Buyer v. Seller's Heirs (Contract Contingency Failure)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 7 décembre 2009), que par acte sous seing privé du 4 février 1997, Mme X...a vendu un immeuble aux époux Y...-Z..., sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt dans un délai de deux mois à compter de cet acte ; que M. Y...a assigné Mme Josiane X..., M. Bruno X..., Mme Nadia X..., épouse A..., Mme Martine X..., épouse B..., et Mme Valérie X..., épouse D..., venant aux droits de Mme X...(les consorts X...), pour faire déclarer la vente parfaite ;

Attendu que M. Y...fait grief à l'arrêt attaqué de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1°/ que M. Y...avait fait valoir que par application de l'article 1583 du code civil la vente était parfaite, la régularisation de l'acte authentique ayant été empêchée par le comportement procédural des héritiers de la promettante lesquels ne pouvaient se prévaloir de la non-réalisation d'une condition suspensive, M. Y...relatant avoir fourni au notaire tous les éléments permettant de régulariser l'acte authentique ; qu'ayant rejeté le moyen tiré de l'insanité d'esprit de la venderesse au moment de la signature de l'acte, puis retenu qu'aux termes des conditions suspensives l'acquéreur devait obtenir un prêt d'un montant minimum de 200 000 francs avec intérêts au taux maximum de 6, 32 % l'an, sur une durée minimale de dix ans, ainsi qu'un prêt à un taux 0 d'un montant de 70 000 francs, le délai de réalisation de la condition étant de deux mois à compter de la signature de l'acte sous seing privé, que Mohamed Y...ne justifie pas avoir satisfait ou renoncé à ces conditions suspensives dans le délai contractuellement prévu, pour en déduire que la défaillance de la condition entraîne la caducité de la vente, sans rechercher si les contestations émises par les héritiers de la venderesse n'étaient pas la seule cause de la défaillance de la condition suspensive, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 312-15 et suivants du code de la consommation, et de l'article 1178 du code civil ;

2°/ que M. Y...faisait valoir que les héritiers de la venderesse étaient à l'origine de la non réalisation des conditions ; dès lors qu'ils avaient contesté la validité de la promesse ; qu'en ne recherchant pas si la contestation émise par les enfants et héritiers de la venderesse n'avaient pas mis obstacle à la réalisation de la condition suspensive, dès lors que les droits mêmes de l'acquéreur étaient contestés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ qu'en ne recherchant pas si en poursuivant la réalisation de la vente, laquelle était contestée par les enfants et héritiers de la venderesse, ayant soutenu l'insanité de leur auteur au moment de la conclusion de l'acte, M. Y...n'avait pas renoncé à la condition suspensive, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L. 312-15 et suivants du code de la consommation ;

Mais attendu qu'ayant constaté que M. Y...ne justifiait pas avoir satisfait ou renoncé à la condition suspensive dans le délai contractuel, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a exactement déduit que la défaillance de la condition entraînait la caducité de la vente, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y...à payer aux consorts X...la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y...;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour M. Y...

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes de Monsieur Y...;

AUX MOTIFS QUE sur la demande de rejet du rapport d'expertise, que si celui-ne peut être opposé dans le cadre de la présente procédure, (compte tenu de la péremption de l'instance au cours duquel il a été déposé), il demeure que celui-ci peut être retenu au même titre que les autres documents médicaux produits aux débats ; que la preuve de l'insanité d'esprit de la venderesse au moment de la signature de l'acte de vente n'est pas, à suffisance, rapportée en l'état des diverses pièces médicales contradictoirement discutées entre les parties ; que cela étant, et aux termes des conditions suspensives stipulées à l'acte de vente, l'acquéreur devait obtenir, sur ses diligences, un prêt d'un montant minimum de 200 000 Francs avec intérêts au taux maximum de 6, 32 % l'an et sur une durée minimale de dix ans ainsi qu'un prêt à taux zéro d'un montant de 70 000 Francs, étant précisé que le délai de réalisation de cette condition était de deux mois à compter de la signature de l'acte sous seing privé sauf pour l'accord de principe des prêts qui devait être obtenu dans un délai d'un mois ; que Mohamed Y..., ne justifie pas avoir satisfait (ou renoncé) à ces conditions suspensives dans le délai contractuellement prévu ; que la défaillance de cette condition suspensive entraîne la caducité de la vente, étant rappelé qu'il est de principe que l'apport tardif des justifications de la réalisation de cette condition est indifférent ;

ALORS D'UNE PART QUE l'exposant avait fait valoir que par application de l'article 1583 du Code civil la vente était parfaite, la régularisation de l'acte authentique ayant été empêchée par le comportement procédural des héritiers de la promettante lesquels ne pouvaient se prévaloir de la non-réalisation d'une condition suspensive, l'exposant relatant avoir fourni au notaire tous les éléments permettant de régulariser l'acte authentique ; qu'ayant rejeté le moyen tiré de l'insanité d'esprit de la venderesse au moment de la signature de l'acte, puis retenu qu'aux termes des conditions suspensives l'acquéreur devait obtenir un prêt d'un montant minimum de 200 000 francs avec intérêts au taux maximum de 6, 32 % l'an, sur une durée minimale de dix ans, ainsi qu'un prêt à un taux 0 d'un montant de 70 000 francs, le délai de réalisation de la condition étant de deux mois à compter de la signature de l'acte sous seing privé, que Mohamed Y...ne justifie pas avoir satisfait ou renoncé à ces conditions suspensives dans le délai contractuellement prévu, pour en déduire que la défaillance de la condition entraîne la caducité de la vente, sans rechercher si les contestations émises par les héritiers de la venderesse n'étaient pas la seule cause de la défaillance de la condition suspensive, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L 312-15 et suivants du Code de la consommation, et de l'article 1178 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposant faisait valoir que les héritiers de la venderesse étaient à l'origine de la non réalisation des conditions ; dès lors qu'ils avaient contesté la validité de la promesse ; qu'en ne recherchant pas si la contestation émise par les enfants et héritiers de la venderesse n'avaient pas mis obstacle à la réalisation de la condition suspensive, dès lors que les droits mêmes de l'acquéreur étaient contestés, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS ENFIN QU'en ne recherchant pas si en poursuivant la réalisation de la vente, laquelle était contestée par les enfants et héritiers de la venderesse, ayant soutenu l'insanité de leur auteur au moment de la conclusion de l'acte, l'exposant n'avait pas renoncé à la condition suspensive, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles L 312-15 et suivants du Code de la consommation ;