Promise to Transfer Shares Contingent on Tenant Default
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerned an irrevocable promise to transfer 15,000 shares of a real estate company, contingent upon a suspensive condition: the tenant of the property ceasing to pay rent for one month following a formal notice to pay. When the tenant initially defaulted and then resumed timely payments in January 2003, the intended purchaser exercised the option to buy, but the seller refused to proceed, which the lower court upheld by finding the suspensive condition had not been met because rent resumed one month after the notice was sent. The Supreme Court quashed the decision, reasoning that the lower court failed to correctly calculate the one-month period following the notice's receipt (November 25, 2002) to determine whether the condition precedent for the sale's finalization had been met, thus violating the agreement's terms as stipulated by civil law.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Promise to Transfer Shares Contingent on Tenant Default: When the tenant initially defaulted and then resumed timely payments in January 2003, the intended purchaser exercised the option to buy, but the seller refused to proceed, which the lower court upheld by finding the suspensive condition had not been met because rent resumed one month after the notice was sent. The Supreme Court quashed the decision, reasoning that the lower court failed to correctly calculate the one-month period following the notice's receipt (November 25, 2002) to determine whether the condition precedent for the sale's finalization had been met, thus violating the agreement's terms as stipulated by civil law.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was the legal basis that the Court of Cassation used to find that the Court of Appeal misapplied the law of the parties (the contract) by incorrectly assessing the fulfillment of the suspensive condition.
This provision was cited in the dispositive regarding the rejection of a request and the ordering of payment of costs/fees.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 10 décembre 2001, M. X... s'est engagé irrévocablement à céder à la société Naye Invest 15 000 parts de la société civile immobilière Immolam, propriétaire d'un immeuble loué à la société LK industrie (la société LKI) ;
que cette promesse comportait une condition suspensive selon laquelle elle ne pouvait prendre effet qu'à la condition que le locataire, la société LKI, ne paie plus son loyer et ce, un mois après une lettre recommandée avec accusé réception la mettant en demeure de payer et demeurée sans effet ; qu'il était en outre stipulé que la réalisation de la cession de parts devait intervenir dès la réalisation de la condition suspensive ; que la société LKI ayant cessé de régler les loyers, la société Immolam l'a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2002, d'avoir à payer les loyers des mois de septembre à novembre 2002 ; que la société LKI a repris le paiement des loyers au mois de janvier 2003 ; que par lettre du 10 février 2003, la société Naye Invest a levé l'option d'achat des parts ; que M. X... a été en vain mis en demeure de régulariser la cession ; que la société Naye Invest a assigné M. X... aux fins de faire constater la cession ;
Attendu que pour rejeter la demande et retenir une défaillance de la condition suspensive, l'arrêt relève que la société LKI a repris le paiement des loyers courants un mois après la mise en demeure, qu'il est justifié que les loyers dus ont été à nouveau payés à leur échéance dès le mois de janvier 2003 et que le loyer venant à échéance un mois après la mise en demeure du 22 novembre 2002 était celui de janvier 2003 ;
Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la mise en demeure ayant été notifiée le 25 novembre 2002, l'accomplissement de la condition suspensive devait s'apprécier à l'issue du délai d'un mois à compter de la réception de la lettre recommandée de mise en demeure, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 octobre 2005, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à la société Naye Invest la somme de 2 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, prononcé et signé par Mme Garnier, conseiller doyen qui en a délibéré, en remplacement du président en l'audience publique du dix juillet deux mille sept.