Commercial Lease Termination and Guarantor Liability Dispute

R.G : 09/03863

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Référé

du 11 mai 2009

RG : 09/00636

SARL B.B.M.

X...

X...

C/

SCI HELENE COLOMBIER

COUR D'APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRET DU 11 Janvier 2011

APPELANTS :

La société BBM

représentée par ses dirigeants légaux

59 avenue du 8 mai 1945

Parc d'activité

69120 VAULX EN VELIN

représentée par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour

assistée de Me KHODJA, avocat au barreau de LYON

Monsieur Mohammed X...

...

01800 MEXIMIEUX

représenté par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour

assisté de Me KHODJA, avocat au barreau de LYON

Monsieur Bardadi X...

...

69400 VILLEFRANCHE SUR SAONE

représenté par Me André BARRIQUAND, avoué à la Cour

assisté de Me KHODJA, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

La SCI HÉLÈNE COLOMBIER

représentée par ses dirigeants légaux

14 boulevard Eugène Réguillon

69100 VILLEURBANNE

représentée par la SCP LAFFLY-WICKY, avoués à la Cour

assistée de Me Sophie JUGE, avocat au barreau de LYON

Date de clôture de l'instruction : 07 Juin 2010

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 Novembre 2010

Date de mise à disposition : 11 Janvier 2011

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Pascal VENCENT, président

- Dominique DEFRASNE, conseiller

- Agnès CHAUVE, conseiller

assistés pendant les débats de Nicole MONTAGNE, greffier

A l'audience, Pascal VENCENT a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Pascal VENCENT, président, et par Nicole MONTAGNE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Aux termes d'un bail régularisé en date du 18 avril 2008, la SCI HÉLÈNE COLOMBIER a donné à bail à la société BBM des locaux sis dans un immeuble à Vaulx en Velin (69120), parc d'activités, 59 avenue du 8 mai 1945 en forme d'atelier et d'emplacements de parking moyennant un loyer trimestriel de 7.200 euros, outre charges.

Il était convenu à cette occasion :

- que le locataire s'engageait à procéder à la réparation du portail d'entrée dans les deux mois de la régularisation du bail,

- que le locataire supporterait au moment de son départ la remise en état de la plate-forme, ainsi que la reconstruction des 40 m² de bureaux,

- qu'en garantie de la bonne exécution de la remise en état, le locataire s'obligeait à remettre au bailleur une garantie bancaire à première demande pour un montant de 12.000 euros, valable jusqu'au 31 mars 2017.

Monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X... se sont engagés en qualité de caution conjointe et solidaire de la société BBM.

Rapidement, la société BBM n'a pas acquitté ses loyers et charges, ni n'a procédé à la réparation du portail d'entrée, ni n'a fourni la garantie bancaire à première demande.

Après mise en demeure, un commandement visant la clause résolutoire lui a été signifié le 6 janvier 2009 au titre des loyers impayés au 1er décembre 2008, pour un montant de 6.697,60 euros et le paiement de la somme de 12.000 euros à défaut d'avoir fourni la garantie à première demande.

Ce commandement a été dénoncé aux cautions.

La société BBM n'a pas acquitté les causes du commandement et a fait l'objet d'une assignation en référé.

Par ordonnance en date du 11 mai 2009 le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a :

- constaté la résolution du bail,

- ordonné l'expulsion de la société BBM et de toutes personnes de son chef,

- condamné solidairement la société BBM, monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X..., ceux-ci dans la limite de 20.393,16 euros, à payer à la société HÉLÈNE COLOMBIER une somme de 34.432,47 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées au 6 avril 2009 ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels jusqu'au départ effectif des lieux.

La restitution des locaux ne devait intervenir que le 3 août 2009.

La société BBM, monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X... ont interjeté appel de la décision rendue par le juge des référés.

Ils demandent à la cour de constater :

- l'existence d'une contestation sérieuse,

- que la société BBM ne peut être tenue qu'aux seuls soldes de loyers échus à l'exclusion de tout complément de charges,

- que les actes de caution sont nuls,

- subsidiairement, que leur engagement se limite au seul paiement des loyers et charges.

Ils demandent reconventionnellement, que la SCI HÉLÈNE COLOMBIER soit condamnée au paiement de la somme de 6.250,75 euros TTC au titre de factures impayées et 8.600 euros HT à titre de perte de jouissance.

Ils soutiennent en substance que la somme due en principal doit se compenser avec les propres créances de la société BBM qui a été sollicitée par le gérant de la SCI pour réaliser un certain nombre de travaux dans des appartements lui appartenant, le tout pour la somme détaillée ci-dessus.

