Lessor's Rent Readjustment Notice Timeliness
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessor sought to propose a new rent for a lease expiring on June 30, 2004, by serving the notice on December 31, 2003, to enforce the provision allowing rent readjustment for manifest under-valuation, but the Court of Appeal rejected the demand, reasoning that the six-month notice period, expiring on the same date of the month, required service no later than December 30, 2003, resulting in a tacit renewal at the old rent. The Supreme Court quashed this decision, holding that a notice served on December 31, when the deadline for a six-month period calculated to expire on June 30, meant the notice was timely, as the deadline should have been the last day of the month due to the absence of an identical day-number in June, thus interpreting the relevant procedural and statutory deadlines in favor of the lessor.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, article 641 du nouveau code de procédure civile, articles 700 du nouveau code de procédure civile, 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991; Lessor's Rent Readjustment Notice Timeliness: The Supreme Court quashed this decision, holding that a notice served on December 31, when the deadline for a six-month period calculated to expire on June 30, meant the notice was timely, as the deadline should have been the last day of the month due to the absence of an identical day-number in June, thus interpreting the relevant procedural and statutory deadlines in favor of the lessor.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article, concerning the conditions for rent réévaluation upon contract renewal, was violated by the lower court's decision.
This article, concerning the expiration of time limits expressed in months, was used in conjunction with the primary substantive ground for cassation.
This provision was cited in the dispositive regarding the rejection of a claim for costs under Article 700.
This provision was cited in the dispositive regarding the rejection of a claim related to legal aid/costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 641 du nouveau code de procédure civile ;
Attendu que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; que dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai ; qu'à défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mai 2006), que la Société immobilière de l'industrie hôtelière de Paris a signifié le 31 décembre 2003 une proposition de nouveau loyer aux époux X..., le bail expirant le 30 juin 2004 ; qu'elle les a assignés en fixation du nouveau loyer ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le bail prenant fin le 30 juin 2004, la notification de renouvellement avec offre de nouveau loyer aurait dû intervenir le 30 décembre 2003 au plus tard et que le 31 décembre 2003, le bailleur se trouvait forclos à invoquer le bénéfice de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bail se trouvant tacitement reconduit aux conditions antérieures, loyer y compris, depuis la veille à minuit ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le congé signifié le 31 décembre 2003 faisait courir un délai de préavis de six mois qui expirait le 30 juin 2004, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu les articles 700 du nouveau code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de Me Haas ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille sept.