Lease Termination, Promise of Sale, and Tenant Eviction Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 31 mai 2005), que M. X..., aux droits duquel se trouvent les consorts Y..., a donné en location un immeuble à M. Z... ; que MM. A... et B... El C... sont venus résider chez ce dernier en 1983 et M. D... à partir de 1988 ; que le 4 août 2001, Mme Béatrice Y... ayant signé une promesse de vente portant sur l'immeuble avec M. A... El C..., M. Z... a assigné MM. El C... pour obtenir leur expulsion, faisant valoir qu'ils étaient sans droits ni titres sur les lieux loués et qu'il souhaitait s'en rendre acquéreur ; que, le 4 août 2003, les consorts Y... ont délivré un congé pour vendre à chacun des occupants ; que MM. El C... et D... ont soutenu que ce congé était nul et que la promesse de vente était définitive ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

Attendu que pour dire que M. Z... est le seul locataire du logement et que le congé, qui lui a été signifié, lui est opposable, l'arrêt retient qu'il s'est toujours comporté comme le locataire des lieux, que le fait que les consorts El E... se soient domiciliés dans l'appartement n'implique pas qu'ils soient liés contractuellement aux consorts Y... et que le fait qu'ils aient payé certains loyers et charges ne peut engager ces derniers dans le cadre d'un bail à défaut de leur consentement exprès et en présence d'un locataire en place non défaillant ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. D... faisant valoir que la promesse de vente le mentionnait comme colocataire en vertu d'un bail verbal et qu'il avait été destinataire du congé délivré par les consorts Y... , la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire, que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu'à l'expiration de ce délai, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ;

Attendu que pour annuler la promesse de vente en raison du non-respect des droits du locataire en place, l'arrêt retient qu'elle a été signée avec M. El C..., qui n'est pas locataire des lieux et qu'aucun congé régulier n'a été adressé à M. Z..., seul titulaire du bail ;

Qu'en statuant ainsi, sans relever que l'appartement devait être vendu libre d'occupation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 31 mai 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne, ensemble, les consorts Z..., Y... et El C... aux dépens ;

Vu les articles 700 du nouveau code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne, ensemble, les consorts Z..., Y... et El C... à payer à Me F... la somme de 2 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille sept.