Owner v. Property Management Agency: Security Deposit Return and Burden of Proof for Damages

R. G : 09/ 06254

Décision du Tribunal d'Instance de ROANNE

Au fond

du 09 juin 2009

RG : 1109000057

ch no

X...

C/

SARL AGENCE DU ROANNAIS

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 22 Février 2011

APPELANT :

Monsieur Domingos X...

né le 15 Janvier 1953 à PORTUGAL

...

42300 ROANNE

représenté par Me Annie GUILLAUME, avoué à la Cour

assisté de Maître PIBAROT, avocat au barreau de ROANNE

INTIMÉE :

SARL AGENCE DU ROANNAIS

exerçant sous l'enseigne " LAFORET IMMOBILIER "

représentée par ses dirigeants légaux

20 place des Promenades

42300 ROANNE

représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET, avoués à la Cour

assistée de la SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE

* * * * * *

Date de clôture de l'instruction : 06 Septembre 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 11 Janvier 2011

Date de mise à disposition : 22 Février 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

-Dominique DEFRASNE, conseiller

-Françoise CLEMENT, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier.

A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2005, Monsieur Domingos X... consentait à la SARL AGENCE DU ROANNAIS un mandat général de gestion d'un immeuble comprenant quatre logements et situé... à Roanne.

La SARL AGENCE DU ROANNAIS consentait aux consorts Y...- Z... un bail à usage d'habitation ayant pour objet un appartement sis dans l'immeuble situé... à Roanne contre un loyer de 437 euros outre 32 euros de provision sur charges.

Le 12 octobre 2007, monsieur X... mandatait la SARL AGENCE DU ROANNAIS afin de procéder à l'état des lieux de sortie des consorts Y...- Z.... A son tour, l'agence mandatait la société FRANCE EXPERTISES pour établir l'état des lieux de sortie.

A l'issue de cet état des lieux, le dépôt de garantie était restitué aux locataires.

Monsieur X... contestait cette restitution et faisait état d'un devis de travaux de remise en état de l'entreprise MOUSSE GAVA d'un montant de 2. 638, 03 euros.

Suite à diverses démarches amiables infructueuses, monsieur X... faisait assigner la SARL AGENCE DU ROANNAIS finalement devant le tribunal d'instance de Roanne.

Par jugement rendu le 9 juin 2009, cette juridiction déboutait monsieur X... de toutes ses demandes à l'encontre de la SARL AGENCE DU ROANNAIS.

Monsieur X... a interjeté appel de cette décision.

Il soutient en substance que, sur le fondement des articles 1147, 1991 et 1992 du Code Civil, il entend rapporter la preuve de fautes graves de son mandataire · :

- s'agissant du choix des locataires placés sous un régime de protection des majeurs,

- quant à la restitution du dépôt de garantie, l'AGENCE DU ROANNAIS se devait selon lui de retenir le dépôt de garantie car il serait démontré que l'état de l'appartement et notamment les murs s'est dégradé pendant la courte durée de son occupation par les locataires.

Il est donc demandé à la cour de réformer entièrement ce jugement, de condamner la société AGENCE DU ROANNAIS à verser à monsieur X... la somme de 2. 638 euros correspondant au devis pour effectuer les travaux outre celle de 2. 000 euros correspondant à deux mois de loyer pendant lesquels l'appartement ne sera pas loué en raison des travaux, condamner l'AGENCE DU ROANNAIS à verser à monsieur X... la somme de 700 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A l'opposé, la SARL AGENCE DU ROANNAIS, enseigne " LAFORET IMMOBILIER " demande à la cour de dire et juger à titre principal que la société AGENCE DU ROANNAlS n'a commis aucune faute dans le cadre du mandat de gestion immobilière que Monsieur X... lui a confié, dire et juger que monsieur X... ne rapporte pas la preuve que les locataires sortants auraient commis des dégradations nécessitant des réparations dont la charge aurait dû leur être imputée, confirmer en conséquence le jugement rendu le 9 juin 2009 par le tribunal d'instance de Roanne dans son intégralité.

Il est soutenu en substance qu'il ressort du contrat de mandat détenu par l'agence LAFORET IMMOBILIER que les états des lieux sont des prestations supplémentaires et facultatives, que monsieur X... a souhaité faire l'économie des états d'entrée et de sortie, que c'est dans ces conditions qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé et par conséquent facturé par l'intimée pour le bail conclu par les consorts Y...- Z....

Monsieur X... réplique dans ces conditions que l'intimée n'aurait pas du restituer le dépôt de garantie et qu'il a du effectuer à ses propres frais des travaux de peinture sur les murs et les plafonds des chambres qui auraient dus être mis à la charge des locataires.

SUR QUOI LA COUR

La cour reprend totalement à son compte sans avoir rien à y modifier la motivation du premier juge qui fait judicieusement état des textes applicables, rappelle que la charge de la preuve d'une faute de gestion repose sur le mandant, rejette le postulat d'une faute de gestion dans le fait d'avoir contracté avec des majeurs protégés, constate que la présomption de bon état des lieux de l'article 1731 faute de l'établissement d'un constat d'entrée dans les lieux ne pèse que sur le locataire et ne peut à rebours que bénéficier à lui seul.

En l'espèce il est reconnu par le bailleur l'établissement d'un état des lieux d'entrée qui se serait perdu (page 3 de ses conclusions d'appel).

Contrairement à ce qui est soutenu par le bailleur, l'aveu de l'établissement de ce constat d'entrée, du seul fait de sa rédaction incontestée, fait échapper le présent litige à l'application de l'article 1731et exclut le bénéfice de cette présomption à son profit.

Il en a justement été conclu par le tribunal que faute de tout élément de comparaison entre l'état d'entrée et de sortie de cet appartement, le dit bailleur est défaillant en preuve quant à l'imputation des désordres au dernier locataire sortant ce d'autant que la simple vraisemblance interdit de leur imputer s'agissant de dégradations trouvant leur origine dans une occupation prolongée ce qui n'est pas le cas d'une location de moins d'une année comme là était celle des preneurs considérés.

L'attestation de monsieur A..., professionnel de l'immobilier, est à ce sujet décisive pour être péremptoire et dénuée de toute ambiguïté.

Il y a bien lieu à rejet des prétentions de monsieur X... s'agissant de la responsabilité de la société AGENCE DU ROANNAIS et donc à confirmation de ce jugement.

Il n'y a pas lieu à dommages et intérêts pour procédure abusive, monsieur X... ayant librement et sans excès exercé la voie de recours mise à sa disposition par la loi.

Il convient par contre de lui faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la somme de 2. 000 euros revendiquée et de le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne en cause d'appel monsieur X... à payer à la SARL AGENCE DU ROANNAIS la somme de 2. 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP d'avoués AGUIRAUD-NOUVELLET, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président.