Co-owner Property Sale Validity and Perfect Sale Doctrine

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que Mme Eliane X... épouse Y... et MM. Z..., A... et Didier Y... sont propriétaires indivis d'un immeuble à Nice ; que, le 17 décembre 1999, M. Z... Y... et son épouse, mariés sous le régime de la communauté universelle, ont conclu avec M. B... un compromis de vente portant sur le quart indivis en pleine propriété de droits sur cet immeuble pour le prix de un million de francs ; que ce compromis, qui prévoyait que l'acquéreur pourrait se faire substituer par toute personne physique ou morale de son choix, a été notifié par M. Z... Y... à ses coïndivisaires ; que par acte authentique du 6 juillet 2000 M. et Mme Z... Y... ont vendu à la SCI Belle Aventure, substituant M. B..., le quart indivis en toute propriété de l'immeuble pour le prix convenu ; que le 31 juillet 2000 M. A... Y... a proposé à M. B... de lui céder son quart indivis dans l'immeuble pour le prix de un million de francs ce que celui-ci a accepté le 9 août 2000 ; que Mme X... et MM. A... et Didier Y... (les consorts Y...) ont poursuivi l'annulation du compromis de vente et de la vente signés par M. et Mme Z... Y... tandis que M. B... demandait que la vente intervenue entre lui et M. A... Y... soit déclarée parfaite ;

Sur les premier et cinquième moyens du pourvoi principal, ci-après annexés :

Attendu que ces moyens ne sont pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt d'avoir débouté M. A... Y... de son action en nullité de l'acte de cession passé le 6 juillet 2000 entre les époux Z... Y... et la SCI Belle Aventure ;

Attendu que, sans déduire le caractère synallagmatique du compromis du 17 décembre 1999 de sa seule signature par les deux contractants, la cour d'appel, devant laquelle l'existence d'un engagement réciproque des parties n'était pas contestée, a jugé, à bon droit, alors que la réalisation d'une condition suspensive n'a pas d'effet sur la nature de la convention, que la promesse était synallagmatique de sorte qu'elle n'avait pas à être enregistrée ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en ses trois branches, ci-après annexé :

Attendu que les consorts Y... font encore le même grief à l'arrêt ;

Attendu que, par application de l'article 1421 du code civil, la notification d'une promesse de vente souscrite par des époux commun en biens est un acte d'administration que chacun des époux peut accomplir seul ; que par ce motif de pur droit, suggéré en défense et substitué à ceux de l'arrêt, la cour d'appel a justement considéré, abstraction faite de l'erreur commise qui n'a pas d'incidence sur la solution du litige, que la notification de la promesse par M. Z... Y..., seul, n'était pas nulle ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal, pris en ses deux branches, ci-après annexé :

Attendu que le grief est identique aux précédents ;

Attendu que si l'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis est tenu de notifier aux autre indivisaires le nom, le domicile et la profession de la personne qui se propose d'acquérir, celle-ci peut se réserver la faculté de se substituer un tiers dès lors que les coïndivisaires en sont informés ;

Attendu qu'ayant relevé que le compromis du 19 décembre 1999 notifié à M. A... Y... précisait que l'acquéreur était M. Charles B..., hôtelier, demeurant à Nice, ..., ou toute personne physique ou morale qu'il pourra se substituer, la cour d'appel a pu en déduire que la notification de l'acte était valable ;

que le moyen, qui critique un motif surabondant de l'arrêt dans sa seconde branche, ne peut être accueilli dans sa première ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu les articles 1583 et 1589 du code civil et 1840 A du code général des impôts ;

Attendu que la vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix ;

Attendu que pour déclarer nulle la promesse unilatérale de cession des droits indivis de M. A... Y... à M. B..., formulée dans une lettre adressée le 31 juillet 2000 par le premier au second, l'arrêt retient que cette promesse avait fait l'objet d'une acceptation par M. B... mais n'avait pas été enregistrée dans les dix jours de cette acceptation ;

Qu'en se déterminant ainsi alors qu'elle avait relevé que M. A... Y... avait offert de vendre ses droits indivis dans l'immeuble à M. B... pour un prix déterminé, ce que celui-ci avait accepté, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré nulle et de nul effet la promesse unilatérale de vente faite le 31 juillet 2000 par M. A... Y... de son quart indivis en pleine propriété sur l'immeuble du ... à Nice, l'arrêt rendu le 14 février 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un octobre deux mille sept.