Real Estate Company v. Seller and Utility Company Regarding Undisclosed Easement and Construction Delays

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu leur connexité, joint les pourvois n° N 06-12.731 et S 06-13.034 ;

Donne acte à la SCI Thiébault X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Fnac et la SCP Z..., Y... et La Haye Saint-Hilaire ;

Donne acte à la société Kodak du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SCP Z..., Y... et La Haye Saint-Hilaire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 janvier 2006), que la société Junacor, aux droits de laquelle vient la société Laboratoires et services Kodak, devenue la société Kodak, a conclu en 1967 des conventions de servitude avec la société EDF-GDF services concernant un emplacement et un local où a été édifié un poste de transformation alimentant le réseau public de distribution d'électricité ; qu'en 1987, elle a vendu l'immeuble assiette de cette servitude à la société civile immobilière Thiébault-Charenton (la SCI) ; que, se plaignant d'un retard important dans la réalisation de l'opération de reconstruction entreprise à partir de 1992, en raison de cette installation, la SCI a assigné en responsabilité son vendeur, pour fausse déclaration relative à l'absence de servitude, ainsi que la société EDF pour non-conformité de l'ouvrage et refus de prendre les mesures prescrites par l'autorité administrative ;

que la société Kodak a formé un appel en garantie contre la société Fnac, société mère de la société Junacor, sur le fondement de l'article 1382 du code civil et des articles 1625 et 1641 du même code ;

Sur les deux moyens du pourvoi n° S 06-13.034 de la société Kodak, réunis :

Attendu que la société Kodak fait grief à l'arrêt de la condamner à verser des dommages-intérêts à la SCI et de rejeter son appel en garantie contre la Fnac, alors, selon le moyen :

1 / que les servitudes non apparentes ne donnent lieu à garantie que si l'acheteur, instruit de leur existence, n'aurait pas acheté ;

que la SCI poursuivait l'indemnisation d'un préjudice né du retard dans l'exécution de ses projets immobiliers, imputé à l'existence d'une servitude non déclarée au profit d'EDF, de sorte qu'aucune garantie ne lui était due à ce titre et qu'en statuant comme elle le fait , la cour d'appel viole l'article 1638 du code civil ;

2 / qu'il résulte des constatations de l'arrêt que le retard pris dans l'achèvement du chantier était la conséquence des refus successifs de permis de construire du fait du pétitionnaire, puis de la résistance injustifiée manifestée par EDF pour le remplacement du poste de distribution d'énergie ; qu'il en résultait que la perte de chance pour l'acheteur de rentabiliser son opération dans des délais raisonnables et de rembourser ses dettes ne pouvait avoir pour cause la dissimulation par le vendeur d'une servitude au profit d'EDF et qu'en décidant le contraire la cour d'appel ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et viole les articles 1638 et 1147 du code civil ;

3 / que ne caractérise pas la perte d'une chance pour un promoteur de rentabiliser l'opération immobilière "dans des délais raisonnables" la cour d'appel qui constate que celui-ci ne donne aucune indication sur la date d'achèvement de la construction et de la vente des appartements, de sorte qu'aucune comparaison avec un prévisionnel n'a pu être faite ; qu'ainsi, la cour d'appel viole l'article 1147 du code civil ;

4 / alors que la société Kodak soutenant être l'ayant cause de la société Fnac qui lui avait cédé les actions de la société Junacor, elle bénéficiait en sa qualité de cessionnaire des actions des garanties légales sans que puisse dès lors lui être opposée la déclaration mensongère de la société Junacor, vendeur de l'immeuble grevé d'une servitude que cette dernière avait constitué au profit d'EDF ; d'où il suit qu'en statuant comme elle le fait, la cour d'appel viole les articles 1625 et 1641 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que la société Junacor n'avait pas seulement tu l'existence des conventions de servitude qu'elle avait consenties à EDF mais qu'elle avait affirmé faussement dans l'acte de vente qu'elle n'avait constitué sur le fonds aucune servitude et qu'il n'en existait pas à sa connaissance, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la venderesse avait commis une faute contractuelle dont elle devait réparation et que la société Kodak, venant aux droits de la société Junacor, ne pouvait invoquer les articles 1625 et 1641 du code civil à l'appui de sa demande de garantie contre la société Fnac ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la SCI n'avait pu avoir dès le début une perception exacte des contraintes liées à la présence d'un transformateur de distribution publique et à la nécessité d'installer une cabine mobile et que l'obstination de la société EDF à refuser d'admettre la dangerosité du poste et la nécessité de le remplacer avait entraîné directement un retard de chantier de plus de deux ans, la cour d'appel a pu en déduire que la SCI avait subi du fait des retards dans la réalisation de son opération une perte de chance de la rentabiliser dans des délais raisonnables et de rembourser ses dettes, qui était due pour partie aux fautes des sociétés Junacor et EDF et aussi à ses propres déficiences du fait de dépôts de permis de construire ne respectant pas les règles du plan d'occupation des sols ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deux moyens du pourvoi principal n° N 06-12.731 de la SCI Thiébault X... qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les pourvois éventuels de la société EDF-GDF services, devenus sans objet :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Thiébault X... à payer la somme de 2 000 euros à la société EDF-GDF distribution ;

Condamne la société Laboratoires Kodak à payer la somme de 2 000 euros à la société Fnac ;

Rejette les autres demandes de ce chef ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-trois mai deux mille sept par M. Cachelot, conseiller le plus ancien faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.