Property Owner v. Neighbors Regarding Perpetual Servitude

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 19 janvier 2006), que, par conventions des 20 septembre 1895 et 30 mars 1926, les consorts X... ont autorisé les consorts Y... à continuer à utiliser un passage existant entre leurs deux immeubles, moyennant une redevance annuelle ; qu'en 1936, M. Marcel Z..., devenu propriétaire de la parcelle des consorts X..., a autorisé verbalement les consorts Y... à passer sur sa parcelle ; que la société Union foncière de Paris (SCI), qui avait acquis le 17 janvier 1991 de M. Michel Z... l'immeuble ayant appartenu aux consorts X..., a assigné les consorts A..., devenus propriétaires de l'immeuble voisin, en interdiction d'utiliser le passage ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de juger que son immeuble est grevé d'une servitude conventionnelle de passage à titre onéreux, s'exerçant au profit de l'immeuble, propriété des consorts A..., alors, selon le moyen :

1 / que dès lors qu'elle avait constaté elle-même que les titres produits aux débats des 20 septembre 1895 et du 30 mars 1926 constituaient des conventions de location de passage, la cour d'appel ne pouvait juger que la convention purement verbale prolongeant dans le temps ces baux était de nature à valoir titre primordial constitutif de servitude, sans violer l'article 691 du code civil ;

2 / qu'il résulte des propres constatations de l'arrêt que, selon l'acte notarié du 17 janvier 1991, l'autorisation de passage résultait d'un état de fait et non d'un acte qui pourrait être à ce jour représenté au vendeur, ce qui excluait l'existence d'un acte primordial valant titre constitutif de servitude, si bien que la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil ;

3 / que les mentions de l'acte notarié du 17 janvier 1991 ne pouvaient valoir acte recognitif de l'existence d'une servitude, puisqu'il se bornait à faire état, de manière dubitative, d'un "état de fait (..) pouvant s'analyser en une servitude", sans valoir reconnaissance claire et non équivoque de l'existence d'une servitude conventionnelle, si bien que l'arrêt attaqué est privé de toute base légale au regard de l'article 695 du code civil ;

4 / qu'à fortiori les mentions de l'acte notarié du 17 janvier 1991 ne pouvaient valoir acte récognitif de l'existence d'un acte primordial antérieur constitutif de servitude, puisqu'il mentionnait que l'autorisation de passage résultait d'un "état de fait" et non d'un "acte juridique" - ce qui excluait la création d'une servitude - et que cet état de fait n'était que la continuation à durée indéterminée des conventions de location de passage antérieures, si bien que l'arrêt attaqué est privé de toute base légale au regard de l'article 695 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les conventions écrites de 1895 et 1926 étant devenues caduques ne pouvaient valoir titre constitutif de servitude et que ce titre ne pouvait procéder que de la convention verbale dont la SCI ne contestait pas l'existence, passée en 1936 entre les propriétaires de l'immeuble appartenant actuellement aux consorts A... et M.Marcel Z... et constaté que celui-ci avait maintenu le droit de passage qui s'était exercé sans discontinuité depuis 1895 sans volonté d'en limiter la durée, que les parties s'étaient référées à la convention dans l'acte notarié de vente de l'immeuble du 17 janvier 1991, que M.Michel Z... avait reconnu dans cet acte de façon non équivoque que le droit de passage s'exerçait au profit de l'immeuble voisin et non pas au seul profit de personnes désignées moyennant le versement d'une redevance annuelle et avait qualifié de perpétuelle l'autorisation de passage enfin que l'exercice de ce droit s'était poursuivi avec la SCI, la cour d'appel a souverainement retenu que le droit de passage affectait l'immeuble de celle-ci d'une charge réelle au profit de l'immeuble des consorts A... et en a exactement déduit qu'il s'analysait en une servitude conventionnelle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI UFP aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la SCI UFP et la condamne à payer aux consorts A... la somme de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé en son audience publique du trente et un mai deux mille sept par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.