Lessor's Rent Increase Notice Timing Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessor timely proposed a rent increase pursuant to a statute requiring such proposal at least six months before lease expiration, by serving the notice on December 31st for a lease ending June 30th, but the lower court ruled the proposal was late because, calculating the six-month period based on the rule that a period expressed in months expires on the corresponding day of the final month, the notice should have been served by December 30th at the latest, leading to tacit renewal at the prior rent. The high court overturned this decision, holding that serving the notice on December 31st correctly commenced the six-month notice period which expired on June 30th, thereby violating the relevant procedural and tenancy law provisions.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, article 641 du nouveau code de procédure civile, article 700 du nouveau code de procédure civile; Lessor's Rent Increase Notice Timing Dispute: The high court overturned this decision, holding that serving the notice on December 31st correctly commenced the six-month notice period which expired on June 30th, thereby violating the relevant procedural and tenancy law provisions.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court cited this article as the main ground, implicitly, by stating the Court of Appeal violated it regarding the required timing for rent renewal notification.
This procedural article concerning the calculation of time limits was cited alongside the substantive law provision that the Court of Appeal allegedly violated.
This article was applied in the dispositive to rule on costs related to the procedural representation before the Court of Cassation.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 641 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; que dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai ; qu'à défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mai 2006), que la Société immobilière de l'industrie hôtelière de Paris a signifié le 31 décembre 2003 une proposition de nouveau loyer aux époux X..., le bail expirant le 30 juin 2004 ; qu'elle les a assignés en fixation du nouveau loyer ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le bail prenant fin le 30 juin 2004, la notification de renouvellement avec offre de nouveau loyer aurait dû intervenir le 30 décembre 2003 au plus tard et que le 31 décembre 2003, le bailleur se trouvait forclos à invoquer le bénéfice de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bail se trouvant tacitement reconduit aux conditions antérieures, loyer y compris, depuis la veille à minuit ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé signifié le 31 décembre 2003 faisait courir un délai de préavis de six mois qui expirait le 30 juin 2004, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille sept.