Property Owners' Claim Against Notary for Capital Gains Tax Liability Fails

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 2- Chambre 1

ARRET DU 8 FEVRIER 2011

(no 68, 3 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 09/ 21816

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Septembre 2009- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 08/ 03525

APPELANTS

Monsieur Bruno Marc X...

...

77430 PONTAULT COMBAULT

demeurant...

51100 REIMS

représenté par la SCP JEAN PHILIPPE AUTIER, avoués à la Cour

assisté de Maître Laurent DIXSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : B 1139

Madame Roselyne Solange Annie Y...

...

77430 PONTAULT COMBAULT

demeurant...

51100 REIMS

représentée par la SCP JEAN PHILIPPE AUTIER, avoués à la Cour

assisté de Maître Laurent DIXSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : B 1139

INTIMEE

SCP PAVARD-DAUBRET-FAURE-PETIT

56 rue du Général Leclerc

94000 CRETEIL

représentée par la SCP ARNAUDY ET BAECHLIN, avoués à la Cour

assistée de Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 0435

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 15 décembre 2010, en audience publique, le rapport entendu conformément à l'article 785 du code de procédure civile, devant la Cour composée de :

Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre

Mme Brigitte HORBETTE, Conseiller

Madame Dominique GUEGUEN, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Mme Noëlle KLEIN

ARRET :

- contradictoire

-rendu publiquement par Monsieur François GRANDPIERRE, Président de chambre

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur François GRANDPIERRE, Président et par Madame Noëlle KLEIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Cour,

Considérant que M. Bruno X... et Mme Roselyne Y..., propriétaires d'un bien immobilier sis à Savigny-sur-Orge,..., qui était leur habitation principale, l'ont donné en location entre 2001 et le mois d'août 2003 alors qu'ils résidaient à l'étranger pour des raisons professionnelles ; qu'à leur retour et par acte reçu le 17 novembre 2004 par l'un des notaires de l'Office notarial de Créteil, avec la participation de Mme Véronique Z..., notaire à Pontault-Combault, M. X... et Mme Y... ont vendu ce bien ;

Qu'estimant qu'à la suite d'un défaut de conseil, ils ont été dans l'obligation de payer un supplément d'imposition sur la plus-value réalisée, ils ont fait assigner l'Office notarial de Créteil devant le Tribunal de grande instance de Créteil qui, par jugement du 22 septembre 2009, les a déboutés de leurs demande s et condamnés à verser in solidum à la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit la somme de 1. 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et à supporter les dépens de l'instance ;

Considérant qu'appelants de ce jugement, M. X... et Mme Y... demandent que la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit soit condamnée à leur verser la somme de 21. 527 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation et ce, avec capitalisation, outre la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Qu'à l'appui de leur recours, les appelants soutiennent que, même s'ils étaient assistés de leur propre notaire, la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit était néanmoins tenue envers eux d'une obligation de conseil ;

Qu'après avoir rappelé que le bien ne constituant plus leur habitation principale, ils ont payé un supplément d'imposition en raison de la plus-value réalisée, M. X... et Mme Y... font encore valoir que le notaire a manqué à son devoir de conseil en n'attirant pas leur attention sur ce point alors que si, sur ses conseils, ils avaient habité quelque temps leur bien, ils auraient échappé à ce supplément d'imposition qui, s'élevant à la somme de 21. 527 euros, correspond au montant de leur préjudice ;

Considérant que la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit conclut à la confirmation du jugement aux motifs qu'elle n'était tenue d'aucun devoir de conseil envers M. X... et Mme Y... au temps de la promesse de vente et que M. X... et Mme Y... étaient parfaitement informés du régime fiscal de la plus-value qu'il étaient sur le point de réaliser ;

Que l'intimée ajoute qu'elle n'a pas été amenée à exprimer des conseils sur l'imposition de la plus-value dès lors que le but poursuivi par M. X... et Mme Y..., tenus par une promesse unilatérale, était de vendre leur bien ;

Qu'enfin, la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit fait valoir qu'il n'existe aucun lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice allégué dès lors que, dès la promesse en date du 4 août 2004, M. X... et Mme Y... s'étaient engagés à vendre et que des conseils donnés le 17 novembre 2004 sur la question litigieuse n'auraient pas été de nature à produire un effet utile ;

SUR CE :

Considérant que le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de toutes les parties à l'acte pour lequel il prête son concours ; que, toutefois, le notaire n'est pas tenu d'informer les parties de ce qu'elles savent ou doivent savoir déjà ;

Considérant qu'en l'espèce et même s'il ressort de l'acte authentique du 17 novembre 2004, que M. X... et Mme Y... ont vendu leur bien devant M. Jean-Marie A..., membre de la S. C. P. B..., A..., C... et D..., notaires à Créteil, avec la participation de Mme Véronique Z..., notaire à Pontault-Combault, qui les assistait, il n'en demeure pas moins que le notaire rédacteur de l'acte était, en principe, débiteur d'une obligation d'information et de conseil envers eux ;

Considérant, toutefois, qu'il ressort d'une lettre adressée le 19 octobre 2004, soit près d'un mois avant la signature de l'acte authentique, que Mme Z... a fait connaître à M. X... et à Mme Y... que du prix de vente était à déduire une somme de 22. 217 euros comprenant notamment la PLUS-VALUE IMMOBILIERE souligné par le notaire d'un montant de 21. 527 euros ; qu'en outre, il appert de la lettre par laquelle M. X... et Mme Y... ont présenté un recours gracieux devant le conservateur des hypothèques que « c'est au moment de passer chez le notaire en juillet 2004 lors de la promesse de vente qu'ils ont appris le changement de législation... » ;

Qu'il suit de là que, d'une part, au moment de la signature de l'acte authentique, les vendeurs connaissaient le régime fiscal applicable à la plus-value réalisée sur leur immeuble, ainsi que la somme due à ce titre, et que, d'autre part, à l'occasion de la promesse de vente reçue les 4 et 27 août 2004, la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit n'a commis aucune faute dès lors qu'elle n'a pas participé à la rédaction de cet acte qui a été passé devant Mme Z... ;

Qu'il y a également lieu de relever que M. X... et Mme Y..., qui soutiennent, sans preuve, que, pour échapper au supplément d'imposition, ils auraient pu habiter leur immeuble avant de le vendre, invoquent un préjudice hypothétique alors surtout qu'à la date de la promesse, ils s'étaient irrévocablement engagés à vendre leur bien ;

Qu'il convient, en conséquence, de confirmer le jugement frappé d'appel ;

Et considérant que chacune des parties sollicite une indemnité en invoquant les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; que, succombant le leurs prétentions et supportant les dépens, M. X... et Mme Y... seront déboutés de leur réclamation ; qu'en revanche, ils seront condamnés à payer à la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit les frais qui, non compris dans les dépens, seront arrêtés, en équité, à la somme de 3. 000 euros ;

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 22 septembre 2009 par le Tribunal de grande instance de Créteil au profit de la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit ;

Déboute M. Bruno X... et Mme Roselyne Y... de leur demande d'indemnité fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et les condamne, par application de ce texte, à payer à la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit la somme de 3. 000 euros ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens d'appel qui seront recouvrés par la S. C. P. Arnaudy & Baechlin, avoué de la S. C. P. Pavard, Daubert, Faure & Petit conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.