Co-Owners' Association v. Property Company and Notary Firm Regarding Invalid Work Acknowledgment and Syndic Authority

R. G : 09/ 04413

Décision du Tribunal de Grande Instance de SAINT-ETIENNE

Au fond- 1o ch

du 20 mai 2009

RG : 06/ 03797

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

C/

SCP X... Y... X...

Société NOTRE DAME

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 11 Janvier 2011

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

de l'immeuble 9 rue Notre Dame

42000 SAINT ETIENNE

représenté par son syndic, Monsieur Gilles Z...

...

42210 MONTROND LES BAINS

représentée par la SCP LIGIER DE MAUROY-LIGIER, avoués à la Cour

assistée de Me Florence CARAFA-PEYRACHE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMÉES :

SCP X... Y... X...

représentée par ses dirigeants légaux

...

42003 SAINT-ETIENNE Cedex 1

représentée par la SCP BRONDEL-TUDELA, avoués à la Cour

assistée de Me Joël TACHET, avocat au barreau de LYON

SCI NOTRE DAME

représentée par ses dirigeants légaux

15 rue Michelet

42100 SAINT ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 29 Mars 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 01 Décembre 2010

Date de mise à disposition : 11 Janvier 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Agnès CHAUVE, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier

A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

La SCI NOTRE DAME est copropriétaire dans l'immeuble du 9 rue Notre Dame à Saint Etienne.

A la suite d'un différend touchant à une prétendue annexion de parties communes, un accord est intervenu le 5 février 2004 entre le syndicat des copropriétaires et la SCI NOTRE DAME.

Il était alors convenu que le syndicat cédait à la SCI la montée d'escaliers, depuis le palier du premier étage jusqu'au toit, et la SCI en contrepartie s'engageait dans le même temps à exécuter dans l'immeuble un certain nombre de travaux.

Ce faisant, cet accord était concrétisé par un acte notarié de la SCP de notaires présente dans la cause en date du 30 juin 2004.

Au motif que la SCI NOTRE DAME n'avait pas respecté son engagement, le syndicat des copropriétaires a sollicité en référé la désignation d'un expert.

Par ordonnance rendue le 25 août 2004, il a été fait droit à cette demande.

Le rapport d'expertise déposé le 10 février 2005 relevait les travaux prévus au protocole qui n'avaient pas été réalisés et les évaluait à 3. 335, 49 euros, outre la valeur de 10 jours de travail.

Sur cette base, le syndicat des copropriétaires a saisi le tribunal de grande instance de Saint Etienne au fond à l'effet de l'entendre condamner à lui payer cette somme.

Par un jugement rendu le 26 avril 2006 le tribunal, se fondant sur une mention de l'acte reçu le 30 juin 2004 par la SCP X... Y... X..., titulaires d'un office notarial, par lequel le syndicat reconnaissait que les travaux litigieux avaient été accomplis par la SCI, déboutait le syndicat de son action.

Fort de cette décision, le dit syndicat a, à nouveau, saisi le tribunal de grande instance de la même ville, aux fins :

- de voir prononcer la nullité pour dol de la clause susvisée contenue dans l'acte notarié du 30 juin 2004, sur le fondement de l'article 1116 du code civil,

- en conséquence, de la dire réputée non écrite,

- d'obtenir la condamnation de la SCP de notaire à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour le préjudice subi du fait du non-respect des obligations,

- d'obtenir la condamnation solidaire de la SCP de notaires et de la SCI NOTRE DAME à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3. 335, 49 euros correspondant au coût de la remise en état ou de la finition des travaux prévus,

- de voir prononcer la liquidation de l'astreinte mise à la charge de la SCI NOTRE-DAME en vertu du protocole d'accord régularisé le 05 février 2004, et fixé à 100 euros par jour de retard à compter du 30 juin 2004.

