Lease Termination Upheld Due to Landlord's Breach of Peaceful Enjoyment; Damages Adjusted

R. G : 10/ 03161

Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 20 avril 2010

RG : 2009/ 15461

ch des Urgences

X...

C/

Y...

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 08 Février 2011

APPELANT :

Monsieur Aurélien X...

...

69600 OULLINS

représenté par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour

assisté de Me Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

substitué par Me BOIRIVENT, avocat

INTIMÉE :

Madame Sylvie Y...

née le 29 Août 1963 à LYON (69)

...

69600 OULLINS

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 15 Décembre 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Décembre 2010

Date de mise à disposition : 25 Janvier 2011, prorogé au 08 Février 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Agnès CHAUVE, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier

A l'audience, Dominique DEFRASNE a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Le 6 octobre 2006, monsieur Aurélien X... a régularisé avec madame Sylvie Y... un contrat de location d'une durée de trois ans à compter du 1er novembre 2006, moyennant un loyer mensuel de 430 euros, portant sur un terrain et des bureaux destinés à l'exercice de son activité de négoce automobiles.

Les parties ont volontairement soumis ce contrat à la loi du 6 juillet 1989 bien qu'il soit relatif à l'exercice d'une activité professionnelle.

Le 18 février 2009, la régie CARRON, mandataire de la bailleresse a signifié à monsieur X... un congé au terme du bail, le 31 octobre 2009.

Néanmoins, par courrier du 13 mars 2009 ce mandataire a fait connaître à monsieur X... qu'il avait reçu l'accord de madame Y... pour lui consentir un bail commercial de deux ans à effet au 1er novembre 2009 moyennant un loyer mensuel de 470 euros et que le nouveau contrat serait régularisé dans le courant du mois d'octobre.

Monsieur X... s'est acquitté de l'échéance du mois de novembre 2009 à la demande de la régie CARRON puis cette dernière l'a informé le 30 octobre 2009 que madame Y... entendait reprendre directement la gestion du local.

A la fin du mois d'octobre 2009, la bailleresse a présenté à monsieur X... un nouveau contrat de location prévoyant un loyer mensuel de 530 euros et monsieur X... a fait intervenir son conseil, le 5 novembre 2009, pour contester ce contrat, non conforme aux engagements pris.

Le 9 octobre 2009, monsieur X... a déposé plainte auprès des services de police contre madame Y... pour des faits de violence avec arme et de dégradations de biens privés en expliquant qu'elle s'était rendue à plusieurs reprise dans les locaux pour le contraindre sous la menace d'une éviction à signer son contrat de location, qu'elle l'avait traité d'escroc en présence de ses clients, qu'elle avait condamné le portail d'entrée des locaux avec une chaîne anti-vol, puis ayant constaté qu'il avait coupé la chaîne, lui avait porté des coups et avec cette chaîne, qu'enfin elle avait arraché le lettrage de son panneau publicitaire.

Le 6 novembre et le 9 novembre 2009, monsieur X... a également fait constater par un huissier de justice la fermeture du portail d'entrée à l'aide de la chaîne et d'un cadenas ainsi que l'apposition sur son panneau publicitaire d'un revêtement adhésif portant les mots " Achat, Reprise ".

Dans ce contexte, le 23 novembre 2009 il a fait assigner madame Y... devant le tribunal de grande instance de Lyon pour voir prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties aux torts de la bailleresse et pour voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 50. 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

Par jugement réputé contradictoire en date du 20 avril 2010, le tribunal de grande instance a :

- dit qu'à compter du 1er novembre 2009 monsieur X... était au bénéfice d'un bail commercial,

- prononcé la résiliation du bail commercial liant les parties aux torts de madame Y...,

- condamné madame Y... à payer à monsieur X... la somme de 5. 000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi que la somme de 1. 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire en ce qui concerne la résiliation du bail,

- condamné madame Y... aux dépens.

Le 29 avril 2010, monsieur X... a interjeté appel de ce jugement.

