Landlord's Notice to Vacate Upheld; Rent Indexation Claim Allowed Subject to Prescription

R. G : 09/ 05365

Décision du Tribunal d'Instance de LYON

Au fond

du 08 juin 2009

ch no

RG : 11. 08. 2403

X...

C/

Y...

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 08 Février 2011

APPELANTE :

Madame Catherine X...

...

69290 GREZIEU LA VARENNE

représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour

assistée de Me CHABERT, avocat au barreau de LYON

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2009/ 022480 du 22/ 10/ 2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)

INTIMÉE :

Madame Catherine Y...

...

69110 SAINTE FOY LES LYON

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assistée de Me Eric PELET, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 08 Novembre 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Janvier 2011

Date de mise à disposition : 08 Février 2011

Audience présidée par Françoise CLEMENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Françoise CLEMENT, conseiller

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Selon contrat du 7 septembre 1998, Mme X... Catherine a pris à bail pour une durée de trois années, un appartement sis... à Lyon 69005, appartenant à Mme Y... Catherine, moyennant un loyer de 488, 00 €, charges comprises. A la date d'échéance du contrat, les parties ont convenu une nouvelle convention pour une durée triennale, le contrat se trouvant ensuite tacitement reconduit.

Par courrier en date du 7 février 2007, soit six mois avant la date anniversaire du contrat, Mme Y... Catherine a donné congé à sa locataire à effet du 7 septembre 2007, en l'informant de ce qu'elle entendait reprendre le bien loué pour y installer son fils. D'un commun accord entre les parties, Mme X... Catherine a finalement quitté les lieux le 7 octobre suivant.

Apprenant que le fils de la propriétaire ne s'était pas installé dans l'appartement qu'elle occupait, Mme X... Catherine a saisi le tribunal d'instance de Lyon lequel par décision du 8 juin 2009, l'a déboutée de sa demande en dommages-intérêts motivée par l'existence d'un congé délivré frauduleusement, a débouté Mme Y... Catherine de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la locataire en paiement d'un rappel de loyer correspondant au différentiel d'augmentation indiciaire du loyer sur les cinq dernières années, condamnant Mme X... Catherine aux dépens et à payer à Mme Y... Catherine une indemnité de 300, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par Mme X... Catherine le 7 septembre 2010, laquelle conclut à la réformation du jugement susvisé et demande à la cour de dire et juger que le congé délivré frauduleusement le 7 février 2007 est nul et condamner Mme Y... Catherine qui devra être déboutée de ses demandes reconventionnelles, à lui payer la somme de 10. 000, 00 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Vu les conclusions notifiées le 4 novembre 2010 par Mme Y... Catherine qui conclut d'une part, à la confirmation de la décision critiquée en ce qu'elle a dit que le congé n'avait aucun caractère frauduleux et débouté Mme X... Catherine de sa demande en dommages-intérêts et d'autre part, à sa réformation pour le surplus sollicitant la condamnation de Mme X... Catherine à lui payer la somme de 3. 120, 00 € au titre de l'augmentation indiciaire de loyer sur la période des cinq dernières années, ordonnant si besoin à titre subsidiaire compensation entre les créances des parties et lui allouant en tout état de cause une indemnité de 3. 000, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2010.

MOTIFS ET DÉCISION

-I-Sur la validité du congé délivré le 7 février 2007 :

Aux termes des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Comme l'a indiqué à juste titre le premier juge, s'il est démontré par le locataire que le congé donné par le bailleur avait un caractère frauduleux, alors il doit être déclaré nul et réparation sous forme de dommages-intérêts doit être allouée au locataire évincé.

L'ensemble des documents produits au dossier par les parties permet de constater que :

- M. Y... Jocelin, fils de la bailleresse, a été inscrit auprès de l'IDRAC, école supérieure de commerce située à proximité de l'appartement loué à Mme X... Catherine, au cours de l'année scolaire 2007/ 2008, pour la formation marketing et management européen 1ère année, moyennant le versement d'un acompte de 1. 000, 00 €, (attestation du directeur administratif et financier de l'IDRAC),

- M. Y... Jocelin s'est également inscrit le 10 juillet 2007 auprès de l'Université Claude Bernard Lyon I en première année de pharmacie, (certificat d'inscription délivré par l'Université),

- un abonnement EDF a été établi au nom de M. Y... Léo à partir du 17 octobre 2007 (facture contrat du 19 octobre 2007) et deux prélèvements ont été effectués en octobre et novembre suivants pour l'appartement situé... à Lyon au cours des mois d'octobre et novembre 2007.

L'ensemble des éléments susvisés et particulièrement l'acompte versé par Mme Y... Catherine auprès de l'IDRAC, démontrent que si le fils de la bailleresse, a hésité pour une inscription en école de commerce ou en faculté de pharmacie pour l'année universitaire 2007/ 2008, il n'est cependant nullement établi qu'au moment de la délivrance du congé à sa locataire en vue d'une reprise de l'appartement situé... à proximité de l'école de commerce choisie par son fils, Mme Y... Catherine savait que celui-ci ne s'y rendrait pas et souhaitait en réalité profiter de la situation pour reprendre l'appartement en en augmentant le loyer.

Le choix de sa scolarité par M. Y... Jocelin a été bien postérieur à la date de délivrance du congé dont le premier juge a retenu avec pertinence qu'elle n'était pas trop lointaine ni hasardeuse pour une perspective qui devait se concrétiser dès septembre 2007.

