Landowner v. Landowner: Upholding Injunction Against Construction Violating Subdivision Height Restrictions

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 16 décembre 2009), statuant en matière de référé, que la SCI SIMI, propriétaire d'un lot dans un lotissement, se plaignant du non-respect par le propriétaire d'un autre lot, M. X..., des règles limitant la hauteur des constructions, a assigné celui-ci en référé pour obtenir la suspension des travaux entrepris par le défendeur ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1°/ que ni l'arrêt de la cour d'appel ni l'ordonnance de référé, dont les motifs non contraires sont réputés avoir été adoptés, ne précise si la cessation des travaux entrepris par M. X... était ordonnée au titre d'une " urgence ", d'un " dommage imminent " ou d'un " trouble manifestement illicite " ; que, dès lors, en n'ayant pas précisé le fondement juridique de leur décision, les juges de référé n'ont pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et ont violé, de ce fait, l'article 12 du code de procédure civile, ensemble les articles 808 et 809 du même code ;

2°/ que si les servitudes de lotissement sont opposables aux acquéreurs, même si elles ne figurent pas dans leur titre de propriété, encore faut-il que les documents contenant les règles initiales du lotissement aient fait l'objet de la publicité foncière, permettant aux intéressés de s'y référer ; qu'en l'espèce, en s'étant fondée sur les seules mentions, inopérantes, figurant à l'acte de vente de la société SIMI SCI, laquelle était étrangère à M. X..., pour estimer que la servitude de hauteur alléguée était opposable à tous les colotis, sans avoir recherché, comme elle y était pourtant invitée, si le cahier des charges et le règlement de lotissement prévoyant une telle servitude de hauteur faisaient partie intégrante de l'acte de vente de M. X..., lui-même, ou si, alternativement, ces documents avaient fait l'objet d'une mesure de publicité foncière permettant aux intéressés de s'y référer, la cour d'appel a donc privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ;

3°/ qu'en n'ayant pas répondu au moyen présenté par M. X... selon lequel il était établi que la société SIMI SCI avait volontairement " décaissé " sa maison, celle-ci étant implantée à une altitude de 56, 01 mètres au lieu des 58, 00 mètres prévus, ce qui représentait les deux mètres de différence que la société SIMI SCI reprochait à M. X... d'avoir ajoutés en prétendue méconnaissance des différents actes dont elle se prévalait, de sorte que la prétendue " illicéité " alléguée par la société SIMI SCI n'avait pour cause que son propre comportement, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ qu'en ayant retenu que, tout au long de son rapport, l'expert avait fait état du lot n° 7 comme étant la propriété de la société SIMI SCI, tandis que cette dernière était, en réalité, propriétaire du lot n° 6, la cour d'appel a dénaturé ce rapport d'expertise, tel que rectifié par un correctif en date du 28 mai 2009 qui avait expressément réparé cette erreur matérielle, et a violé, de ce fait, l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le cahier des charges et le règlement de lotissement faisaient partie intégrante des actes de vente des divers lots et relevé que la réalité des manquements imputés à M. X... était corroborée par les pièces versées aux débats, la cour d'appel, qui a nécessairement fait application de l'article 809, alinéa 1er, du code de procédure civile et a procédé à la recherche prétendument omise, a, sans dénaturation, par une décision motivée, sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la SCI SIMI la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour M. X...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné, sous astreinte de 1. 000, 00 € par jour de retard, la cessation des travaux de construction entrepris par M. Jean-Jacques X... ;

Aux motifs propres que « des pièces produites aux débats et notamment le titre de propriété de la SCI SIMI, il appert que le cahier des charges et le règlement de lotissement font partie intégrante des actes de vente des divers lots et qu'en conséquence ils sont automatiquement opposables aux divers co-lotis en ce y compris Monsieur X... lequel ne peut utilement invoquer leur méconnaissance pour échapper aux obligations qui en découlent.

Ce préalable posé, la Cour observe que ni Monsieur X... dont l'appel ne porte que sur la mesure de suspension des travaux, ni la SCI SIMI intimée ne formulent d'observations particulières sur le contenu du rapport d'expertise « en l'état » dressé par Monsieur Z....

Il résulte toutefois de la lecture de ce document que tout au long de son rapport, l'expert fait état du lot n° 7 comme étant la propriété de la SCI SIMI, alors que comme dit plus haut et justifié par la pièce n° 1 communiquée par ladite SCI elle est propriétaire du lot n° 6.

Cette « erreur », qui pourrait n'être que de frappe, interpelle d'autant que l'expert en son paragraphe 02-08 du rapport (page 12) intitulé « énumérer les obligations qui à son avis s'imposent à Jean Jacques X... » se réfère expressément au cahier des charges du lotissement dont il dit qu'il « s'impose à tous les co-lotis », qu'il définit « la hauteur des bâtiments, point qui fait litige » et dont il reproduit l'article 7 lequel précise par lot la hauteur maximale que les constructions ne devront pas dépasser et ce en prenant comme référence pour son étude et ses calculs les éléments des lots 7 et 13 dont seul le dernier intéresse une des parties au procès.

