Bare Parking Lot Tenancy Duration and Commercial Lease Statute Application

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 145-1 du code de commerce, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 26 novembre 2009), que par acte du 1er avril 2004, dit bail précaire, la société Cyval, aux droits de laquelle vient la société Huth, a donné à bail pour deux années un terrain nu à usage d'aire de stationnement à la société Welcome Pub qui exploite un bar restaurant ; que cette dernière étant demeurée dans les lieux au terme de la période, la bailleresse lui a donné congé le 13 septembre 2007 pour le 31 janvier 2008 ; que la société Welcome Pub a assigné la société Huth pour se voir reconnaître la propriété commerciale sur le terrain loué ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt, après avoir constaté que la location avait pour objet une aire de stationnement, retient qu'il résulte de différentes mentions de l'acte que les parties ont entendu soustraire leur contrat de location aux dispositions du statut des baux commerciaux en application de l'article L. 145-5 du code de commerce, qu'elles n'ont dérogé à ce statut que pour la durée du bail précaire et que, le preneur ayant été laissé en possession au terme des deux années, il s'est opéré un nouveau bail soumis à ce statut ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la renonciation à une cause d'inapplicabilité du statut ne peut résulter sans équivoque de la conclusion d'un bail dérogatoire, la cour d'appel, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen, autrement composée ;

Condamne la société Welcome Pub aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Welcome Pub à payer à la société Huth la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Welcome Pub ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour la société Huth.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que depuis le 1er avril 2006, la société WELCOME PUB est titulaire d'un bail commercial relevant du statut des baux commerciaux sur le terrain sis ... à Ezy-sur-Eure ;

Aux motifs que «le bail intitulé "bail précaire" exposait que la société WELCOME PUB, qui exploitait un bar restaurant en face du terrain litigieux, s'était déclarée intéressée pour prendre à bail ce terrain et y fixer des emplacements de parking destinés à la clientèle de son établissement.; qu'il stipulait en son article 1 : "La locataire et la propriétaire entendent conclure à compter du 1er avril 2004 un bail dérogatoire de deux ans prévu par le décret du 30/09/1953 article 3.2 dans l'attente d'un nouvel aménagement des lieux", énonçait ensuite que "le propriétaire déclare donner les lieux en location à titre de bail commercial dérogatoire" et fixait les conditions de location suivantes : "Le présent bail est conclu dans le cadre du décret du 30 septembre 1953 - article 3.2 et des textes subséquents pour une durée de deux ans et ce à compter du l avril 2004", qu'il définissait ainsi la destination des lieux : "Les locaux loués sont exclusivement donnés à bail à usage de parkings pour la clientèle du restaurant, pub, bar, débit de boissons dit le Black Bird.

Lesdits locaux étant considérés comme monovalents"; que les modalités de révision du loyer étaient fixées "conformément à la législation sur les baux commerciaux"; qu'il était encore stipulé : "Toute cession de bail est interdite si ce n'est à un successeur dans son commerce, tel qu'il est prévu par le décret du 30 septembre 1953"; qu'il résulte de ces stipulations que les parties ont entendu soustraire leur contrat de location aux dispositions du statut des baux commerciaux en application de l'article L 145-5 du code de commerce qui leur offre cette faculté dès lors que le bail est d'une durée inférieure à deux ans ; qu'aux termes de cet article (ancien article 3.2 du décret de 1953 auquel les parties se réfèrent expressément), "si à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, ils 'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre" ; que par application de cet article, le seul fait que le preneur soit laissé en possession à l'expiration des deux années opère la formation d'un bail commercial soumis au statut, statut auquel les parties ont entendu se soumettre volontairement puisqu'elles n'y ont précisément dérogé que pour la seule durée du bail précaire, s'y référant pour le surplus dans des conditions dépourvues d'ambiguïté et régulières puisque des parties à un bail peuvent parfaitement décider de soumettre volontairement leurs relations au statut des baux commerciaux dès lors qu'aucun autre statut locatif à caractère d'ordre public n'est ainsi écarté ; qu'il est constant que la société WELCOME PUB est toujours dans les lieux ; que c'est à la bailleresse de prouver qu'elle se serait opposée au maintien dans les lieux après le 1er avril 2006 ; que la seule démarche dont elle justifie est un courrier du 4 octobre 2006 rappelant à la société WELCOM PUB qu'elle doit quitter les lieux pour le 31 décembre 2006 ; que ce courrier fait référence à de prétendus entretiens et accords mais dont le contenu n'est pas indiqué et dont il n'est pas justifié ; qu'une lettre du conseil de la société WELCOME PUB adressée à la bailleresse le 8 août 2006 fait quant à elle référence à une lettre que la société CYVAL aurait adressée le 25 juillet pour demander le départ des lieux mais d'une part cette lettre n'est pas produite d'autre part elle est en toutes hypothèses postérieure au 1e avril 2006 de sorte que la preuve n'est pas rapportée que la bailleresse aurait, à cette dernière date, manifesté son opposition au maintien dans les lieux ; que toute manifestation ultérieure du bailleur ne saurait faire échec à la tacite reconduction qui s'est opérée dès le 1er avril 2006 ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé et il sera fait droit à la demande de la société WELCOME PUB » (arrêt attaqué, p. 4 et 5) ;

1°) Alors d'une part que le statut des baux commerciaux n'est applicable à la location de terrains nus qu'à la condition que des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal y soient édifiées ; qu'au cas présent, il était constant que le terrain loué était un terrain nu, sur lequel n'avait été édifiée aucune construction et que, par suite, le statut des baux commerciaux était inapplicable ; qu'en jugeant néanmoins que l'occupation du terrain litigieux aurait eu lieu, à compter du 1er avril 2006, en vertu d'un bail commercial, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1 du Code de commerce ;

2°) Alors par ailleurs qu'une extension volontaire du statut des baux commerciaux ne peut résulter que d'une volonté expresse et non équivoque des parties de soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux ; qu'au cas présent, les parties n'ont pas entendu soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux ; qu'il résulte même des propres constatations de l'arrêt attaqué que «les parties ont entendu soustraire leur contrat de location aux dispositions du statut des baux commerciaux» (arrêt attaqué, p. 4, § 7) ; qu'à supposer que la cour d'appel ait entendu appliquer le statut des baux commerciaux au titre d'une extension volontaire, elle aurait alors violé l'article L. 145-1 du Code de commerce.