L'augmentation de 153 € du loyer réclamé au nouveau locataire, prenant notamment en compte l'augmentation indiciaire qui n'avait jamais été réclamée à Mme X... Catherine, ne suffit pas non plus à démontrer que le congé délivré en février 2007 était uniquement guidé par une volonté mercantile de la part de la bailleresse, d'autant qu'il ressort du nouveau contrat de bail conclu en janvier 2008 avec un nouveau locataire, que la cuisine a été équipée d'une cuisinière, situation nouvelle.

Le congé délivré en février 2007 par Mme Y... Catherine, dont il est établi qu'elle était légitimement persuadée alors que son fils allait intégrer l'école de commerce située à proximité de l'appartement loué à Mme X... Catherine, n'apparaît donc pas frauduleux ainsi que l'a retenu à juste titre le premier juge ; aucune nullité ne saurait donc être prononcée de ce chef.

S'il s'avère par ailleurs que le motif légitime d'un congé à fin de reprise a perdu pour une cause extérieure au bailleur son actualité, la loi n'impose pas à ce dernier d'en informer le locataire ; le congé, dès sa notification, met fin au bail au terme du préavis et quand bien même le locataire aurait-il été avisé du changement de situation du bailleur, il n'aurait pas été fondé à prétendre se maintenir dans les lieux.

Mme X... Catherine reproche donc à tort à Mme Y... Catherine de ne pas l'avoir informée du changement de situation de son fils ne reprenant finalement pas le logement situé... à Lyon ; aucune indemnisation n'est donc justifiée non plus de ce chef.

Le jugement rendu par le tribunal d'instance le 8 juin 2009 doit donc être confirmé de ce chef.

- II-Sur la demande au titre de l'indexation des loyers :

Mme X... Catherine prétend que dans la mesure où Mme Y... Catherine ne lui a jamais réclamé l'augmentation des loyers dûs au titre de leur indexation qui n'apparaît pas justifiée dans son calcul, aucune condamnation ne pourra être prononcée de ce chef à son encontre, le délai de prescription quinquennal ne pouvant en tout état de cause, n'avoir pour point de départ que la date du dépôt des écritures et non celle de la fin du bail.

Mme Y... Catherine rétorque qu'elle n'a jamais renoncé même tacitement au bénéfice de l'augmentation des loyers résultant de leur indexation.

Aux termes du contrat de bail renouvelé le 13 septembre 2001, il était convenu entre les parties que " le loyer sera automatiquement révisé le....... de chaque année, pour tenir compte de la variation des 4 derniers indices trimestriels du coût de la construction publiés par l'INSEE, moyenne des 4 indices de base 1108, 50 au 3ème trimestre 2001 ".

L'article 17 d/ de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou à défaut au terme de chaque année du contrat.

Il est manifeste que Mme Y... Catherine n'a jamais appliqué la clause d'indexation des loyers contenue au bail susvisé et réclamé à sa locataire le montant des loyers augmentés d'une telle indexation, la première demande à ce titre ayant été formulée par l'intéressée à l'occasion de la procédure diligentée devant le tribunal d'instance, au titre d'une demande reconventionnelle que, compte tenu les éléments en sa possession, la cour ne peut constater n'avoir été présentée pour la première fois, que lors de l'audience du 4 mai 2009.

Contrairement à ce que soutient Mme X... Catherine, la clause prévoyant la révision du loyer s'applique automatiquement sans être subordonnée à une manifestation de volonté du bailleur ; la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'un acte manifestant, sans équivoque, la volonté de renoncer ; le seul fait que Mme Y... Catherine n'ait pas réclamé le montant de l'augmentation dès sa prise d'effet n'impliquait donc pas de sa part, renonciation à se prévaloir de la clause d'indexation.

Le premier juge a donc considéré à tort que Mme Y... Catherine avait tacitement renoncé à réclamer le montant de l'augmentation résultant de l'indexation des loyers depuis l'année 2001 ; il convient de réformer le jugement critiqué de ce chef et de condamner Mme X... Catherine à payer à Mme Y... Catherine, la somme correspondante calculée comme suit, à compter du loyer dû pour le mois de mai 2004, premier loyer utile non couvert par la prescription interrompue le 4 mai 2009 :

- juin à août 2004 : loyer mensuel révisé 536, 74 €- loyer perçu 507, 66 € soit une différence de 87, 24 €,

- septembre 2004 à août 2005 : (554, 60 €-507, 66 €) X 12 soit 563, 28 €,

- septembre 2005 à août 2006 : (581, 39 €-507, 66 €) X 12 soit 884, 76 €,

- septembre 2006 à août 2007 : (600, 85 €-507, 55 €) X 12 soit 1. 119, 60 €,

- septembre 2007 : 600, 85 €-507, 66 € soit 93, 30 €,

soit la somme totale de 2. 748, 18 €.

- III-Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient d'allouer à Mme Y... Catherine une indemnité de 500, 00 € en remboursement des frais engagés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement rendu par le tribunal d'instance le 8 juin 2006 en ce qu'il a débouté Mme X... Catherine de sa demande en dommages-intérêts pour délivrance d'un congé nul et condamné cette dernière à payer à Mme Y... Catherine une somme de 300, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Réformant pour le surplus et y ajoutant,

Condamne Mme X... Catherine à payer à Mme Y... Catherine les sommes de :

-2. 748, 18 € à titre d'arriéré de loyers,

-500, 00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Mme X... Catherine aux dépens qui seront distraits au profit de la SCP d'avoués LAFFLY-WICKY conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président.