Landlord v. Tenant: Unpaid Rent and Loss of Enjoyment Following Flood Damage

COUR D'APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

Ch. civile B

ARRET du 09 FEVRIER 2011

R. G : 09/ 01083 R-JB

Décision déférée à la Cour :

jugement du 09 novembre 2009

Tribunal d'Instance de BASTIA

R. G : 11-08-505

X...

C/

Y...

APPELANT :

Monsieur Dominique X...

né le 31 Août 1961 à CONTY (80160)

...

20234 VALLE D'ALESANI

représenté par Me Antoine-Paul ALBERTINI, avoué à la Cour

ayant pour avocat Me Jean-Paul TRANI, avocat au barreau de BASTIA

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 464 du 11/ 02/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)

INTIMEE :

Madame Renée Y...épouse A...

...

20221 SANTA MARIA POGGIO

représentée par la SCP RIBAUT BATTAGLINI, avoués à la Cour

ayant pour avocat Me Jean-Louis SEATELLI, avocat au barreau de BASTIA

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2010/ 230 du 28/ 01/ 2010 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BASTIA)

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 janvier 2011, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre

Monsieur Philippe HOAREAU, Conseiller

Madame Marie-Paule ALZEARI, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Marie-Jeanne ORSINI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 09 février 2011

ARRET :

Contradictoire,

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Jean BRUNET, Président de Chambre, et par Madame Marie-Jeanne ORSINI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Vu le jugement du tribunal d'instance de BASTIA du 9 novembre 2009 qui condamne Monsieur Dominique X...à payer à Madame veuve A...née Y...la somme de 6. 383, 76 euros correspondant aux loyers échus au terme du contrat de location restés impayés, diminués de la créance du preneur résultant de la réparation du préjudice subi pour trouble de jouissance et condamne Monsieur Dominique X...aux dépens.

Vu la déclaration d'appel de Monsieur X...déposée au greffe de la Cour le 15 décembre 2009.

Vu les dernières conclusions de l'appelant en date du 28 septembre 2010 aux fins de réformation de la décision entreprise, de réduction du montant des loyers exigibles à 762, 24 euros et de condamnation de Madame veuve A...à lui payer la somme de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi depuis le début de la location consécutif au caractère indécent et insalubre du logement.

Vu les dernières conclusions de Madame Veuve A...en date du 21 juin 2010 aux fins de confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et de condamnation de l'appelant aux dépens.

Vu l'ordonnance de clôture du 20 mai 2010.

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LES FAITS ET LA PROCEDURE :

Suivant acte sous seing privé du 29 novembre 2004, Madame veuve A...a donné en location à Monsieur Dominique X...un local d'habitation situé à SANTA MARIA DE POGGIO, lieu dit ..., le contrat présentant l'originalité malgré sa date d'être conclu pour une durée de 6 ans de janvier 1999 à janvier 2005 moyennant un loyer mensuel de 381, 12 euros.

Ce local était victime d'une grave inondation les 13 et 14 septembre 2006 à la suite de pluies importantes provoquant au demeurant un classement en catastrophe naturelle.

Se plaignant de loyers impayés des mois d'août, septembre et octobre 2004, puis à compter de juin 2006, Madame veuve A...faisait délivrer le 9 mars 2007 un commandement de payer resté infructueux, puis saisissait le juge des référés par acte du 20 décembre 2007.

Par ordonnance du 19 mai 2008, le juge des référés considérait que la demande excédait ses pouvoirs en l'état d'une contestation sérieuse au motif que si les défendeurs étaient redevables de loyers, la bailleresse était de son côté débitrice de la réparation des préjudices subis du fait de sa responsabilité pour avoir loué un appartement dans une zone inondable, du trouble de jouissance et des dommages subis par les locataires du fait du sinistre des 13 et 14 septembre 2006 jusqu'à leur départ des lieux loués.

Par acte du 7 novembre 2008, Monsieur X...assignait Madame veuve A...devant le tribunal d'instance en paiement de la somme de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il soutenait que cette dernière ne lui avait pas loué un local d'habitation correspondant aux exigences du logement décent telles que résultant du décret du 30 janvier 2002 et estimait en rapporter la preuve par la production de photographies, une lettre de Monsieur le maire de la commune de SANTA MARIA DE POGGIO et une attestation des époux C....

Le jugement dont appel fixe à la somme de 8. 384, 64 euros le montant des loyers impayés, somme réclamée en référé à Monsieur X...qui à la date de l'assignation avait déjà quitté les lieux.

Le Tribunal considère cependant que pendant la période de sept mois s'étant écoulée entre l'inondation et le départ du locataire, ce dernier a subi un important préjudice de jouissance qu'il fixe à 75 % des loyers dus sur la période considérée soit 2. 000, 88 euros.

C'est dans ces conditions qu'il a condamné Monsieur X...à payer la différence soit la somme de 6. 383, 76 euros.

Devant la Cour, les parties reprennent les moyens développés en première instance.

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MOTIFS :

Attendu que le Tribunal a analysé exactement les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 ;

Attendu qu'il juge que Monsieur X...ne rapporte nullement la preuve que l'appartement n'était pas habitable avant les inondations de septembre 2006 ;

Attendu que les photographies produites par Monsieur X...ne constituent pas un moyen de preuve recevable dans la mesure où ni le lieu, ni la période où elles ont été prises ne sont démontrés ;

Attendu que l'attestation des époux C...n'est pas de son côté suffisamment précise pour démontrer l'état non décent du logement antérieurement au sinistre, le Tribunal retenant qu'elle ne contredit pas fondamentalement les arguments du bailleur sur la durée du trouble de jouissance ;

Attendu qu'il convient d'ajouter que le locataire est présumé avoir reçu les lieux en parfait état d'habitation à défaut de production d'un état des lieux et que la première mise en demeure de Monsieur X...est du 13 avril 2007 après que la bailleresse ait fait réaliser quelques travaux de réparation qu'il estimait insuffisants ce qui laisse présumer qu'il n'avait aucune plainte particulière à émettre avant les inondations ;

Attendu que la lettre du maire de la commune rappelant que la maison est située en zone inondable et se prévalant du classement du sinistre de septembre 2006 en catastrophe naturelle, n'est pas davantage un élément décisif, Monsieur X...ne démontrant pas qu'il n'aurait pas loué le local dont s'agit s'il avait connu la situation du lieu dit Pont de ...;

Attendu enfin que Monsieur X...reste totalement taisant sur l'attitude de sa compagnie d'assurance alors que le sinistre avait fait l'objet d'une déclaration de catastrophe naturelle et qu'il était tenu aux termes de l'article 7 Q du contrat de bail d'assurer le bien ;

Attendu qu'au total le Tribunal a, à bon droit, par des motifs que la Cour approuve fixé le préjudice de jouissance de Monsieur X...à 75 % du montant des loyers qu'il aurait dû payer de la date du sinistre au jour de son départ ;

Attendu que le jugement dont appel doit ainsi être confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que Monsieur X...qui succombe supportera les dépens ;

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PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur Dominique X...aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT