Tenants' Good Faith Payment Overturns Eviction Based on Resolutory Clause
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenants, who had occupied their apartment since 1992 with five children, appealed a decision that condemned them to pay rent arrears and ordered their eviction for failing to regularly pay rent despite being served with a notice to pay referencing the resolutory clause. The appellate court overturned the lower court's decision because the tenants demonstrated good faith and made efforts to pay, having settled their entire debt, including current rent, before the final judgment, leading the court to rule that the effects of the resolutory clause were suspended during the proceedings and are now deemed not to have occurred, thus maintaining the lease in its original terms.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1244-1 du code civil, article 700 du code de procédure civile, article 699 du code de procédure civile; Tenants' Good Faith Payment Overturns Eviction Based on Resolutory Clause: The appellate court overturned the lower court's decision because the tenants demonstrated good faith and made efforts to pay, having settled their entire debt, including current rent, before the final judgment, leading the court to rule that the effects of the resolutory clause were suspended during the proceedings and are now deemed not to have occurred, thus maintaining the lease in its original terms.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAAlthough the parties debated the application of this article concerning payment facilities, the court's decision to maintain the lease and deem the resolutory clause not to have operated appears to be based on the tenants having settled their debt during the proceedings, which is related to the relief sought under this article.
Cited in the dispositive to rule on the claim for indemnity for legal fees, where the court explicitly states there is no basis for its application.
Cited in the dispositive to order that the costs be distraits (redirected) in favor of the opposing counsel.
Texte complet
R. G : 10/ 02187
Décision du Tribunal d'Instance de VILLEURBANNE
Au fond du 23 avril 2009
ch no
RG : 1109000693
OPAC DU RHONE
C/
X...
Y...
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRET DU 22 Février 2011
APPELANTE :
L'OPAC DU RHONE
représentée par ses dirigeants légaux
194 rue Duguesclin-BP 168
69406 LYON CEDEX 03
représentée par Me Christian MOREL, avoué à la Cour
assistée de Me Nagi MENIRI, avocat au barreau de LYON
INTIMES :
Monsieur Batukaba X...
...
69100 VILLEURBANNE
représenté par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour
Madame Matumona Y... épouse Z...
...
69100 VILLEURBANNE
représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 17 Décembre 2010
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Janvier 2011
Date de mise à disposition : 22 Février 2011
Audience présidée par Pascal VENCENT, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Pascal VENCENT, président
-Dominique DEFRASNE, conseiller
-Françoise CLEMENT, conseiller
Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 1992, l'OPAC DU DÉPARTEMENT DU RHÔNE a donné en location à monsieur X... Batukaba et madame Z... née Y... Matumona un appartement sis ... 69100 Villeurbanne.
Monsieur X... Batukaba et madame Z... née Y... Matumona ne respectaient pas leur obligation locative en ne procédant pas au règlement régulier de leur loyer.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue à l'acte leur a été signifié le 25 août 2008, en vain.
L'OPAC DU DÉPARTEMENT DU RHÔNE a fait alors assigner monsieur X... Batukaba et madame Z... née Y... Matumona par devant le tribunal d'Instance de Villeurbanne.
Suivant jugement réputé contradictoire en date du 9 avril 2009, le tribunal a notamment :
- condamné solidairement monsieur X... Batukaba et madame Z... née Y... Matumona au paiement d'une somme de 1. 419, 17 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges dus au 31 mars 2009,
- constaté la résiliation des baux relatifs au logement et au garage,
- autorisé l'OPAC DU DÉPARTEMENT DU RHÔNE à procéder à l'expulsion de monsieur X... Batukaba et madame Z... née Y... Matumona ainsi que de tous occupants, avec au besoin le concours de la force publique.
Monsieur X... Batukaba et madame Z... née Y... Matumona ont relevé appel de ce jugement.
Ils invoquent leurs difficultés financières et leur bonne foi pour solliciter l'application à leur profit des dispositions de l'article 1244-1 du code civil et obtenir les délais les plus larges.
Compte tenu de cette bonne foi et des efforts qu'ils ont réalisés et du fait qu'ils occupent le logement depuis 1992 avec leurs cinq enfants, monsieur X... et madame Z... demandent à la cour de constater que pendant le cours de la procédure ils ont su profiter des délais et respecter leur engagement pour solder leur dette de loyer et le loyer courant et que s'étant libérés avant toute décision définitive, la clause de résiliation qui leur est opposée doit être réputée ne pas avoir joué.
L'OPAC du RHÔNE demande au contraire à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d'instance de Villeurbanne du 23 avril 2009, sauf s'agissant du montant de la dette locative qui s'élève au 26 novembre 2010 à la somme de 161, 25 euros, y ajoutant, de condamner solidairement monsieur X... Batukaba et madame Z... née Y... Matumona à payer à l'OPAC DU DÉPARTEMENT DU RHÔNE la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de condamner solidairement monsieur X... Batukaba et Mmdame Z... née Y... Matumona aux dépens de première instance et d'appel.
Il est fait état de ce que les locataires ne justifient par de leurs prétendues difficultés financières, et encore moins de leurs ressources pour tenter d'expliquer ce retard.
L'OPAC met en avant le fait que les appelants sont systématiquement en dette locative, et qu'à la date du 26 novembre 2010, ceux-ci ne respectent toujours pas leur obligation légale et locative de régler leurs loyer et charges locatives mensuellement, les appelants étant redevables à cette date de la somme de 161, 25 euros.
SUR QUOI LA COUR
Compte tenu de leur bonne foi et des efforts qu'ils ont réalisés et du fait qu'ils occupent le logement depuis 1992 avec leurs cinq enfants, monsieur X... et madame Z... sont en droit de demander à la cour de constater que pendant le cours de la procédure ils ont su profiter des délais et respecter leur engagement pour solder leur dette de loyer et le loyer courant, et que s'étant libérés avant toute décision définitive, la clause de résiliation qui leur est opposée doit être réputée ne pas avoir joué.
Il convient encore de préciser que si le compte locataire arrêté par l'OPAC au 26 novembre 2010 fait état d'un nouveau solde débiteur de 161, 25 euros, au 30 novembre 2010 preneurs justifient d'un nouveau virement de 500 euros. Le compte locataire apparait donc totalement régularisé à ce jour.
Il convient donc de dire et juger en cause d'appel que durant la procédure les effets de la clause résolutoire se sont trouvés suspendus et de dire qu'à ce jour cette clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
Le bail liant les parties doit être maintenu en ses termes initiaux et reprendre ses effets.
Il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile mais les locataires doivent prendre en charge les dépens.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau.
Constate que les appelants sont à jour de règlement de leur loyer et qu'ils ont soldé leur dette depuis le 29 septembre 2010.
Constate que durant la procédure les effets de la clause résolutoire se sont trouvés suspendus et dit qu'à ce jour cette clause de résiliation doit être réputée ne pas avoir joué.
Dit que le bail liant les parties doit être maintenu en ses termes initiaux et reprendre ses effets.
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne solidairement les consorts X.../ Z... aux dépens distraits au profit de maître MOREL, avoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président.