Landlord Rent Notice Timeliness and Lease Renewal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord served a notice proposing a new rent on December 31, 2003, for a lease expiring on June 30, 2004, but the appellate court rejected the request for rent readjustment, ruling that the notice was untimely because the six-month notice period required by law for rent review expired on December 30, 2003, leading to tacit lease renewal under prior conditions. The Court of Cassation quashed this decision, reasoning that when a deadline expressed in months expires on a date where the corresponding day does not exist in the final month, or based on the rule that a deadline expires on the last day of the month if the corresponding date is absent, a notice served on December 31st for a June 30th expiration created a six-month period ending on June 30th, thereby correctly respecting the statutory minimum six-month notice prior to the lease term.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArticle 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, article 641 du nouveau code de procédure civile, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Landlord Rent Notice Timeliness and Lease Renewal: The Court of Cassation quashed this decision, reasoning that when a deadline expressed in months expires on a date where the corresponding day does not exist in the final month, or based on the rule that a deadline expires on the last day of the month if the corresponding date is absent, a notice served on December 31st for a June 30th expiration created a six-month period ending on June 30th, thereby correctly respecting the statutory minimum six-month notice prior to the lease term.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe final order implicitly relies on this article as the basis for the original claim regarding rent review, the cassation being based on its incorrect application regarding deadlines.
This procedural rule was cited alongside Article 17 c) of the Law of July 6, 1989, in determining the temporal scope of the appeal.
This article was cited in the dispositive regarding the rejection of a request for costs under this provision.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 641 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; que dans ce cas le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai ; qu'à défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mai 2006), que la Société immobilière de l'industrie hôtelière de Paris a signifié le 31 décembre 2003 une proposition de nouveau loyer aux époux X..., le bail expirant le 30 juin 2004 ; qu'elle les a assignés en fixation du nouveau loyer ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le bail prenant fin le 30 juin 2004, la notification de renouvellement avec offre de nouveau loyer aurait dû intervenir le 30 décembre 2003 au plus tard et que le 31 décembre 2003 le bailleur se trouvait forclos à invoquer le bénéfice de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bail se trouvant tacitement reconduit aux conditions antérieures, loyer y compris, depuis la veille à minuit ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé signifié le 31 décembre 2003 faisait courir un délai de préavis de six mois qui expirait le 30 juin 2004, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille sept.