Nonobstant son caractère contractuel, la prise en charge des travaux de réparation du portail d'entrée serait abusive, le sinistre étant le fait d'un tiers.

La garantie bancaire de 12.000 euros ne serait pas due.

Les engagements de caution seraient nuls pour ne pas remplir les conditions exigées par la loi du fait que l'acte signé ne fait pas prendre conscience à la caution de l'étendue de son engagement. Par ailleurs, les deux cautions seraient tous deux mariés sous le régime de la communauté et le bailleur n'aurait pas cru bon de faire intervenir les épouses aux fins de régulariser les engagements de leurs maris respectifs cela en infraction avec les dispositions de l'article 1415 du code civil.

Quant à la demande de paiement d'une somme de 8.600 euros HT pour perte de jouissance, elle n'est pas motivée.

A l'opposé, la SCI HÉLÈNE COLOMBIER conclut à la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a :

- constaté la résiliation du bail régularisé entre la SCI HÉLÈNE COLOMBIER et la société BBM en date du 18 avril 2008,

- rejeté les demandes reconventionnelles formées par la société BBM, monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X....

Elle demande complémentairement à la cour de :

- constater que la société BBM reste tenue d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer applicable majoré contractuellement de 50 %, soit la somme de 21.894,96 euros,

- condamner solidairement la société BBM, monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X... à payer à la SCI HÉLÈNE COLOMBIER la somme de 44.105,02 euros, outre intérêts de droit à compter de la date de l'assignation, au titre du nettoyage des locaux, de l'entretien réparation du portail, de la garantie des travaux de remise en état et de l'application de la clause pénale.

Il est encore demandé la somme de 2.200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI LA COUR

Il convient par adoption des motifs du premier juge de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté les demandes formées par la société BBM, monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X..., constaté la résiliation du bail régularisé entre la SCI HELLÈNE COLOMBIER et la société BBM en date du 18 avril 2008, reconnu la validité des engagements des deux cautions, validité limitée au paiement du loyer et des charges.

La SCI HÉLÈNE COLOMBIER est bien fondée à solliciter la condamnation provisionnelle de la société BBM à lui payer les somme totale de 43.927,32 euros qui se décompose comme suit :

- la somme de 20.411,16 euros correspondant aux loyers et provision sur charges échus au 1er avril 2009,

- la somme de 4.754,31 euros correspondant au solde des charges au 31 août 2009,

- la somme hors taxe de 2.590 euros, outre TVA au taux de 19,60 %, correspondant aux travaux de réparation du portail,

- la somme de 12.000 euros correspondant à la garantie des travaux de remise en état visée au bail,

- la somme de 340 euros correspondant aux travaux d'entretien de la chasse d'eau et de la robinetterie,

TOTAL PARTIEL: 40.095,47 euros,

- clause pénale de 10 % : 4.009,55 euros

soit un TOTAL DÉFINITIF de : 44.105,02 euros

Pour ce qui concerne l'indemnité d'occupation, la société BBM doit être condamnée à verser la SCI HÉLÈNE COLOMBIER la somme correspondante aux indemnités d'occupation des mois de mai, juin, juillet et août 2009, majorées de 50 % sur la base d'un loyer de 3.649,16 euros, soit 5.473,74 euros par mois, ce qui donne un total de 21.894,96 euros.

Il convient d'ajouter encore une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en ce qu'il a validé les engagements de caution de messieurs Mohammed et Bardadi X..., limités cependant au paiement des loyers et des charges de la société BBM ; rejeté les demandes formées par la société BBM , monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X... ; constaté la résiliation du bail régularisé entre la SCI HÉLÈNE COLOMBIER et la société BBM en date du 18 avril 2008 ; ordonné l'expulsion de la société BBM ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

Réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Dit que la société BBM est tenue d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer applicable majoré de 50 %, soit la somme de 21.894,96 euros,

Condamne solidairement la société BBM, monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X... , ces derniers dans la limite de leurs engagements de caution, à payer à la SCI HÉLÈNE COLOMBIER la somme de 44.105,02 euros, outre intérêts de droit à compter de la date de l'assignation,

Condamne solidairement la société BBM, monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X... à payer à la SCI HÉLÈNE COLOMBIER une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement la société BBM, monsieur Mohammed X... et monsieur Bardadi X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniersl étant distraits au profit de la SCP d'avoués LAFFLY-WICKY, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président