 31 juillet 2005 adressée par Mme Z... aux preneurs sortants précisait seulement que Mme Z... avait donné son accord de principe pour louer des parcelles à REUILLY-ALLICOURT, et AUGECOURT, à un jeune agriculteur qui exploitera le bien à la fin de l'année et ne donnait nullement son consentement pour conclure un bail au profit de M. Benoît Y... ; qu'ainsi, en se déterminant comme elle l'a fait, cependant que des termes de cette lettre il ne résultait aucun accord de Mme Z... pour la conclusion d'un bail au profit de M. Y..., la Cour d'appel, qui en a dénaturé les termes, a méconnu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article L. 411-1 du Code rural ;

ALORS, DE TROISIEME PART, QUE la législation sur les baux ruraux et celle sur le contrôle des structures étant indépendantes, le juge judiciaire ne pouvait déduire de l'accord du propriétaire des parcelles convoitées par M. Y..., sur la demande d'autorisation d'exploiter formée par ce dernier, l'existence de son consentement pour conclure au profit de ce dernier un bail définitif, cependant, au surplus, que le document incriminé indiquait précisément qu'il ne pouvait être regardé comme un engagement de location ; que dès lors, en retenant pour statuer comme elle l'a fait, que Mme Z... avait signé la demande d'autorisation d'exploiter, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1709, 1719 du Code civil et R. 331-4 et L. 411-1 du Code rural ;

ALORS, ENFIN, QU'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que le prix du fermage était déterminable puisque l'arrêté préfectoral en fixait les minima et maxima, et que M. Y... avait donné son accord pour les maxima, cependant que le prix du fermage ne pouvait être déterminé, les parties disposant d'une marge d'accord, en l'état de la fourchette fixée par l'arrêté préfectoral, et qu'en toute hypothèse l'accord donné par M. Y... se rapportait à la possibilité pour les parties de conclure un bail cessible hors du cadre familial, moyennant un fermage établi sur la base de la valeur maximum des baux de neuf ans, augmentée de 50 %, ce qui excluait tout accord des parties sur le prix du bail susceptible d'être conclu en la cause, la Cour d'appel n'a pas, de ce chef également, donné une base légale à sa décision au regard des textes ci-dessus visés et de l'article L. 411-11 du Code rural.