Lessor's Sale of Indivision Share Without Observing Co-owner's Right of First Refusal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessor in an indivision property granted a right of first refusal to his co-owners when he attempted to sell his shares to the tenants, a right which one co-owner exercised before the sale was formalized, leading to the tenants challenging the subsequent notice to vacate based on personal repossession. The court rejected the tenants' appeal, holding that the action for nullity of the indivision share transfer for failure to respect the right of first refusal could only be brought by the intended recipients of the notification, and further affirming that the claim for repossession by the exercising co-owner was correctly directed against the indivision itself, which was the sole property owner.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 815-14 du code civil, article 815-15 du code civil, article 700 du nouveau code de procédure civile, article 452 du nouveau code de procédure civile; Lessor's Sale of Indivision Share Without Observing Co-owner's Right of First Refusal: The court rejected the tenants' appeal, holding that the action for nullity of the indivision share transfer for failure to respect the right of first refusal could only be brought by the intended recipients of the notification, and further affirming that the claim for repossession by the exercising co-owner was correctly directed against the indivision itself, which was the sole property owner.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court confirmed the validity of the transfer of indivision rights, which was executed in view of the pre-emption right established by this article.
The court confirmed the validity of the transfer of indivision rights, which could only be challenged by the parties entitled to notification under this article.
The court rejected the claim made by the appellants based on this procedural article regarding costs.
This article was cited as the basis for the manner in which the decision was pronounced.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que M. Emmanuel X... et Jacqueline Y..., son épouse, ont donné à bail à loyer à M. et Mme Z... un appartement sis à Saint-Mandé ; que Jacqueline Y... est décédée le 15 décembre 1994 en laissant pour lui succéder, outre M. Emmanuel X..., son époux, Mme Martine X... épouse A..., sa fille, et Guillaume, son petit-fils, venant par représentation de son fils, Jacques, prédécédé ; que, par acte du 29 mars 2002, M. Emmanuel X... a promis de vendre à M. et Mme Z... les droits lui appartenant dans l'indivision propriétaire de l'appartement de Saint-Mandé ; que M. Emmanuel X... a notifié le projet de cession à sa fille et à son petit-fils ; que Mme A... a notifié à son père qu'elle entendait exercer le droit de préemption lui profitant en vertu de l'article 815-14 du code civil ; que l'acte contenant cession de droits indivis par M. Emmanuel X... au profit de Mme A... a été régularisé par acte notarié du 23 août 2002 ; que Mme A... a, alors, fait assigner les époux Z... en validation du congé pour reprise personnelle qu'elle leur avait délivré afin que soient prononcées leur expulsion et leur condamnation à lui payer diverses sommes au titre des loyers et charges impayés ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, ci-après annexé :
Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 13 octobre 2005) d'avoir déclaré valable le congé qui leur avait été délivré le 24 août 2002 par Mme A..., constaté la résiliation du bail qui leur avait été consenti par M. X..., fixé au montant des loyers et charges antérieurs le montant de l'indemnité d'occupation exigible à compter de la résiliation du bail, de les avoir condamnés au paiement d'une somme au titre des loyers et, réformant le jugement, d'avoir rejeté leur demande indemnitaire ;
Attendu que l'action en nullité ouverte contre toute cession de droits indivis opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15 du code civil ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers, c'est donc à juste titre que l'arrêt retient que l'acte authentique de cession de droits indivis consenti par M. Emmanuel X... au profit de Mme A... est pleinement valide et opposable aux époux Z... ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, pris en ses trois branches, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme Z... font encore grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué ;
Attendu que c'est par une décision motivée et sans se déterminer par des motifs contradictoires, que la cour d'appel, après avoir relevé que Mme A... n'étant bailleur ni à la date du bail ni à celle du congé ni encore à celle où elle a statué mais seulement occupante de l'appartement au titre du droit de reprise, a retenu qu'une telle demande ne pouvait être dirigée qu'à l'encontre de l'indivision formée par Mme A... et M. Guillaume X... que M. et Mme B... avaient omis d'appeler en cause, l'indivision étant seule propriétaire des lieux loués et ayant seule profité, à le supposer établi, de l'enrichissement résultant de la réalisation des travaux ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande des époux Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile par M. Pluyette, conseiller le plus ancien en ayant délibéré, en remplacement de M. le président Ancel, en son audience publique du quatre juillet deux mille sept.