Landlord v. Tenant: Unpaid Rent and Repair Cost Dispute

ARRET N.

RG N : 10/ 00411

AFFAIRE :

Eric X...

C/

Paul Hubert Y...

PLP-iB

Demande en paiement des loyers et des charges et/ ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

grosses délivrées à maître JUPILE-BOISVERD et à maître GARNERIE, avoués

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 24 MARS 2011

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Le vingt quatre Mars deux mille onze la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par la mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur Eric X...

de nationalité Française

né le 11 Janvier 1966 à LIMOGES (87)

Sans profession, demeurant...-87031 LIMOGES CEDEX 1

représenté par Me Erick JUPILE-BOISVERD, avoué à la Cour

assisté de Me Joëlle DELUCHE-VIGNAUD, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 10/ 2323 du 01/ 07/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANT d'un jugement rendu le 01 MARS 2010 par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE LIMOGES

ET :

Monsieur Paul Hubert Y...

de nationalité Française

né le 30 Juin 1955 à NOUNA (HAUTE-VOLTA)

Profession : Commerçant, demeurant...-87000 LIMOGES

représenté par Me Jean-Pierre GARNERIE, avoué à la Cour

assisté de Me Philippe PASTAUD, avocat au barreau de LIMOGES

INTIME

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L'affaire a été fixée à l'audience du 02 Mars 2011 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile après révocation de l'ordonnance de clôture.

Conformément aux dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Pascale SEGUELA, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller a été entendu en son rapport oral, Maître Joëlle DELUCHE-VIGNAUD et Maître Philippe PASTAUD, avocats, ont été entendus en leur plaidoirie et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.

Après quoi, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Mars 2011par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller de Monsieur Didier BALUZE, Conseiller faisant fonction de Président et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 8 septembre 2005 Paul Y... a loué à Eric X... un local à usage d'habitation située au lieu dit ... 87 170 ISLE moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre 25 euros à titre de provision pour charges.

Invoquant la défaillance de M. X... dans le paiement des loyers M. Y... lui a fait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire.

M. X... a quitté les lieux et par acte du 7 octobre 2009 M. Y... l'a fait assigner devant le Tribunal d'Instance de Limoges en paiement, à titre principal, des sommes de 4 546, 78 euros au titre de l'arriéré de loyers et 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 1er mars 2010 le Tribunal d'Instance de Limoges a condamné M. X... à payer à M. Y... la somme de 4 671, 28 euros au titre de l'arriéré de loyers et celle de 673, 09 euros au titre des réparations locatives, l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts et a débouté M. X... de ses demandes reconventionnelles au titre de l'utilisation d'électricité, des frais de chauffage et pour logement indécent.

Eric X... a déclaré interjeter appel le 19 mars 2010.

Vu les conclusions no 2 déposées au greffe le 28 février 2011 pour Eric X... lequel demande, pour l'essentiel, à la Cour, de réformer le jugement déféré, de dire qu'il n'est redevable au titre de l'arriéré de loyers que de la somme de 2 222, 89 euros, de dire qu'en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 il n'est pas redevable des réparations locatives étant donné la vétusté et la dangerosité des locaux mis à sa disposition et de condamner M. Y..., sur le fondement de l'alinéa 1er de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à lui verser la somme de 2 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

Vu les conclusions no 2 déposées au greffe le 17 FEVRIER 2011 pour Paul Y... lequel demande, pour l'essentiel, à la Cour de confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, de faire droit à son appel incident et de condamner M. X... à lui verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Considérant que l'affaire a été fixée à l'audience du 2 mars 2011 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile, après révocation de l'ordonnance de clôture.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu, s'agissant des loyers impayés, que M. X... reconnaît être redevable de la somme de 1 597, 89 euros au titre de la période d'octobre à décembre 2008 et de janvier à mars 2009 ;

Qu'il reconnaît être également débiteur de la somme de 1 725 euros au titre des loyers de juillet à septembre 2008, contrairement aux contestations qu'il avait émises en première instance ;

