Landlord Indemnity Counterclaim Prescription Period for Eviction Indemnity Acknowledgment

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 16 décembre 2009) que M. X... a donné à bail à la société Actua immobilier un local commercial puis a notifié à cette dernière un congé pour le 30 juin 1999 pour motifs graves et légitimes sans offre de paiement de l'indemnité d'éviction ; que la société Actua immobilier a alors notifié une demande en renouvellement du bail en contestant le congé puis a assigné le bailleur en reconnaissance et évaluation d'une indemnité d'éviction ; qu'en cours de procédure, M. X... a accepté, par conclusions du 10 octobre 2002, le paiement d'une indemnité d'éviction et sollicité la condamnation de la société locataire au paiement d'une indemnité d'occupation ;

Attendu que pour déclarer prescrite l'action en fixation de l'indemnité d'occupation et rejeter la demande de compensation des consorts X... et de la SCI du Val de Cere, venant aux droits de M. X..., la cour d'appel retient que les bailleurs ont renoncé à contester le droit de la société Actua immobilier à indemnité d'éviction, admettant ainsi a posteriori que celle-ci bénéficiait de ce droit dès le congé, soit le 30 juin 1999, et qu'aucune demande aux fins de paiement d'une indemnité d'occupation n'a été formulée avant le 10 octobre 2002 ;

Qu'en statuant ainsi , alors que le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du code de commerce ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré, dans son principe, le droit du locataire au bénéfice d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en fixation de l'indemnité d'occupation des consorts X... et de la SCI du Val de Cere et rejeté la demande de compensation formulée par ces derniers, l'arrêt rendu le 16 décembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Actua immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Actua immobilier à payer aux consorts X... et à la SCI du Val de Cere, ensemble, la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour les consorts X... et la société Val de Cere

LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR dit prescrite, en application de l'article L.145-60 du Code de commerce, l'action en fixation de l'indemnité d'occupation de Mesdames Marie-Louise et Marie-Françoise X... et de la SCI du VAL DE CERE, et d'avoir rejeté la demande de compensation formulée par Mesdames Marie-Louise et Marie-Françoise X... et de la SCI du VAL DE CERE ;

AUX MOTIFS QUE, « le bénéfice du droit à indemnité d'éviction résulte de la seule réunion des conditions légales à cet égard de sorte qu'il ne suffit pas au bailleur de dénier ce droit à la locataire pour s'affranchir des dispositions du statut relatives à la prescription des actions en découlant ; que le délai de deux ans a pour point de départ la date d'expiration du bail, soit en l'espèce le 30/6/1999 alors que M. Paul X... a, par conclusions du 10/10/2002, seulement, formé une demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation ; que les bailleurs qui ont renoncé à contester, comme ils le faisaient initialement en invoquant des motifs graves et légitimes, le droit de la société ACTUA IMMOBILIER à indemnité d'éviction, admettant ainsi a posteriori que celle-ci bénéficiait dés le congé de ce droit, doivent être considérés comme se trouvant soumis, suite au congé donné relevant du statut des baux commerciaux, à la prescription biennale édictée par l'article L.145-60 du Code de commerce pour toute action relevant du statut ; qu'aucune demande aux fins de paiement d'une indemnité d'occupation même sur le fondement du droit commun, n'ayant été formulée du vivant de M. Paul X... avant les conclusions précitées, l'action en fixation de l'indemnité due en vertu de l'article L.145-28 du Code de commerce, se trouve prescrite en application de l'article L.145-60 susvisé » ;

ALORS QUE, le délai de prescription de l'action en indemnité d'occupation ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe le droit au bénéfice de l'indemnité d'éviction ; que la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité d'éviction du locataire fait courir le délai de prescription de l'action en indemnité d'occupation ; qu'en l'espèce, Monsieur Paul X... a reconnu le droit à une indemnité d'éviction de la société Actua Immobilier dans ses conclusions du 10 octobre 2002 et a formulé dans les mêmes conclusions une demande d'indemnité

d'occupation ; qu'en affirmant que les bailleurs en renonçant à contester le droit à l'indemnité d'éviction de la société Actua immobilier ont reconnu a posteriori que celle-ci avait droit à une telle indemnité dès le congé, faisant courir le délai de prescription biennale à compter de la date d'expiration du bail, la Cour d'appel a violé les articles L.145-28 et L.145-60 du Code de commerce.