Par jugement du 20 mai 2009, signifié le 10 juin 2009, le tribunal de grande instance de Saint Etienne a jugé la demande présentée par le syndicat des copropriétaires irrecevable pour défaut de pouvoir, au visa de l'article 117 du code de procédure civile,

Le dit syndicat a relevé appel de cette décision et demande désormais à la cour de :

- reconnaître que le syndic était parfaitement mandaté pour agir en justice en l'état de la parfaite information des copropriétaires sur la nature des travaux en litige et de la phrase mentionnée sur le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 août 2006 qui dit que le syndic à le pouvoir « de communiquer à l'avocate de faire une procédure »,

- reconnaître la nullité de la clause litigieuse dans l'acte d'accord qui après avoir listé les travaux à la charge de la SCI restant à réaliser, fait dire de façon absurde à la copropriété venderesse que : " le vendeur déclare et reconnaît que l'ensemble de ces travaux sont à ce jour exécutés, il en donne et en consent quittance sans réserve à l'acquéreur ". Il y aurait là manoeuvres frauduleuses utilisées tant par la SCI NOTRE DAME que par la SCP de notaires X... Y... X... pour parvenir par duperie à la vente du duplex. La conséquence en serait que le consentement donné par le vendeur serait vicié, et que la clause litigieuse (dernier paragraphe du titre « Prix ») devrait être annulée pour dol.

- de déboucher sur une responsabilité professionnelle des notaires tenus d'assurer cohérence et efficacité aux actes qu'ils authentifient.

- de prononcer enfin la liquidation de l'astreinte prévue au protocole d'accord touchant à l'éventuel retard affectant les travaux à la charge de la SCI.

A l'opposé, la SCP X... Y... X..., société civile professionnelle titulaire d'un office notarial, conclut à la confirmation du jugement qui a retenu l'irrecevabilité de la demande pour défaut de mandat du syndic, la phrase en fin de procès-verbal d'assemblée générale de copropriétaires du 17 août 2006 mentionnant que " l'accord est donné pour que la SCI NCK et monsieur Z... fassent un procès au notaire pour faux " n'autorisant pas une telle action alors que ledit notaire n'est pas désigné, la procédure pour faux n'est pas assimilable à une procédure pour dol et la SCI NOTRE DAME n'est pas désignée comme partie à la procédure devant être assignée.

Sur le fond, il est soutenu qu'il ne peut être fait aucun reproche aux notaires de n'avoir pas lu l'acte litigieux alors qu'il mentionne valablement jusqu'à inscription de faux " lecture faite les parties ont certifié exactes, chacune en ce qui la concerne, les déclarations contenues au présent acte ".

Sur le préjudice allégué et le lien de causalité, le syndicat des copropriétaires ne démontrerait pas que les indications contenues dans la phrase litigieuse sur les travaux effectués par la SCI, contre laquelle il n'a élevé aucune protestation lors de la comparution devant le notaire, aient été contraires à la réalité.

Dans un courrier du 6 juillet 2004, la SCI NOTRE DAME écrivait : " ces travaux ont été effectués sauf pour l'interphone " et le constat établi le 2 août 2004 n'établirait pas davantage l'inexécution des travaux.

Il est demandé complémentairement la somme de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI NOTRE DAME régulièrement assignée à comparaître devant la cour n'a pas constitué avoué.

SUR QUOI LA COUR

La cour, qui n'a rien à ajouter ou retrancher à la motivation du premier juge sur l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en l'état de son défaut de pouvoir d'agir en justice au regard des impératifs définis par l'article 55 du décret du 17 mars 1967, ne peut que confirmer cette décision par adoption de motifs.

On ne peut que s'étonner d'une telle persistance dans l'erreur alors que ce défaut d'autorisation était parfaitement régularisable en cours de procédure.

Ce simple constat rend d'autant plus légitime l'appel incident de la SCP de notaires à l'effet d'obtenir complémentairement une somme de 1. 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre condamnation du syndicat aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée,

Y ajoutant,

Condamne complémentairement en cause d'appel le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Notre Dame à payer à la SCP X... Y... X... une indemnité de 1. 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 9 rue Notre Dame aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP d'avoués BRONDEL-TUDELA conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président.