Qu'après avoir effectué la déduction du dépôt de garantie d'un montant de 1 100 euros, M. X... est débiteur d'une somme de 2 222, 89 euros ;

Attendu qu'en ce qui concerne le préavis ce n'est que le 8 mai 2009 que M. Y... a reçu la lettre de congé de M. X... qu'il a ouverte en présence d'un huissier et qui constitue le seul acte manifestant sans équivoque son intention de quitter le logement et faisant courir le délai de préavis ;

Qu'il justifie toutefois avoir été bénéficiaire à l'époque du revenu minimum d'insertion ce qui justifie de limiter le délai du préavis à un mois par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et le rend débiteur du préavis jusqu'au 8 juin 2009, soit d'une somme de 1 298, 39 euros en ajoutant le loyer du mois d'avril 2009 ;

Attendu que la dette totale de M. X... au titre de l'arriéré de loyers y compris la période de préavis s'élève à la somme de 3 521, 28 euros, le jugement entrepris devant être réformé en conséquence ;

Attendu, s'agissant des réparations locatives, que c'est après avoir fait une exacte appréciation des éléments de fait et par une juste application des règles de droit que le premier juge, après avoir relevé l'absence d'état des lieux d'entrée, a condamné M. X... à verser à M. Y... la somme de 506, 40 euros correspondant à l'indemnisation de l'enlèvement par le locataire du poêle à bois sans en avoir avisé M. Y... ;

Qu'en revanche la somme de 166, 69 euros réclamée par M. Y... au titre de la remise en état du plancher n'apparaît pas justifiée, les photographies produites révélant que le tassement dudit plancher provient de sa vétusté et ne constitue pas une dégradation imputable à M. X... ;

Que la créance de M. Y... au titre des dépenses locatives sera ramenée à 506, 40 euros et le jugement réformé en conséquence ;

Attendu que c'est par ailleurs par de justes motifs adoptés par la Cour que le premier juge a débouté M. X... de ses demandes de dommages et intérêts présentées au titre de l'utilisation d'électricité, des frais de chauffage et sur le fondement de l'occupation d'un logement non décent, après avoir relevé que la preuve de ces allégation n'était pas rapportée et que M. X... n'avait à aucun moment, durant son occupation des lieux, invoqué de tels éléments ni saisi les services compétents pour faire tous constats utiles ;

Que la production pour la première fois en cause d'appel d'un courrier de sa part du 8 mai 2008, prétendument adressé à M. Y... mais dont il ne justifie pas de l'envoi, ne saurait suffire à faire la preuve de ses allégations ;

Attendu que le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté M. Y... de sa demande en paiement de dommages et intérêts, faute pour ce dernier de rapporter la preuve d'avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement alors qu'il ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un lien de causalité entre des pénalités de retard fixées par le Crédit Foncier de France et lesdits retard de paiement ;

Attendu que l'appel interjeté par M. X..., qui obtient très partiellement gain de cause, ne présente pas de caractère abusif ce qui justifie de débouter M Y... de sa demande en paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que chaque partie succombe partiellement en appel ce qui justifie de laisser chacune d'entre elles supporter ses propres dépens et qu'il n'apparaît pas équitable d'allouer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement déféré rendu le 1er mars 2010 par le Tribunal d'instance de Limoges sauf en ce qui concerne le montant de l'arriéré de loyers et celui des réparations locatives ;

LE REFORME de ces chefs ;

Statuant à nouveau ;

CONDAMNE Eric X... à payer à Paul Y... les sommes de 3 521, 28 euros au titre de l'arriéré de loyers et celle de 506, 40 euros au titre des réparations locatives ;

Y ajoutant ;

DEBOUTE M. Y... de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

RG 10-411

DIT que chaque partie supportera ses propres dépens d'appel ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leur demande ;

LE GREFFIER, LE CONSEILLER,

Pascale SEGUELA. Pierre-Louis PUGNET.

En l'empêchement légitimé du Président, cet arrêt est signé par Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Conseiller qui a siégé à l'audience de plaidoirie et participé au délibéré.