Purchasers v. Sellers: Hidden Defects (Humidity and Electrical Fault)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 décembre 2005), que par acte du 12 octobre 1999 les époux de X... ont acquis des époux Y... une maison d'habitation mitoyenne avec un bâtiment délabré appartenant aux consorts Z... dont la destruction a été ordonnée par arrêté de péril pris le 7 décembre 2000 ; que les acquéreurs ont assigné les vendeurs sur le fondement des vices cachés en invoquant la présence d'humidité sur le mur mitoyen et la défectuosité de l'installation électrique ;

Sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une certaine somme en réparation des désordres liés à l'humidité affectant le mur mitoyen, alors, selon le moyen :

1 / que devant être, par nature, inhérent à la chose vendue, le vice caché ne peut résulter du fait d'un tiers ou d'une autre chose distincte ; qu'en l'espèce, le juge d'appel a constaté que la maison vendue par M. et Mme Y... ne comportait aucun vice interne, seul l'état de délabrement de la maison mitoyenne étant à l'origine des désordres d'humidité observés ; qu'en considérant néanmoins qu'un tel désordre relève de la garantie édilicienne, le juge d'appel a violé les articles 1641 et suivants du code civil par fausse application ;

2 / qu'en tout état de cause, la garantie des vices cachés implique que les acquéreurs n'aient pas pu avoir légitimement connaissance de la défectuosité à l'origine du désordre ; qu'à supposer que le vice caché puisse consister en l'occurrence en un simple désordre consécutif à la défectuosité d'une autre chose, M. et Mme de X... ne pouvaient ignorer l'état de délabrement de la maison mitoyenne ; qu'en déclarant seulement que les acquéreurs n'ont pas été avisés de l'état d'humidité anormalement élevé de la maison vendue sans rechercher s'ils ne devaient pas être conscients de l'état de délabrement de la maison mitoyenne, autrement dit de sa défectuosité, le juge d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que lors de la vente les désordres consécutifs à la situation de la propriété des consorts Z... affectaient le mur mitoyen, que les infiltrations avaient été constatées en 1991 et en 1992 , que les traces d'humidité n'étaient pas visibles lors des visites effectuées par les futurs acquéreurs à raison du mobilier garnissant la maison, que les désordres étaient connus des vendeurs antérieurement à la vente, qu'ils n'établissaient pas avoir avisé les acquéreurs de l'état d'humidité anormalement élevé de la maison et que les désordres présentaient un caractère de gravité rendant le bien impropre à l'usage d'habitation auquel les acquéreurs le destinaient, la cour d'appel a pu en déduire l'existence de vices cachés et allouer une certaine somme aux époux de X... au titre des travaux de remise en état ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le moyen unique, pris en ses troisième et quatrième branches :

Vu l'article 16 du nouveau code de procédure civile ;

Attendu que pour condamner les époux Y... au titre de la défectuosité de l'installation électrique l'arrêt retient que la non-conformité de l'installation électrique relevée par l'expert s'analyse en une inexécution de l'obligation de délivrance à la charge des vendeurs ;

Qu'en statuant ainsi sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné les époux Y... au paiement d'une somme de 47 660 euros hors taxes représentant les réparations des désordres liés à l'humidité, l'arrêt rendu le 2 décembre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mai deux mille sept.