Property Owner v. Commercial Lease Assignee (Eviction for Lack of Assignment Notification)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner sued the current occupant, which had acquired a commercial leasehold through a series of assignments, seeking eviction on the grounds that the cession of the leasehold was never properly served upon her as required by the Civil Code. The lower court denied the eviction, finding that the owner had tacitly acquiesced to the assignment by accepting rent payments from the assignee for nearly two years, and that the lack of formal signification was a minor procedural irregularity insufficient to justify lease termination. The high court quashed the decision, reasoning that acceptance of rent alone did not sufficiently establish an unequivocal renunciation of the right to invoke the inopposability of the assignment, and that the lower court improperly altered the legal basis of the dispute by focusing on the severity of the irregularity rather than the claimant's asserted right to expel an occupant based on the lack of valid assignment notification.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1690 du code civil, Article 4 du nouveau code de procédure civile, Article 700 du nouveau code de procédure civile, Article 452 du nouveau code de procédure civile; Property Owner v. Commercial Lease Assignee (Eviction for Lack of Assignment Notification): The lower court denied the eviction, finding that the owner had tacitly acquiesced to the assignment by accepting rent payments from the assignee for nearly two years, and that the lack of formal signification was a minor procedural irregularity insufficient to justify lease termination. The high court quashed the decision, reasoning that acceptance of rent alone did not sufficiently establish an unequivocal renunciation of the right to invoke the inopposability of the assignment, and that the lower court improperly altered the legal basis of the dispute by focusing on the severity of the irregularity rather than the claimant's asserted right to expel an occupant based on the lack of valid assignment notification.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the grounds leading to the cassation regarding the non-opposition to the assignment of the lease.
Cited in the grounds leading to the cassation because the Court of Appeal allegedly modified the object of the dispute by considering the formality susceptible to regularization.
Cited in the dispositive to reject the request for costs made by the respondent company.
Cited in the dispositive as the legal basis for pronouncing the judgment.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 3 janvier 2006), que la société Guyenne et Gascogne, titulaire d'un bail portant sur des locaux à usage commercial, a cédé le 22 mars 1999 son fonds de commerce en ce compris le droit au bail à la société Casino France, devenue société Distribution Casino France ; que soutenant que cette cession ne lui avait pas été régulièrement signifiée, Mme X..., devenue propriétaire des locaux, a assigné la société Distribution Casino France pour la voir déclarée occupante sans droit ni titre et obtenir son expulsion ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1690 du code civil ;
Attendu que pour débouter Mme X... de ses demandes, l'arrêt retient que malgré la demande écrite faite le 22 avril 1999 par cette dernière à la société Guyenne et Gascogne de ne plus lui verser le loyer d'un bail qu'elle considérait comme expiré et l'opposition de principe qu'elle avait manifesté à la cession de ce bail, la bailleresse a néanmoins continuer à encaisser sans aucune réserve les loyers qui ont été acquittés depuis cette date par la société Casino France, puis par la société Distribution Casino France, que par courrier du 31 décembre 1999 adressé à la société Casino France, Mme X..., agissant en qualité de mandataire apparent de son époux avec lequel elle réside juste au-dessus des locaux loués, a écrit à la société Casino France pour lui réclamer le paiement de la part lui incombant dans la consommation d'eau liée à l'occupation des lieux par "la société Guyenne et Gascogne d'Ascain, devenue depuis le 1er avril Petit Casino" , que jusqu'en janvier 2001, Mme X... a ainsi encaissé en toute connaissance de cause et pendant près de deux ans, les loyers et charges qui lui ont été payés directement par la société Casino France, puis par la société anonyme Distribution Casino France et qu'il apparaît donc que la propriétaire des lieux a tacitement mais nécessairement acquiescé à la cession du droit au bail par la société Guyenne et Gascogne à la société Casino France à laquelle la locataire a cédé son fonds de commerce ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la renonciation non équivoque de la bailleresse à se prévaloir de l'irrégularité de la cession du droit au bail de la société Guyenne Distribution à la société Casino distribution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
Et sur le troisième moyen :
Vu l'article 4 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter Mme X... de ses demandes, l'arrêt retient qu'en tout état de cause, le défaut de signification régulière de la cession et des opérations ayant abouti à l'exploitation actuelle des locaux loués par la société anonyme Distribution Casino France ne constitue qu'une simple irrégularité de forme insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et que la formalité est susceptible de régularisation jusqu'à l'expiration du bail ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... faisait valoir qu'en raison de l'inopposabilité à son égard des différentes cessions du droit au bail effectuées en méconnaissance de l'article 1690 du code civil, la société Distribution Casino France occupait sans droit ni titre les locaux et devait par conséquent en être expulsée, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 janvier 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne la société Distribution Casino France aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande de la société Distribution Casino France ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du trente mai deux mille sept par M. Peyrat conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.