Misleading Advertising and Improper Fee Collection in Real Estate Agency Practices

STATUANT SUR LES POURVOIS FORMES PAR : - 1. ) X... PHILIPPE, - 2. ) LA SOCIETE A RESPONSABILITE LIMITEE AGENCE LAGRANGE, CIVILEMENT RESPONSABLE, REPRESENTEE PAR SON GERANT X... PHILIPPE, CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE PARIS (9EME CHAMBRE), EN DATE DU 19 MARS 1981, QUI A CONDAMNE LE SUSNOMME A LA PEINE DE 20000 FRANCS D'AMENDE POUR PUBLICITE DE NATURE A INDUIRE EN ERREUR ET POUR INFRACTION A LA LOI DU 2 JANVIER 1970, A ORDONNE LA PUBLICATION PAR EXTRAITS DANS DIVERS JOURNAUX, A STATUE SUR LES INTERETS CIVILS ET A DECLARE IRRECEVABLE L'APPEL DE LA SOCIETE AGENCE LAGRANGE ;

JOIGNANT LES POURVOIS EN RAISON DE LA CONNEXITE ;

SUR LE POURVOI DE LA SARL AGENCE LAGRANGE, CIVILEMENT RESPONSABLE ;

ATTENDU QU'IL A ETE CONSTATE, PAR L'ARRET ATTAQUE, QUE LA SOCIETE AGENCE LAGRANGE N'AVAIT PAS ETE CITEE DEVANT LES PREMIERS JUGES EN QUALITE DE CIVILEMENT RESPONSABLE ET QUE LE JUGEMENT ENTREPRIS NE COMPORTAIT AUCUNE DISPOSITION LA CONCERNANT ;

QUE, DES LORS, SON APPEL AYANT ETE DECLARE IRRECEVABLE, FAUTE D'INTERET, IL DOIT EN ETRE DE MEME DU POURVOI FORME EN SON NOM PAR SON GERANT STATUAIRE ;

SUR LE POURVOI DE X... PHILIPPE ;

VU LE MEMOIRE PRODUIT ;

SUR LE PREMIER MOYEN DE CASSATION PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 1ER AOUT 1905, DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, DE L'ARTICLE 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, CONTRADICTION DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE DECLARE X... COUPABLE DU DELIT DE PUBLICITE MENSONGERE AUX MOTIFS QUE LES ANNONCES PASSEES DANS LA PRESSE AU NOM DE L'AGENCE IMMOBILIERE N'AURAIENT CORRESPONDU A AUCUNE ACTIVITE PROPRE DE CELLE-CI, LES CLIENTS RECUEILLIS PAR CES ANNONCES AYANT ETE UNIQUEMENT INCITES A EFFECTUER EUX-MEMES ET A LEURS FRAIS UNE PUBLICITE DANS L'INDICATEUR LAGRANGE, D'AUTRE PART, QUE L'AGENCE IMMOBILIERE A ENFREINT LES PRESCRIPTIONS DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, AU MOTIF QUE LA SOUSCRIPTION DE CETTE PUBLICITE PAR LES MEMES CLIENTS DANS L'INDICATEUR LAGRANGE LUI AURAIT PERMIS D'OBTENIR DE FACON DETOURNEE LA REMUNERATION ANTICIPEE DE FRAIS DE PUBLICITE SE RAPPORTANT A SON ACTIVITE D'AGENT IMMOBILIER, ALORS QUE L'ARRET NE POUVAIT SANS CONTRADICTION RETENIR EN MEME TEMPS A L'OCCASION DES MEMES FAITS POUR ADMETTRE LE PREMIER DELIT L'ABSENCE DE TOUTE ACTIVITE PROPRE A L'AGENCE IMMOBILIERE ET POUR ADMETTRE LE SECOND DELIT L'EXISTENCE D'UNE ACTIVITE PROPRE A CETTE AGENCE IMMOBILIERE, SEULE SUSCEPTIBLE DE METTRE EN OEUVRE LES DISPOSITIONS DU TEXTE ALORS APPLIQUE ;

SUR LE DEUXIEME MOYEN DE CASSATION PRIS DE LA VIOLATION DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, DE L'ARTICLE 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE MOTIFS MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE DECLARE X... COUPABLE D'AVOIR, EN QUALITE D'AGENT IMMOBILIER, OBTENU PAR DES VOIES PRETENDUMENT DETOURNEES LE REMBOURSEMENT DE FRAIS DE PUBLICITE AVANT D'AVOIR CONCLU DEFINITIVEMENT L'OPERATION DE VENTE RELATIVE A CETTE PUBLICITE, AUX MOTIFS QUE LES CLIENTS ETAIENT SUSCEPTIBLES DE CONFONDRE AVEC UN MANDAT PAR AILLEURS DONNE A L'AGENCE IMMOBILIERE LES FRAIS DE LA PUBLICITE QU'ILS EFFECTUAIENT EUX-MEMES PAR AILLEURS DANS L'INDICATEUR LAGRANGE, ALORS QUE FAUTE DE CONSTATER L'EXISTENCE D'UN LIEN JURIDIQUE QU'UN RISQUE DE CONFUSION DANS L'ESPRIT DU PUBLIC NE PEUT SUFFIRE A ETABLIR ENTRE D'UNE PART, LE MANDAT DONNE A L'AGENCE, D'AUTRE PART, LES FRAIS DE LA PUBLICITE DIRECTEMENT EXPOSES PAR LE CLIENT DANS UNE PUBLICATION TENDANT A LA RECHERCHE DIRECTE D'UN CO-CONTRACTANT, FAUTE EGALEMENT DE CONSTATER UNE QUELCONQUE INTERVENTION EFFECTIVE OU MEME EVENTUELLE DE L'AGENT IMMOBILIER DANS L'OPERATION SUSCEPTIBLE DE PROCEDER DE CETTE PUBLICITE, LA COUR N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;