Dès lors la Cour se limitera à l'examen de pièces ne portant pas à discussion et pour confirmer la mesure de suspension des travaux relève que la réalité des manquements allégués à l'encontre de Monsieur X... est corroborée par le permis modificatif déposé par celui-ci le 8 février 2008, la saisine par la SCI SIMI de la juridiction administrative le 27 juin 2008, le procès-verbal de l'assemblée générale extra-ordinaire de l'association syndicale du lotissement « Altu Mare » en date du 26 août 2008 aux termes duquel dans le cadre de l'ordre du jour n° 3 la demande de Monsieur X...« pour la modification de l'article 7 du règlement, hauteur maximale des constructions, du lot n° 13 est refusée », et enfin par l'arrêté pris le 14 août 2008 par le Maire de la commune d'ALBITRECCIA qui en son article 1er déclare « Monsieur X...Jean-Jacques est mis en demeure d'interrompre immédiatement les travaux de construction irrégulière entrepris sur le lot 13 du lotissement ALTU-MARE » ;

La demande de la SCI SIMI tendant à obtenir paiement d'une indemnité provisionnelle de 10. 000 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice définitif est rejetée la Cour ne disposant, à ce stade du dossier, pas d'éléments suffisants pour la chiffrer, comme est rejetée sa demande relative à la poursuite aux frais avancés de Monsieur X... de la mission de Monsieur Z....

La SCI SIMI, demanderesse au référé, ne peut raisonnablement prétendre obtenir injonction contre l'expert de poursuivre des investigations sur la réalisation desquelles celui-ci indique dans son rapport s'être trouvé confronté à un refus formel de la part de la SCI SIMI » ;

Et aux motifs éventuellement adoptés que « des documents versés régulièrement aux débats notamment le cahier des charges en principe applicable au lotissement concerné, le règlement du dit lotissement et l'attestation du géomètre A... du 31/ 01/ 2008, il semble que JEAN-JACQUES X... n'ait effectivement pas respecté les hauteurs imposées pour son édifice.

Les parties sont manifestement contraires sur la question de savoir si oui ou non la construction de JEAN-JACQUES X... respecte les hauteurs qui lui sont opposables administrativement, légalement ou contractuellement et dans le cas où cette hauteur ne serait pas respectée, si ce fait engendrerait un dommage pour la SCI SIMI.

Il y a donc lieu d'ordonner l'arrêt immédiat des travaux sous astreinte et d'ordonner une expertise laquelle apparaît manifestement indispensable.

Les frais de la dite expertise seront avancés par la SCI SIMI » ;

1. Alors que, d'une part, ni l'arrêt de la Cour d'appel ni l'ordonnance de référé, dont les motifs non contraires sont réputés avoir été adoptés, ne précise si la cessation des travaux entrepris par M. X... était ordonnée au titre d'une « urgence », d'un « dommage imminent » ou d'un « trouble manifestement illicite » ; que, dès lors, en n'ayant pas précisé le fondement juridique de leur décision, les juges de référé n'ont pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et ont violé, de ce fait, l'article 12 du Code de Procédure civile, ensemble les articles 808 et 809 du même Code ;

2. Alors que, d'autre part, si les servitudes de lotissement sont opposables aux acquéreurs, même si elles ne figurent pas dans leur titre de propriété, encore faut-il que les documents contenant les règles initiales du lotissement aient fait l'objet de la publicité foncière, permettant aux intéressés de s'y référer ; qu'en l'espèce, en s'étant fondée sur les seules mentions, inopérantes, figurant à l'acte de vente de la société SIMI SCI, laquelle était étrangère à M. X..., pour estimer que la servitude de hauteur alléguée était opposable à tous les colotis, sans avoir recherché, comme elle y était pourtant invitée, si le cahier des charges et le règlement de lotissement prévoyant une telle servitude de hauteur faisaient partie intégrante de l'acte de vente de M. X..., lui-même, ou si, alternativement, ces documents avaient fait l'objet d'une mesure de publicité foncière permettant aux intéressés de s'y référer, la Cour d'appel a donc privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 30 du décret du 4 janvier 1955 ;

3. Alors que, par ailleurs et en tout état de cause, en n'ayant pas répondu au moyen présenté par M. X... selon lequel il était établi que la société SIMI SCI avait volontairement « décaissé » sa maison, celle-ci étant implantée à une altitude de 56, 01 mètres au lieu des 58, 00 mètres prévus, ce qui représentait les deux mètres de différence que la société SIMI SCI reprochait à M. X... d'avoir ajoutés en prétendue méconnaissance des différents actes dont elle se prévalait, de sorte que la prétendue « illicéité » alléguée par la société SIMI SCI n'avait pour cause que son propre comportement, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de Procédure civile ;

4. Alors qu'enfin et toujours en tout état de cause, en ayant retenu que, tout au long de son rapport, l'expert avait fait état du lot n° 7 comme étant la propriété de la société SIMI SCI, tandis que cette dernière était, en réalité, propriétaire du lot n° 6, la Cour d'appel a dénaturé ce rapport d'expertise, tel que rectifié par un correctif en date du 28 mai 2009 qui avait expressément réparé cette erreur matérielle, et a violé, de ce fait, l'article 1134 du Code civil.