Monsieur X... sollicite la confirmation de la décision du tribunal sauf sur le montant des dommages-intérêts et de l'indemnité au titre des frais irrrépétibles.

Il réclame le paiement de 152. 091, 92 euros en réparation de son préjudice et la somme de 5. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Après avoir rappelé les dispositions légales concernant la tacite reconduction du bail et les obligations du bailleur, ainsi que les voies de fait dont il a été victime, il explique que le comportement de madame Y..., non seulement l'a privé de la possibilité d'exploiter normalement son fonds de commerce, avec de graves conséquences financières, mais également, l'a confronté à la concurrence d'un nouveau garagiste tirant profit de tous les efforts qu'il avait déployés pour le développement de son activité car le bien a été reloué à une entreprise de négoce automobiles avec une évidente intention de lui nuire.

Il réclame principalement une indemnisation en raison de la perte de son fonds de commerce.

Madame Y... n'a pas constitué avoué.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que le tribunal de grande instance a justement constaté au regard des circonstances de la cause, d'une part que le courrier de la régie CARRON en date du 13 mars 2009 caractérisait l'accord des parties pour poursuivre les relations contractuelles sous forme d'un bail commercial à compter du 1er novembre 2009, accord au demeurant confirmé par l'avis d'échéance adressé à monsieur X... pour le mois de novembre 2009 et par la volonté de ce dernier de voir régulariser le bail commercial désigné dans le courrier du 13 mars, et d'autre part que madame Y... avait violé son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux en troublant l'activité commerciale de monsieur X... et en tentant de l'empêcher d'accéder aux lieux loués ;

Qu'en application des articles 1719, 1720 et 1184 du code civil il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail liant les parties aux torts de madame Y... ;

Attendu que s'il est indéniable que les agissements de madame Y... (menaces en présence de clients, fermeture du portail, arrachage des lettrages et aussi affichage d'un panneau " terrain à louer ") ont eu des répercussions sur l'activité de monsieur X..., il n'est pas formellement démontré toutefois que celui-ci a été contraint de déménager son activité de vendeur de véhicules d'occasion, ni que le terrain a été reloué effectivement à un tiers au mois de novembre 2009 ; qu'il apparaît seulement que monsieur X... a été embauché en qualité de vendeur de véhicules à compter du 1er mars 2010 par la société FLB AUTOMOBILES ;

Que monsieur X... verse aux débats deux attestations de son expert-comptable l'une indiquant que la marge moyenne hors taxe dégagée sur les onze premiers mois de l'année 2009 était de 6. 304, 91 euros et sur le mois de décembre 2009, 3. 503, 29 euros, l'autre que les bases hors taxe déclarées au titre de la TVA de janvier à octobre 2009 représentaient 21. 020 euros par mois et au mois de novembre 2009 11. 843 euros ; que cette baisse d'activité est imputable pour une large part aux troubles et voies de fait causés par la bailleresse ;

Que monsieur X... qui a versé un dépôt de garantie de 860 euros peut valablement prétendre à sa restitution ;

Qu'en revanche il ne justifie pas de la perte de son panneau publicitaire et ne saurait réclamer à la fois l'indemnisation pour son trouble de jouissance et le remboursement du loyer de novembre 2009 ;

Qu'il n'est pas non plus contestable que certains propos de madame Y... ont porté atteinte à la réputation de son locataire ;

Qu'en considération de tous ces éléments la cour estime devoir allouer à monsieur X..., globalement la somme de 15. 000 euros en réparation de ses préjudices commercial et moral et en restitution du dépôt de garantie ;

Attendu que madame Y... supportera les dépens ; qu'il convient d'allouer en cause d'appel à monsieur X... la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Dit l'appel recevable,

Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant des dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne madame Sylvie Y... à payer à monsieur Aurélien X... la somme de 15. 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

Condamne madame Sylvie Y... à payer à monsieur Aurélien X... la somme de 1. 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne madame Sylvie Y... aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP d'avoués AGUIRAUD-NOUVELLET, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président.