SUR LE TROISIEME MOYEN DE CASSATION PRIS DE LA VIOLATION DE L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 1ER AOUT 1905, DE L'ARTICLE 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DE L'ARTICLE 1315 DU CODE CIVIL, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE POUR DECLARER X... COUPABLE DU DELIT DE PUBLICITE MENSONGERE, L'ARRET ATTAQUE ENONCE QU'IL N'APPORTE PAS LA PREUVE DE L'EXISTENCE D'UN FICHIER D'ACQUEREUR POTENTIEL DISPOSANT DES FACULTES DE PAIEMENT ANNONCEES, ALORS QUE C'ETAIT AU MINISTERE PUBLIC ET A LA PARTIE CIVILE, DEMANDEURS, QU'IL APPARTENAIT D'APPORTER, POUR ETABLIR LE DELIT, LA PREUVE DE CETTE PRETENDUE CARENCE ;

LES MOYENS ETANT REUNIS ;

ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE, ET DU JUGEMENT QU'IL CONFIRME, QUE LA SOCIETE DITE AGENCE LAGRANGE, DONT X... EST LE GERANT STATUTAIRE, FAISAIT PUBLIER DANS LA PRESSE DES ANNONCES AINSI LIBELLEES : RECHERCHE, POUR CLIENTS (OU CLIENTELE) PAYANT COMPTANT, PROPRIETES, FERMETTES, TERRAINS, AFFAIRES COMMERCIALES SAINES ;

QUE LES PROPRIETAIRES INTERESSES PAR DE TELLES ANNONCES ET QUI S'ADRESSAIENT A L'AGENCE, RECEVAIENT LA VISITE D'UN INSPECTEUR QUI LEUR PROPOSAIT, D'UNE PART, DE CONSENTIR UN MANDAT DE VENTE AU PROFIT DE CETTE AGENCE ET, D'AUTRE PART, DE SOUSCRIRE UN ORDRE D'INSERTION PUBLICITAIRE POUR PLUSIEURS ANNONCES A PARAITRE DANS L'INDICATEUR LAGRANGE, EDITE PAR LA MEME SOCIETE ;

QUE LE MONTANT DE CETTE PUBLICITE ETAIT IMMEDIATEMENT PERCU PAR LE REPRESENTANT DE X..., INDEPENDAMMENT DE LA COMMISSION VERSEE PAR LA SUITE A L'AGENCE IMMOBILIERE, SI CELLE-CI REALISAIT LA VENTE OU CONTRIBUAIT A SA REALISATION ;

ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A DEDUIT DE CES CONSTATATIONS QUE L'ANNONCE FALLACIEUSE PUBLIEE PAR L'AGENCE LAGRANGE ETAIT DE NATURE A INDUIRE EN ERREUR LE LECTEUR SUR LA NATURE REELLE DE LA PRESTATION OFFERTE PUISQU'IL SE VOYAIT SEULEMENT OFFRIR LES SERVICES D'UN AGENT IMMOBILIER ET, SURTOUT, UN CONTRAT DE PUBLICITE ONEREUX, AUX LIEU ET PLACE D'UNE PROPOSITION IMMEDIATE D'ACHAT PAR UN ACQUEREUR DISPOSANT DES FONDS NECESSAIRES, DONT IL APPARTENAIT AU SEUL PREVENU D'ETABLIR L'EXISTENCE EVENTUELLE ;

QUE PAR AILLEURS, ET SANS CONTRADICTION, EN SOULIGNANT L'AMBIGUITE QUI RESULTAIT DE LA CONFUSION VOLONTAIREMENT ENTRETENUE PAR X... ENTRE LES DIFFERENTS SERVICES OFFERTS PAR SA SOCIETE, LES JUGES DU FOND ONT EGALEMENT RETENU A BON DROIT, A LA CHARGE DU PREVENU, QUE LA SOUSCRIPTION D'UN CONTRAT DE PUBLICITE PORTANT SUR LE BIEN FAISANT SIMULTANEMENT L'OBJET D'UN MANDAT DE VENTE CONSTITUAIT, EN REALITE, UN MOYEN HABILE ET DETOURNE, POUR L'AGENCE IMMOBILIERE, DE SE FAIRE VERSER DES FONDS RELATIFS A DES FRAIS DE RECHERCHE ET DE PUBLICITE, AVANT QUE L'OPERATION DE VENTE NE SOIT CONSTATEE DANS UN SEUL ECRIT CONTENANT L'ENGAGEMENT DES PARTIES, EN VIOLATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ;

QU'AINSI LA COUR D'APPEL A FAIT UNE EXACTE APPLICATION DES TEXTES VISES AU MOYENS, LESQUELS DES LORS, DOIVENT ETRE ECARTES ;

ET ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME ;

DECLARE IRRECEVABLE LE POURVOI FORME AU NOM DE LA SOCIETE AGENCE LAGRANGE ;

CONDAMNE LA DEMANDERESSE AUX DEPENS ;

REJETTE LE POURVOI FORME PAR X... PHILIPPE ;