Property Owner Challenges Secondary Homeowners' Association Fees Based on Pre-1999 Acquisition and Lack of Consent

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 5, alinéa 2, de la loi du 21 juin 1865, ensemble l'article 3 du décret du 18 décembre 1927, applicables en la cause ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Fréjus, 4 novembre 2005), rendu en dernier ressort, que l'association syndicale libre des propriétaires du parc résidentiel de l'Estérel (l'ASL primaire), qui a pour objet la gestion et l'entretien des espaces et équipements communs du lotissement, a été constituée le 31 août 1968 ;

que le 27 décembre 1984, une assemblée de propriétaires de lots situés dans trois secteurs de ce lotissement a adopté les statuts d'une nouvelle association, dénommée ASL des propriétaires du parc de l'Estérel 3 secteurs Proma (l'ASL secondaire) ; que Mme X..., propriétaire de deux lots acquis selon acte notarié du 3 octobre 1985, ayant refusé de payer les charges qui lui étaient réclamées en contestant son adhésion à l'ASL secondaire, a été assignée par celle-ci en paiement ;

Attendu que pour accueillir cette demande, le jugement, qui relève qu'une modification des statuts de l'ASL primaire est intervenue par assemblée générale de l'association en date du 21 août 1999 et que selon l'article 1er, alinéa 2, des statuts modificatifs, tout membre de l'ASL primaire fait obligatoirement partie de l'ASL secondaire du secteur dans lequel se situe son lot, ces appartenances obligatoires devant être rappelées dans tout acte de transmission des lots du lotissement, retient que dès lors, l'acquisition de droits immobiliers entraîne l'adhésion de l'acquéreur aux statuts des ASL primaire et secondaire, sans que ne s'impose désormais le formalisme de la déclaration de volonté, et que l'acte de vente du 6 octobre 2000, bien que ne mentionnant pas l'appartenance du vendeur à l'ASL secondaire, constitue à la charge de l'acquéreur l'obligation de s'acquitter des cotisations votées et appelées ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il avait constaté que Mme X... était devenue propriétaire par acte du 3 octobre 1985 (et non, comme indiqué par suite d'une erreur matérielle, du 6 octobre 2000), sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le consentement unanime des associés à la création de l'ASL secondaire avait été constaté par écrit, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 4 novembre 2005, entre les parties, par le tribunal d'instance de Fréjus ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Draguignan ;

Condamne l'association syndicale libre des propriétaires du parc de l'Estérel 3 secteurs Proma aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de l'association syndicale libre des propriétaires du parc de l'Estérel 3 secteurs Proma et la condamne à payer à Mme X... la somme 2 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du quatre juillet deux mille sept, par M. Cachelot. conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.