Lease Termination and Res Judicata Effect of Prior Judgment on Rental Debt

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que Mme de la X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que le non-paiement de loyers visé au congé ne se confondait pas avec le défaut de consignation de ces loyers, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d'autre part, que pour apprécier la validité du congé, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1351 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 30 mai 2005), que M. Y..., aux droits duquel se trouve Mme Y..., a donné à bail à Mme de la X... une maison ; que la bailleresse a délivré congé à sa locataire pour non-paiement de loyers ; que cette dernière l'ayant assignée aux fins de faire déclarer nul ce congé, Mme Y... a reconventionnellement sollicité sa condamnation au paiement d'un arriéré de loyers ; que la preneuse a soulevé une fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée à un arrêt définitif du 7 février 2005 ;

Attendu que pour rejeter cette fin de non-recevoir, l'arrêt retient qu'il s'évince des termes-mêmes du dispositif et des motifs de l'arrêt précité que la cour d'appel n'a pas statué sur cette question puisqu'elle écrit expressément ne pas être en mesure de se prononcer sur le montant des sommes dues à défaut de production d'un décompte complet et cohérent produit par Mme Y..., qu'il s'ensuit que la cour d'appel a estimé que l'examen de ce point était subordonné à la production de pièces plus probantes que celles qui lui étaient soumises et que, dès lors, cette question n'est pas affectée par l'autorité de chose jugée ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'une décision définitive, fût-elle rendue "en l'état", acquiert l'autorité de la chose jugée et fait obstacle à l'introduction d'une nouvelle instance ayant le même objet, la cour d'appel, qui n'a pas vérifié si la somme qu'elle condamnait Mme de la X... à payer n'incluait pas des loyers et charges objet de la demande définitivement rejetée par l'arrêt du 7 février 2005, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu'il a condamné Mme de la X... à payer à Mme Y... la somme de 4 297,23 euros au titre des loyers impayés au 31 mai 2004 avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2005, l'arrêt rendu le 30 mai 2005, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du deux mai deux mille sept, par M. Peyrat, conseiller doyen, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.