Tenant Security Deposit and Notice Period Dispute

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Sète, 17 juin 2009), rendu en dernier ressort, que M. X... a donné à bail à Mme Y... un logement meublé ; que Mme Y... a donné congé le 6 février 2008 pour le 1er mars suivant, puis a agi contre son bailleur en remboursement du solde du dépôt de garantie, en restitution d'un trop-perçu de charges et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour rejeter les demandes de Mme Y... et accueillir celles, reconventionnelles , de M. X..., le jugement retient que la locataire ne peut se référer aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation applicables seulement aux loueurs professionnels de logements meublés et que, conformément aux dispositions du contrat qui impose un délai de préavis de trois mois, elle demeure redevable d'une certaine somme au titre des loyers ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si une reconduction tacite du bail n'avait pas donné naissance à un nouveau contrat soumis aux dispositions impératives de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation applicable depuis sa modification par la loi du 18 janvier 2005 à toute personne qui loue un logement meublé, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et, sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour accueillir la demande du bailleur relative au paiement de charges, le jugement retient qu'il ressort des pièces produites que la locataire demeure redevable de la somme de 148,11 euros ;

Qu'en statuant ainsi, sans analyser, même de façon sommaire les éléments de preuve produits sur lesquels il fondait sa décision, et alors que la locataire, qui agissait en répétition de sommes indûment versées à ce titre, contestait toute dette de charges, le tribunal n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 17 juin 2009, entre les parties, par le tribunal d'instance de Sète ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Béziers ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne M. X... à payer à Me Haas la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils pour Mme Y....

Il est fait grief au jugement attaqué D'AVOIR débouté Mlle Y..., locataire, de ses demandes en remboursement du solde de son dépôt de garantie, en restitution d'un trop-perçu de charges et en paiement de dommages-intérêts et DE L'AVOIR condamnée à payer à M. X..., son bailleur, diverses sommes au titre du préavis et des charges locatives ;

AUX MOTIFS QUE, s'agissant d'un logement meublé, le contrat de location n'est pas soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de sorte que la locataire ne peut se prévaloir des dispositions relatives au délai de restitution du dépôt de garantie et à l'abréviation du délai de préavis ; qu'elle ne peut pas davantage se référer aux dispositions de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, applicables seulement aux loueurs professionnels de logements meublés ; qu'il ressort des pièces produites que Mlle Y... a donné congé le 6 février 2008 pour le 1er mars 2008, de sorte que, conformément aux stipulations du contrat, qui impose un préavis de trois mois, elle demeure redevable, au titre des loyers d'une somme de 1.505,10 euros, outre, au titre des charges, de celle de 148,11 euros ;

ALORS, 1°), QUE si, dans sa rédaction initiale issue de l'article 126 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ne visait que les logements donnés à bail par des propriétaires louant habituellement plus de quatre meublés, l'article 115 de la loi n° 2005-32 du 18 juillet 2005 a étendu son champ d'application à tous les logements meublés ; que, par suite, depuis l'entrée en vigueur de cette disposition d'ordre public, tout locataire d'un logement meublé peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ; qu'en considérant, dès lors, que le statut de « loueur professionnel » du bailleur faisait obstacle à ce que sa locataire puisse se prévaloir d'un préavis abrégé, sans préciser la durée du bail initial et, partant, en ne permettant pas d'écarter qu'un nouveau contrat, conclu par tacite reconduction, se soit formé postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2005-32 du 18 juillet 2005, le tribunal d'instance a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil et L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation ;

ALORS, 2°), QU'en condamnant la locataire au paiement des charges locatives qu'elle contestait et qu'il appartenait, dès lors, au bailleur de justifier, sans aucun motif ni analyse, même succincte, des pièces sur lesquelles il se fondait, le tribunal d'instance n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.